의정부지방법원 2026타경61664. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨플렉스데시앙 14층 케이비1409호입니다. 감정평가상 기호 1~3은 공장(지식산업센터)으로서 내부 경계벽체를 제거한 뒤 사무실로 이용 중입니다. 본건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 낙찰가 자체가 아니라 임차인입니다. (주)프로스퍼글로벌(소충화)은 2014.01.24 전입신고가 확인되고, 데이터상 말소기준권리인 2025.06.23 인천신용보증재단 가압류보다 앞서 있어 대항력 있음으로 판정되어 있습니다.
임차보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,500,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 없어 배당으로 보증금을 회수하는 구조가 아니라, 예상배당표에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 따라서 신건 최저가 251,000,000원에 취득할 경우 실질적으로 부담하는 금액은 271,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61664 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 14층 케이비1409호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 향동로 217 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) · 내부 경계벽체 제거 후 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상20층 중 14층 |
| 소유자 | 이정민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 559,441,668원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 2,000만원이 남는다
등기 흐름에서 데이터상 말소기준권리는 2025.06.23 인천신용보증재단 가압류 37,413,161원입니다. 이후 국민은행 가압류, 고양시 압류, 임의경매개시결정, 씨엠피자산관리대부 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 임차인은 전입일이 2014.01.24로 말소기준보다 앞서므로 이들과 별개로 보증금 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 — 대항력 有 · 우선변제권 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)프로스퍼글로벌(소충화) | 2014.01.24 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 확정일자가 확인되지 않고 우선변제권이 없는 상태이므로 예상배당에서는 임차보증금에 배당하지 않고 20,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영합니다. 이 물건은 “최저가 251,000,000원짜리”가 아니라 현재 회차 기준 실질취득 271,000,000원짜리로 보는 것이 맞습니다.
③ 회차별 실질부담 — 유찰돼도 인수액은 별도
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 251,000,000원 | 20,000,000원 | 271,000,000원 | 79,319,651원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 200,800,000원 | 20,000,000원 | 220,800,000원 | 128,816,851원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,640,000원 | 20,000,000원 | 180,640,000원 | 168,414,611원 |
보증금 20,000,000원이 각 회차에서 동일하게 매수인 부담으로 남기 때문에, 유찰가만 보고 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 271,000,000원, 1회 유찰 시 220,800,000원, 2회 유찰 시 180,640,000원입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 이 금액들이 시장가보다 싼지 비싼지는 이 데이터만으로 판단하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 인수. 임차인 (주)프로스퍼글로벌(소충화) 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 37,413,161원 | 37,413,161원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 251,936,454원 | 209,272,839원 |
| 4. 가압류 · 씨엠피자산관리대부 주식회사 | 36,656,036원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 326,005,651원 중 예상배당 246,686,000원, 미배당 79,319,651원입니다. 임차보증금 20,000,000원은 배당액 0원으로 계산되고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동초등학교 북서측 인근이며 대규모 아파트단지, 주상복합건물, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)로서 내부 경계벽체를 제거 후 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물 중 14층이며 기본적인 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. (주)프로스퍼글로벌(소충화)의 보증금 20,000,000원이 실제 매수인 부담으로 남는지 매각물건명세서·현황조사·사업자등록 관련 원본을 대조하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 없는 것으로 정리되어 있어 배당보다 인수 위험이 핵심입니다.
- 최신 등기부 재확인. 인천원예농업협동조합 근저당 설정·명의변경의 말소 표시와 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권이전 기재를 최신 원본에서 확인하세요.
- 3개 호실 통합 사용 확인. 감정평가상 케이비1409호·케이비1410호·케이비1411호의 내부 경계벽체를 제거 후 사용 중이므로 현황과 원상복구 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 251,000,000원 또는 실질취득 271,000,000원이 시장가 대비 유리하다고 단정하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “최저가가 곧 취득가가 아니다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 현재 최저매각가는 251,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인 보증금 20,000,000원이 별도로 남아 예상 실질취득은 271,000,000원입니다. 말소기준 이후의 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인의 대항력은 그와 별개입니다. 실거래 시세가 제공되지 않았으므로 가격 메리트를 평가할 근거도 충분하지 않습니다. 이 물건은 “신건 2.51억”이 아니라 “임차보증금까지 포함한 2.71억 부담”을 출발점으로 검토해야 합니다.
