대전지방법원 2026타경320. 대덕구 대화동 가온비즈타워 3층 320호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022.12.27 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 326,400,000원)입니다. 이후 대전신용보증재단 가압류 95,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 구조는 단순하지만, 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 점유관계입니다.
현황조사에는 302호를 대상으로 한 전입자 두 건이 확인되고, 매각물건명세서·문건접수에는 별도의 주거 임차관계 두 건이 더 나타납니다. 이 가운데 김대중의 전입일은 2015.07.22로 말소기준일인 2022.12.27보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 없고 현황조사상 표시가 302호이므로, 이를 곧바로 320호의 확정적 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 반대로 320호와의 관계가 확인되기 전까지 인수위험을 0원으로 보는 것도 안전하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 대화동 611 가온비즈타워 3층 320호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) 이용 중 |
| 소유자 | 박진순 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 322,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 926,427,978원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인일 | 2022.11.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2022.12.27 국민은행 근저당권입니다. 대덕구 압류는 2025.04.01 해제로 이미 말소됐고, 2026.05.20 대전신용보증재단 가압류와 2026.05.21 임의경매개시결정은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리가 매수인에게 승계되는 구조는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금이 없어 인수액 산정 불가
| 성명·명칭 | 점유 표시 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치엠에스 성호동 | 302호 | 2023.08.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대중 | 302호 | 2015.07.22 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 엠디티 | 주거 | 배당요구 2026.07.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 주식회사 | 주거 | 배당요구 2026.08.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
확인되는 실제 임차관계는 4건이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 건은 없습니다. 주식회사 에이치엠에스 성호동은 전입일이 말소기준보다 뒤여서 전입일 기준 대항력은 없습니다. 반면 김대중은 말소기준보다 앞선 2015.07.22 전입이지만, 보증금·확정일자 미상이고 점유 부분도 302호로 표시되어 있으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 엠디티와 ‘주식회사’ 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 322,000,000원입니다. 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
감정평가상 주변은 대전산업단지 재생산업지구로, 아파트형 공장·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다. 주거용 아파트와 달리 지식산업센터의 환금성은 실제 입주수요·산업단지 수요·호별 조건의 영향을 크게 받으므로 실거래 확인 없이 감정가만 기준으로 입찰 상한을 정하는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,308,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 326,400,000원 | 316,692,000원 |
| 2. 가압류 · 대전신용보증재단 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 421,400,000원 중 예상배당은 316,692,000원, 미배당은 104,708,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 집합건물이며 실제 이용은 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트로 보면 안 됩니다.
- 입지. 대화동행정복지센터 서측 인근, 대전산업단지 재생산업지구 안에 있으며 아파트형 공장·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 사용승인일은 2022.11.15입니다. 공동 위생·급배수·승강기·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 대전 재생산업단지·재생사업지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 625,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측·서측·동측 포장도로에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 320호 실제 점유자 확인. 현황조사상 302호로 표시된 김대중·주식회사 에이치엠에스 성호동이 320호와 어떤 관계인지 반드시 대조해야 합니다.
- 선순위 전입 확인. 김대중의 2015.07.22 전입이 320호에 유효하게 연결되는지, 점유 개시·전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김대중·엠디티·주식회사의 보증금과 확정일자가 확인돼야 우선변제와 미배당 승계액 계산이 가능합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 가온비즈타워 320호와 유사한 지식산업센터 거래사례를 확인하기 전에는 감정가 322,000,000원을 시세로 간주하지 마세요.
- 용도 확인. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이므로 실제 입주 가능 업종과 산업단지 관련 이용제한을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당의 매수인 인수 0원은 확인된 임차보증금이 반영되지 않은 계산이므로 최종 인수액으로 사용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차관계는 아직 닫히지 않았다”
이 물건은 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정이 모두 소멸해 등기 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 경매 대상은 320호인데 현황조사 점유 표시는 302호이고, 말소기준보다 앞선 2015.07.22 전입자까지 존재합니다. 보증금·확정일자·실제 점유 호수가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 확정할 수 없다는 점이 핵심입니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 322,000,000원과 비교할 실거래 자료가 없으므로 ‘감정가 대비 싸다’는 결론을 낼 수 없습니다. 권리관계 확인 전에는 인수액 미상, 가격자료 확인 전에는 시세 메리트 미상. 이 두 가지가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
