의정부지방법원 2026타경61664. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨플렉스데시앙 14층 케이비1410호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)으로서 내부 경계벽을 제거한 뒤 사무실로 이용 중입니다. 권리분석의 출발점은 2025.06.23. 인천신용보증재단 가압류 37,413,161원입니다. 이 권리가 말소기준으로 산정돼 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “등기상 후순위 권리가 소멸한다”는 사실만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 (주)프로스퍼글로벌(소충화)의 전입일은 2014.01.24.로 말소기준일보다 빠르고, 임차인 기록에는 대항력 있음, 우선변제권 없음으로 기재돼 있습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,500,000원이며, 제공된 배당 산정에서는 이 보증금 전액을 매수인 인수로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61664 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 14층 케이비1410호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 향동로 217 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) · 내부 경계벽체 제거 후 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상20층 · 대상 14층 |
| 소유자 | 이정민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 559,441,668원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 임차인 인수가 핵심
말소기준은 2025.06.23. 인천신용보증재단 가압류 37,413,161원입니다. 이후 2025.07.09. 국민은행 가압류 251,936,454원, 2026.07.02. 임의경매개시결정, 2026.08.24. 하나자산신탁 가압류 260,000,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 2,000만원 인수 산정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)프로스퍼글로벌(소충화) | 2014.01.24 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다. 전입일이 말소기준인 2025.06.23.보다 앞서고 대항력이 있는 것으로 기록돼 있으며, 우선변제권은 없는 것으로 산정됐습니다. 따라서 배당표에서는 임차인에게 배당하지 않고 보증금 20,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리합니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 실질취득액을 봐야 한다
현재 회차의 최저매각가는 195,000,000원입니다. 하지만 배당 산정대로 임차인 보증금 20,000,000원을 매수인이 떠안는다면 권리분석상 실질취득액은 215,000,000원입니다. 즉 “1.95억짜리 신건”이 아니라, 인수 부담까지 합쳐 2.15억을 투입하는 구조로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 권리분석상 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 195,000,000원 | 20,000,000원 | 215,000,000원 | 357,879,615원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 156,000,000원 | 20,000,000원 | 176,000,000원 | 396,333,615원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 124,800,000원 | 20,000,000원 | 144,800,000원 | 427,096,815원 |
이 사건에서는 낙찰가가 내려가더라도 제공된 회차별 산정상 임차인 인수액은 20,000,000원으로 동일합니다. 따라서 각 회차를 비교할 때도 최저가만 보지 말고 반드시 매각가 + 인수액을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 인수. 임차인 (주)프로스퍼글로벌(소충화) 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 37,413,161원 | 37,413,161원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 251,936,454원 | 154,056,839원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 549,349,615원 중 예상배당은 191,470,000원, 미배당은 357,879,615원입니다. 임차인 보증금 20,000,000원은 배당액 0원으로, 별도의 매수인 인수액으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 1~3은 공장(지식산업센터)으로서 내부 경계벽체를 제거한 뒤 사무실로 이용 중입니다.
- 호실 경계. 대상 건물의 14층 케이비1409호·케이비1410호·케이비1411호가 내부 경계벽 제거 상태로 사용되고 있습니다. 본건은 그중 케이비1410호이므로 실제 점유 범위와 호실 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 입지. 향동초등학교 북서측 인근이며 대규모 아파트단지, 주상복합건물, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 남측 약 20m 내외, 동측 약 35m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러 설비가 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 195,000,000원에 임차인 인수 20,000,000원을 더한 215,000,000원을 기본 자금 기준으로 잡으세요.
- 임차인 원본 대조. 임차인 기록의 대항력 있음·우선변제 없음과 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 표기가 충돌하므로 원본 서류를 반드시 대조하세요.
- 점유 범위 확인. 케이비1409호·1410호·1411호의 내부 경계벽이 제거돼 사무실로 사용 중이므로 본건 케이비1410호의 독립 점유·출입·경계 상태를 현장에서 확인하세요.
- 근저당 기록 확인. 2024.04.05. 근저당권은 이미 말소로 표시되지만 2026.03.03. 농업협동조합자산관리회사 앞으로 이전등기가 존재하므로 원등기와 이전등기의 연결관계를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 임차인 보증금은 배당표에서 0원 배당이지만 매수인 인수 20,000,000원으로 산정됩니다. “배당이 없다 = 부담이 없다”로 해석하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가·최저가 자체가 시세를 의미하지 않습니다. 현재 회차에서는 실질취득 215,000,000원을 기준으로 주변 실제 거래와 환금성을 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “1.95억 낙찰”이 아니라 “2.15억 실질취득”
이 사건은 후순위 가압류들이 매각으로 소멸하는 것보다 임차인 1명의 대항력과 보증금 인수 여부가 더 중요합니다. 제공된 임차인·배당 산정대로라면 보증금 20,000,000원 전액이 매수인에게 남아, 신건 최저가 195,000,000원의 실질취득액은 215,000,000원이 됩니다.
여기에 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 표기와 임차인 산정의 불일치, 3개 호실 내부 경계벽 제거 사용, 근저당 말소 표시와 이전등기의 병존까지 확인할 항목이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 숫자보다 권리·점유 원본 확인이 먼저인 사건입니다. 현재 단계에서 가격이 싸다고 단정할 근거는 없으며, 실질취득액과 실제 거래가격을 대조한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
