인천지방법원 2025타경513950. 운서동 두림타워 웰스복합 7층 705호입니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고를 함께 보면 일반 주거용이 아니라 의료시설, 한방병원 입원실로 내부공사가 되어 있었고 가격시점 현재 운휴 중인 물건입니다. 더 중요한 현장 변수는 호실 표기가 없고 인접 호수와의 경계벽이 제거돼 있다는 점입니다. 감정평가서는 건축물대장 현황도면 등을 근거로 경계벽 복원 여부는 가능할 것으로 판단하고 있지만, 입찰가는 복원 가능성뿐 아니라 실제 공사범위와 비용을 확인한 뒤 정해야 합니다.
권리 쪽에서는 임차인이 확인되지 않고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 현재 소유자가 수탁자이고 등기에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항이 적혀 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “임차인 0명 = 끝”으로 볼 유형이 아니라, 신탁원부와 현장 경계 확인이 실무 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513950 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 7층705호 |
| 등기 도로명 표기 | 인천광역시 영종구 영종대로 94 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 의료시설(병원) · 한방병원 입원실 · 현재 운휴 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상10층 · 사용승인 2020.03.25 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 472,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강북신용협동조합 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 신탁원부 확인은 별개
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 현재 확인되는 범위에서는 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
제공된 말소기준 산정은 2025.11.14 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 한편 등기이력에는 2020.05.27 강북신용협동조합의 채권최고액 100,000,000원 근저당권이 있고, 2026.03.11 그 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록도 있습니다. 입찰 전에는 이 근저당권의 현재 등기 상태와 경매신청채권·배당관계를 등기사항증명서 및 경매기록 원본으로 맞춰 확인하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 신건 472,000,000원, 그러나 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 472,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 472,000,000원입니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 472,000,000원 | 0원 | 472,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 377,600,000원 | 0원 | 377,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 302,080,000원 | 0원 | 302,080,000원 |
유찰 시나리오의 가격은 제공된 회차별 금액입니다. 실거래 기준 가격이 없으므로 어느 회차부터 시세 메리트가 생기는지는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 472,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 464,880,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구·배당이 0원으로 계산되어 있고 매수인 인수도 0원입니다. 다만 사건의 신청채권자 청구액은 100,000,000원이고 등기에는 근저당권 이력이 있으므로, 위 표를 최종 배당표로 확정해 해석하지 말고 채권계산서·배당요구 및 등기 원본을 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 것으로 표시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 의료시설(병원)로서 한방병원 입원실로 내부공사가 되어 있으나 가격시점 현재 운휴 중입니다.
- 호실 현황. 호실 표기가 없고 인접 호수와의 경계벽이 제거된 상태입니다. 건축물대장 현황도면 등을 근거로 경계벽 복원 여부는 가능할 것으로 판단된다고 기재돼 있습니다.
- 입지. 운서역 북서측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선 및 운서역·공항철도가 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 각각 약 40미터·15미터 포장도로에 접하고, 서측으로 약 8미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역·시가지조성사업지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 1,403.2㎡, 상업용, 평지·가로장방이며 공시지가는 3,891,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 이력. 감정자료에는 외국인 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2020.03.25이고 기본적인 위생·급배수·화재경보·탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항과 현재 소유관계를 반드시 대조하세요.
- 근저당권 현황 확인. 2020.05.27 강북신용협동조합 근저당권과 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 기록, 경매신청채권 관계를 원본 등기로 확인하세요.
- 호실 특정. 현장에 호실 표기가 없으므로 건축물대장 현황도면과 실제 위치가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 경계벽 복원. 인접 호수와 제거된 경계벽의 복원 범위·공사 가능성·비용을 입찰가에 반영하세요.
- 의료시설 사용성. 현재 한방병원 입원실이 운휴 중인 만큼 향후 사용계획과 실제 활용 가능성을 먼저 검토하세요.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교근거가 없으므로 감정가 472,000,000원 자체를 시세로 간주하지 마세요.
- 관리비. 매각물건명세서에 관리비 미납 여부 확인이 필요하다고 명시돼 있으므로 체납 여부와 범위를 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 신청채권자 청구액 100,000,000원과 현재 배당 시뮬레이션의 채권자 배당 0원 사이의 관계를 채권계산서·배당요구·경매기록으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장성과 가격 검증이 중요하다
이 사건은 임차인이 없고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원이라 임차보증금 승계형 경매의 부담은 없습니다. 그러나 그 사실만으로 안전하고 저렴한 물건이라고 결론 내리기 어렵습니다. 현재 소유자가 수탁자인 신탁부동산이고, 한방병원 입원실로 이용되던 공간이 운휴 중이며, 호실 표기도 없고 인접 호수와의 경계벽까지 제거돼 있습니다.
여기에 현재 최저가 472,000,000원을 검증할 실거래 자료가 없으므로 “신건인데 싸다”는 판단도 할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 신탁원부·근저당권 원본 확인, 호실 특정과 경계벽 복원, 의료시설로서의 사용성과 환금성, 그리고 별도의 시장가격 조사입니다. 권리 인수는 0원이지만, 실무 난도와 가격 검증 부담은 분명히 남아 있습니다.
