인천지방법원 2025타경513950. 인천 중구 운서동 두림타워 웰스복합 1층 108호입니다. 감정가는 837,000,000원, 현재 최저매각가 역시 837,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사코람코자산신탁이며, 등기에는 이 부동산에서 임대차 등 법률행위를 하는 경우 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재되어 있습니다.
권리분석 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득액은 최저가와 같은 837,000,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 이 사건은 “최저가가 감정가와 같다”는 사실만으로 가격 매력이 있다고 평가할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513950 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 1층 108호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타·상업용) · 감정 대상 이용상태에 소매점·일반음식점·의료시설 및 공실·운휴 상태가 기재됨 |
| 등기상 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 837,000,000원 / 837,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강북신용협동조합 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 등기 흐름은 반드시 원본 대조
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 인수금은 계산되지 않고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가와 동일한 837,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 837,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어 시세 대비 할인율을 산출할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 837,000,000원 | 0원 | 837,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 669,600,000원 | 0원 | 669,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 535,680,000원 | 0원 | 535,680,000원 |
1회 유찰 시 매각가는 669,600,000원, 2회 유찰 시에는 535,680,000원으로 계산됩니다. 다만 이 숫자 역시 시세와 비교할 실거래 근거가 없으므로, 유찰된다는 이유만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 상업용 집합건물은 실제 임대수익·공실기간·업종수요 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 837,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·청구액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,770,000원 |
| 신청채권자 · 강북신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 826,230,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 10,770,000원과 소유자 잔여 826,230,000원으로 매각대금 전액이 배분되고, 신청채권자 청구액 100,000,000원은 배당 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 북서측 인근. 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수 시내버스 노선과 공항철도 운서역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 10층 건물이며 사용승인은 2020.03.25입니다.
- 이용상태. 감정 대상에는 공부상 소매점·일반음식점·의료시설이 포함되고, 공실 또는 운휴 상태가 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 속하며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,891,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·남측으로 약 40미터·15미터 포장도로에 접하고, 서측으로 약 8미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 자산신탁회사이고 신탁 주의사항이 등기돼 있습니다. 신탁 목적·수익자·관리·처분 권한을 원문으로 확인하세요.
- 근저당 흐름 확인. 2020.05.27 강북신용협동조합 근저당 설정, 2024.12.31 채무자 변경, 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사 권리이전 기록을 현재 등기 상태와 대조하세요.
- 배당표 확인. 신청채권자 청구 100,000,000원이 배당 0원으로 표시되는 이유를 경매기록과 배당요구 현황에서 확인하세요.
- 점유 현황 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용 상태를 확인하세요.
- 공실·수익성 점검. 감정 대상 이용상태에는 공실·운휴가 포함됩니다. 상업용 물건은 예상 임대료와 공실 기간을 별도로 검증해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리비 미납 여부 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 837,000,000원을 비교할 실거래 자료가 없으므로, 감정가나 유찰률만으로 응찰가 상한을 정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
표면적으로는 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 동일한 837,000,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 인수금이 아니라 신탁과 등기·배당 흐름의 정합성입니다. 현재 소유자가 주식회사코람코자산신탁이고 신탁원부 확인 주의가 명시돼 있으며, 강북신용협동조합 근저당 설정과 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 기록, 신청채권자 100,000,000원의 배당 0원 구조가 함께 존재합니다.
가격 측면에서도 최근 실거래 비교값이 없어 현재 837,000,000원이 싸다고 볼 근거가 없습니다. 감정 대상에는 공실·운휴 상태까지 포함되어 있어 상업용 부동산의 실제 환금성과 임대수익도 별도로 검증해야 합니다. 결론은 “인수는 0원이지만, 권리 원본 확인과 수익성 검증 전에는 보수적으로 접근할 사건”입니다.
