인천지방법원 2025타경513950. 인천 중구 운서동 두림타워 웰스복합 2층 202호로, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 633,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며 매각기일은 2026.10.13.입니다. 현황은 공실로 기재되어 있고 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인의 미배당 보증금처럼 낙찰자가 직접 떠안을 금액은 제공된 산정상 0원입니다.
다만 권리관계는 한 줄로 끝내기 어렵습니다. 현재 소유자 표시는 주식회사코람코자산신탁이고, 등기에는 신탁 관련 등기와 “임대차 등의 법률행위를 하는 경우 신탁원부를 통하여 신탁의 목적·수익자· 관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있음”이라는 주의사항이 기재되어 있습니다. 여기에 2020.05.27. 강북신용협동조합의 채권최고액 100,000,000원 근저당권과 2026.03.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기가 이어집니다. 따라서 신탁원부와 을구의 실제 존속·말소 상태를 매각 직전 원본에서 맞춰 보는 절차가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513950 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 2층202호 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상10층 · 사용승인 2020.03.25. |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 633,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강북신용협동조합 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 무임차지만 신탁·근저당 확인이 먼저
확인된 임차인은 없습니다. 현황은 공실로 기재되어 있어 임차인의 대항력·우선변제·보증금 승계 쟁점은 나타나지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 매각 직전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 신건 6.33억, 시세 평가는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 633,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오 금액은 506,400,000원, 2회 유찰 시에는 405,120,000원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 633,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 506,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 405,120,000원 | 0원 |
이 숫자만 보고 “1회 유찰이면 싸다”거나 “2회 유찰이면 저평가”라고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에는 동일 호실·동일 유형의 최근 실거래 가격을 직접 비교할 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 633,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 유찰 후 가격 역시 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장가 대비 할인율과 같은 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 633,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,730,000원 |
| 신청채권자 · 강북신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 624,270,000원 |
제공된 배당 산정은 집행비용 8,730,000원, 채권자 배당 0원, 소유자 잔여 624,270,000원으로 계산되어 있습니다. 반면 사건상 신청채권자 청구액은 100,000,000원으로 별도 기재되어 있으므로, 실제 배당순위와 채권액은 매각 전 배당 관련 원문을 재확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 북서측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 운서역·공항철도가 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층 지상10층 건물이며 사용승인은 2020.03.25.입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 폭 약 40미터·15미터 포장도로에 접하고, 서측으로 폭 약 8미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등이며 토지면적은 1,403.2㎡, 공시지가는 3,891,000원/㎡입니다.
- 현황. 매각 관련 비고에는 호실 표기가 없고 현황이 ‘공실’로 기재되어 있으며, 관리비 미납 여부 확인이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기부 재확인. 2020년 근저당권 설정과 2026년 근저당권 이전등기의 실제 존속·말소 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 확인합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁의 목적·수익자·처분권한·임대차 관련 조항을 직접 확인합니다.
- 공실 재확인. 현재 공실 기재와 실제 점유상태가 일치하는지 매각 직전 다시 확인합니다.
- 가격 검증. 633,000,000원 신건 가격을 감정가 비율만으로 평가하지 말고 주변 유사 물건의 실제 거래·임대 조건과 대조합니다.
- 관리비. 매각물건명세서 비고대로 관리비 미납 여부를 확인합니다.
- 배당표 확인. 신청채권자 청구액 100,000,000원과 제공된 배당 산정상 예상배당 0원의 차이를 원문에서 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내기엔 권리 흐름이 복잡하다
이 물건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인이 없고 현황이 공실이며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사실만으로 권리 검토를 끝낼 수는 없습니다. 신탁등기와 신탁원부 주의사항, 2020년 근저당권 설정, 2025년 경매개시결정, 2026년 근저당권 이전등기가 한 등기 흐름 안에 함께 나타납니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 633,000,000원이 실제 시장가보다 싼지 비싼지를 판단할 직접적인 비교 거래가 제시되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 임차인·인수 위험은 낮지만, 신탁·근저당 원문 대조와 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 공실 신건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
