대전지방법원 2026타경320. 대전 대덕구 대화동 가온비즈타워 3층 302호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 326,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 326,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.12.27 설정된 국민은행 근저당권 330,000,000원이며, 그 뒤의 대전신용보증재단 가압류와 국민은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 김대중은 2015.07.22 전입해 말소기준보다 앞서고, 자료상 대항력도 있음으로 정리되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 낙찰 후 남을 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 주식회사 및 성호동 관련 점유도 있어, 이 둘은 대항력을 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 대화동 611 가온비즈타워 3층 302호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 중 제3층 제302호 · 사용승인일 2022.11.15 |
| 소유자 | 박진순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 926,427,978원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
등기부상으로는 구조가 비교적 명확합니다. 2022.12.27 국민은행 근저당권 330,000,000원이 말소기준이고, 2026.05.20 대전신용보증재단 가압류 95,000,000원과 2026.05.21 국민은행의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2025.01.06 대덕구 압류는 2025.04.01 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 보증금 확인 전 실질취득액 계산 불가
| 임차·점유자 | 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치엠에스 성호동 | 302호 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김대중 | 302호 | 2015.07.22 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 매수인 인수 가능성 |
| 주식회사 | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 전 확인 필요 |
| 성호동 | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 전 확인 필요 |
주식회사 에이치엠에스 성호동은 2023.08.31 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 김대중은 말소기준 이전 전입으로 대항력이 있습니다. 보증금이 알려지지 않은 상태에서는 낙찰가 326,000,000원에 얼마를 더 부담해야 하는지 계산할 수 없으므로, 최저가만 보고 실질취득가를 326,000,000원으로 보면 안 됩니다.
또한 전입일이 없는 주식회사와 성호동은 보증금도 미상입니다. 이들은 대항력 있음으로 단정할 수 없지만, 반대로 안전하다고 제외할 수도 없으므로 매각물건명세서와 점유관계의 보완 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,364,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 330,000,000원 | 320,636,000원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 425,000,000원 중 320,636,000원이 배당되고 104,364,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있어도, 김대중의 보증금이 미상이고 대항력이 있으므로 실제 임차보증금 인수액까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 대화동 대화동행정복지센터 서측 인근 가온비즈타워로, 대전산업단지 재생산업지구 안에서 아파트형 공장·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재하는 공장지대입니다.
- 이용. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 공장(지산산업센터) 이용으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남측·서측·동측 포장도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·재생사업지구 등에 포함되며, 토지는 공장용지, 평지, 가로장방 형상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 사용승인일은 2022.11.15이며, 일반적인 공동 위생·급배수·승강기·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김대중 보증금 확인. 2015.07.22 전입한 선순위 대항력 임차인의 보증금이 핵심입니다. 이 금액을 모르면 실제 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 김대중의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 후 미회수 보증금 규모를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 미상 점유자 재확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주식회사와 성호동은 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 동일 명의·점유관계 확인. 주식회사 에이치엠에스 성호동, 주식회사, 성호동으로 각각 조사된 점유관계가 실제 현장에서 어떻게 구성되어 있는지 확인이 필요합니다.
- 신건 가격 단독 판단 금지. 감정가와 최저가가 모두 326,000,000원이지만, 실거래 비교와 선순위 임차보증금 확인 없이 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 공장 이용 확인. 현재 공장(지식산업센터) 이용 상태와 실제 점유·사용주체, 관리비 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 권리분석의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 김대중이 2015.07.22 전입해 2022.12.27 말소기준보다 앞서고, 대항력도 있는 것으로 확인되기 때문입니다.
보증금이 미상인 이상 낙찰가 326,000,000원이 곧 실질취득액이라고 볼 수 없습니다. 보증금 전부 또는 일부가 배당되지 않고 남는 구조라면 그 미회수액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 동시에 전입일이 확인되지 않은 다른 점유 명의도 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 신건 가격 검토보다 선순위 임차보증금과 점유관계의 확정입니다. 확인 전에는 인수 0원이나 가격 메리트를 전제로 판단하기 어렵습니다.
