의정부지방법원 2026타경61664. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨플렉스데시앙 14층 케이비1411호입니다. 물건 표시는 근린시설이고, 감정 요항상 공장(지식산업센터)을 내부 경계벽체 제거 후 사무실로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이정민이며, 등기 흐름에서 매각으로 소멸하는 권리의 기준은 2025.06.23 인천신용보증재단 가압류 37,413,161원으로 잡혀 있습니다. 이후 국민은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. (주)프로스퍼글로벌(소충화)은 2014.01.24 전입일, 보증금 20,000,000원, 월차임 1,500,000원으로 조사됐고, 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 없는 것으로 계산돼, 예상배당에서는 보증금을 배당받지 않고 전액 매수인 인수로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61664 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 14층 케이비1411호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 향동로 217 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) · 내부 경계벽체 제거 후 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 20층 중 14층 |
| 소유자 | 이정민 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 559,441,668원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2025.06.23 인천신용보증재단 가압류입니다. 2025.07.09 국민은행 가압류 251,936,454원과 2026.07.02 농업협동조합자산관리회사 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인의 전입일은 2014.01.24로 말소기준보다 앞서며, 임차인 조사에서는 대항력 있음으로 분류됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)프로스퍼글로벌(소충화) | 2014.01.24 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 20,000,000원 승계 |
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 232,000,000원입니다. 하지만 이 사건의 예상배당은 임차인 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰받는다면 실질취득 기준은 252,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 232,000,000원 | 20,000,000원 | 252,000,000원 | 61,397,615원 |
| 1회 유찰 · 80% | 185,600,000원 | 20,000,000원 | 205,600,000원 | 107,148,015원 |
| 2회 유찰 · 64% | 148,480,000원 | 20,000,000원 | 168,480,000원 | 143,748,335원 |
보증금 20,000,000원은 현재 및 제시된 유찰 시나리오의 매각가보다 작으므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 이 사건에서는 각 회차의 매각가 + 20,000,000원이 실질취득액입니다. 동일 물건의 실거래 비교는 없어, 현재 252,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 인수 · (주)프로스퍼글로벌(소충화) 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 37,413,161원 | 37,413,161원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 251,936,454원 | 190,538,839원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 일반 채권 총액은 289,349,615원, 예상 배당은 227,952,000원, 미배당은 61,397,615원입니다. 임차보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 위 매각대금 배분 밖에서 실질취득액에 더해집니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동초등학교 북서측 인근이며 대규모 아파트단지, 주상복합건물, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로서 내부 경계벽체를 제거한 뒤 사무실로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러 설비가 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 20,000,000원. 최저가 232,000,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 252,000,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 임차인 서류 대조. 대항력·보증금 전액 인수 계산과 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 기재가 서로 맞지 않습니다.
- 확정일자·우선변제. 임차인은 확정일자가 없고 우선변제권도 없는 것으로 계산돼 있습니다.
- 사무실 통합 이용. 기호 1~3은 내부 경계벽체를 제거해 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 케이비1411호의 실제 점유·구획 상태를 확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 청구금액 559,441,668원과 신청채권자 배당 0원 표시, 근저당권 이전관계를 함께 원본 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 동일 물건 실거래 비교 없이 최저가만으로 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 입찰가격은 인수액까지 포함해 계산하세요.
맺으며 — “2.32억 낙찰”이 아니라 “2.52억 실질취득”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 등기상 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 2014.01.24 전입한 대항력 임차인이 있고 예상배당은 그 보증금 20,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 따라서 신건에서 보아야 할 숫자는 최저가 232,000,000원이 아니라 실질취득 252,000,000원입니다.
더 중요한 것은 서류 사이의 불일치입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 “해당사항없음”이라고 적혀 있지만, 임차인 조사와 배당 계산은 20,000,000원 승계를 전제로 합니다. 여기에 경매 청구금액 559,441,668원과 신청채권자 배당 0원 표시까지 함께 존재합니다. 가격보다 먼저 원본 권리관계를 맞춰 보는 것이 이 사건의 첫 번째 입찰 조건입니다. 실거래 비교가 없는 만큼 현 단계에서 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
