대구지방법원 2024타경1735. 김천시 율곡동 ‘김천율곡동스타메디’ 5층 501호로, 감정평가상 이용상태는 의료시설·현황 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물이고 본건은 5층에 위치합니다. 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이며, 2022.01.20. 소유권보존 신탁과 함께 신탁원부 제2022-35호가 기재돼 있습니다.
권리 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 2023.01.12. 김천시 압류가 있었지만 2023.05.23. 해제로 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.07.08. 한화저축은행의 가압류입니다. 이어 2024.07.12. 씨케이저축은행의 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
그러나 등기상 소멸 구조가 곧바로 ‘안전한 물건’을 뜻하지는 않습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 주식회사 씨케이저축은행이 전부 점유 관련자로 기재돼 있지만, 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 신청채권자와 동일 법인이 임차 관련 조사에 등장한다는 점도 실제 임대차인지 관계인 점유인지 원본 확인이 필요한 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 혁신3로 39, 5층501호 (율곡동, 김천율곡동스타메디) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 의료시설 · 현황 공실 · 철근콘크리트구조 8층 건 중 5층 |
| 등기상 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 · 신탁원부 제2022-35호 |
| 감정가 / 최저가 | 7,957,000,000원 / 1,910,475,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 씨케이저축은행 / 2,713,857,705원 |
| 말소기준 | 2024.07.08. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 한화저축은행 · 청구금액 9,040,940,680원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유관계는 별도 확인
② 임차·점유 분석 — “대항력 有”로 단정할 수 없다
| 점유·임차 관련자 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 씨케이저축은행 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
이 점유 관련자는 신청채권자인 씨케이저축은행과 동일합니다. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않으므로 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서 매수인이 승계할 금액이 없다고 점유관계까지 단정하는 것은 위험합니다. 명세서에 명시된 인수권리는 없지만, 실제 임대차 여부와 점유 원인은 입찰 전에 원본 서류와 현장을 통해 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 ‘24% = 저가’는 아니다
감정가는 7,957,000,000원, 현재 최저매각가는 1,910,475,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오에서는 5회 유찰 시 1,337,332,500원(16.81%), 6회 유찰 시 936,132,750원(11.76%)으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건의 가격 판단은 단순 할인율보다 물건 성격을 함께 봐야 합니다. 감정평가상 의료시설·현황 공실이고, 사용승인은 받았지만 내부 마감이 일부 완료되지 않았으며 기준시점에 단전 상태여서 내부 설비의 정상 가동 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,910,475,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,504,750원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 한화저축은행 | 9,040,940,680원 | 1,888,970,250원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 씨케이저축은행 | 2,713,857,705원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 11,754,798,385원 | 9,865,828,135원 |
현 회차에서는 집행비용 21,504,750원을 제외한 1,888,970,250원이 한화저축은행 가압류에 배당되고, 신청채권자 씨케이저축은행은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당액은 9,865,828,135원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현장 리스크 — 유치권 부착물과 미완료 시설
감정평가 당시 건물 1층 출입구와 대상 호실 출입구에 ‘유치권’ 관련 알림물이 부착돼 있었습니다. 이후 2차 방문 때에는 해당 안내문들이 없어진 상태로 조사됐습니다. 부착물이 없어졌다는 사실만으로 관련 분쟁이나 주장 자체가 해소됐다고 단정하기보다는, 실제 공사대금 채권이나 점유 상태가 남아 있는지 확인하는 것이 필요합니다.
또한 사용승인은 받았지만 내부 마감 완료되지 않은 부분이 일부 있고, 감정평가 기준시점에는 단전 중이어서 위생·급배수·비상발전·승강기·시스템 냉난방·소방·도시가스 등 내부 설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 의료시설은 설비와 내부 상태가 실제 활용도와 비용에 직접 영향을 주는 만큼, 현장 확인의 비중이 큰 물건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천(구미)역 북동측 인근의 김천시 율곡동에 위치하며, 주변은 아파트단지·각종 근린생활시설·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 30m, 남서측으로 폭 약 20m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 2,544.7㎡, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 2,316,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 내부 마감 일부 미완료와 단전 상태가 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 씨케이저축은행의 점유 원인, 실제 임대차 존재 여부, 전입신고일·보증금·확정일자를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입과 보증금이 미상인 만큼 현재는 대항력 가능·미상입니다. 명세서의 명시 인수 0원과 실제 점유관계는 분리해 확인해야 합니다.
- 유치권 사실관계 확인. 1차 방문 당시 부착됐던 유치권 관련 안내문의 주장 주체·채권 내용·점유 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 마감·설비 확인. 미완료된 공사의 범위와 단전 상태, 냉난방·급배수·소방·도시가스 등 설비의 정상 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 등기상 소유자가 케이비부동산신탁주식회사인 신탁 물건이므로 신탁원부 제2022-35호를 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 의료시설 공실의 활용도와 추가 공사·명도 비용까지 합산해 판단해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “쉽게 살 수 있는 물건”은 다르다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 등기상 인수 구조만 놓고 보면 단순한 편입니다. 현재 회차 최저가 1,910,475,000원에 대한 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 입찰 판단은 그보다 복잡합니다. 신청채권자와 동일한 씨케이저축은행이 점유·임차 조사에 등장하지만 전입일·확정일자·보증금이 미상이고, 의료시설은 현황 공실입니다. 내부 마감 일부가 끝나지 않았고 단전 상태였으며, 유치권 관련 안내문이 부착됐던 이력도 있습니다. 감정가 7,957,000,000원에서 4회 유찰돼 1,910,475,000원까지 내려왔더라도, 낙폭 자체만으로 가격 메리트를 부여하기보다 점유·유치권·시설 상태를 확인한 뒤 실질 총비용을 계산해야 하는 물건입니다.
