대전지방법원 2026타경320. 대상은 대전 대덕구 대화동 가온비즈타워 3층 319호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부의 말소기준권리는 2022년 12월 27일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 444,000,000원입니다. 그 뒤 2026년 대전신용보증재단 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 302호를 점유부분으로 표시한 신고가 포함되어 있고, 그중 김대중의 전입일은 2015.07.22로 말소기준보다 앞섭니다. 그런데 건물 사용승인일은 2022.11.15로 확인되어 전입일과 건물의 시점이 서로 맞지 않습니다. 따라서 해당 전입정보가 실제 본건 319호의 점유관계와 연결되는지 원문 확인이 선행되어야 합니다. 나머지 신고 중 2건은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 대화동 611 가온비즈타워 3층 319호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) 이용 중 |
| 소유자 | 박진순 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 439,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 926,427,978원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.27 국민은행 근저당권 · 채권최고액 444,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.27 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2026.05.20 대전신용보증재단의 95,000,000원 가압류와 2026.05.21 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2025년 대덕구 압류는 2025.04.01 해제로 이미 말소되었습니다.
② 임차·점유관계 — 4건 중 3건은 대항력 확인 필요
| 신고인 | 점유부분 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치엠에스 성호동 | 302호 | 2023.08.31 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대중 | 302호 | 2015.07.22 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 엠디티 | 미상 | 미상 / 2026.07.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 | 미상 | 미상 / 2026.08.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 에이치엠에스 성호동은 전입일이 2023.08.31로 말소기준 2022.12.27보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김대중은 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않고 점유부분도 302호로 표시되어 있습니다. 더구나 2015.07.22 전입일은 가온비즈타워의 사용승인일 2022.11.15보다 앞서므로, 이 신고를 본건 319호의 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
엠디티와 주식회사는 배당요구 접수일은 각각 2026.07.20, 2026.08.24로 확인되지만 전입일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 신고 역시 대항력 및 우선변제 여부 미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 439,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 439,000,000원입니다. 다만 동일 호 또는 동일 건물의 비교 가능한 실거래 값이 확인되지 않으므로, 439,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 439,000,000원 | 432,210,000원 | 106,790,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 351,200,000원 | 345,483,200원 | 193,516,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 280,960,000원 | 276,226,560원 | 262,773,440원 |
유찰 시 매각가격은 351,200,000원, 280,960,000원으로 낮아지지만 그만큼 채권 미배당액도 193,516,800원, 262,773,440원으로 커집니다. 다만 이 표는 임차보증금 인수를 확정한 표가 아닙니다. 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 낙찰가가 내려간다고 곧바로 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 439,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,790,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 444,000,000원 | 432,210,000원 |
| 2. 가압류 · 대전신용보증재단 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 539,000,000원 중 채권자 배당액은 432,210,000원, 미배당은 106,790,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산에서는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 매수인 인수액이 0원으로 놓여 있으므로, 임차보증금 확인 전 실제 인수 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 가온비즈타워는 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 12층이며 사용승인일은 2022.11.15입니다.
- 주위환경. 대화동행정복지센터 서측 인근의 대전산업단지 재생산업지구로, 아파트형 공장·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남측·서측·동측 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·재생사업지구에 포함되고, 토지면적은 10,608.7㎡, 공시지가는 625,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 공장(지식산업센터) 용도이며 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 가격 및 환금성의 수치 평가는 보류하는 것이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 319호 실제 점유 확인. 현황조사의 302호 표시 신고가 본건과 관계된 것인지 현장과 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 김대중 전입정보 재확인. 전입일 2015.07.22가 건물 사용승인일 2022.11.15보다 앞섭니다. 본건에 유효한 전입인지 확인이 핵심입니다.
- 보증금 확인. 네 신고 모두 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 신고 확인. 엠디티는 2026.07.20, 주식회사는 2026.08.24 배당요구가 확인되지만 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 439,000,000원이지만 직접 비교할 실거래 값이 없어 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 대조해 임차인별 대항력과 보증금 승계 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기부는 단순하지만, 임차인은 아직 안 끝났다”
이 물건의 등기권리는 국민은행 근저당을 기준으로 정리가 잘 됩니다. 후순위 대전신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매에서 실제 매수인 부담을 결정하는 것은 등기부만이 아닙니다. 임차·점유 신고 4건의 보증금이 모두 확인되지 않았고, 말소기준보다 앞선 전입 표시와 전입일 미상 신고까지 남아 있습니다.
특히 302호라는 점유부분 표기와 대상 319호의 불일치, 2015.07.22 전입일과 2022.11.15 사용승인일의 시간적 불일치는 반드시 해소해야 할 확인사항입니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 “후순위 권리가 소멸한다”가 아니라 “본건 319호에 실제 승계될 임차보증금이 있는가”입니다. 그 답이 확인되기 전에는 최저가 439,000,000원만 보고 실질취득비용을 계산하거나 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
