대구지방법원 2024타경1735. 김천시 율곡동 ‘김천율곡동스타메디’ 6층 601호입니다. 감정평가상 이용상태는 의료시설, 현황은 공실입니다. 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이며, 2022년 1월 20일 소유권보존 신탁이 등기돼 있습니다. 말소기준은 2024년 6월 21일 씨케이저축은행의 가압류 5,063,356,320원이고, 이후 한화저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 소멸 여부만으로 끝낼 사건은 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에는 주식회사 씨케이저축은행이 전부를 점유하는 것으로 조사되어 있는데, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 등기부상 가압류 채권자이자 경매채권자인 씨케이저축은행과 동일한 명칭이어서 가장임차인 또는 관계인 가능성도 함께 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 혁신3로 39, 6층601호 (율곡동, 김천율곡동스타메디) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 의료시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 7,899,000,000원 / 1,896,549,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 씨케이저축은행 / 2,713,857,705원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.21. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 씨케이저축은행 · 5,063,356,320원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
② 임차인·점유관계 — 대항력은 ‘미상’
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 씨케이저축은행 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
실제 점유자로 조사된 대상은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 별도 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 보증금과 점유개시 시점이 확인되지 않아 대항력 및 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰은 싸다는 증거가 아니라 위험 반영일 수 있다
현재 최저매각가는 1,896,549,000원으로 감정가 7,899,000,000원의 24.01% 수준입니다. 다음 회차 가정 가격은 5회 유찰 시 1,327,584,300원, 6회 유찰 시 929,309,010원입니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 동일 평형의 최근 실거래만으로 가격 메리트를 판정하기 어려운 의료시설입니다. 따라서 “감정가의 24%이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 내부 마감 미완료, 단전, 설비 정상가동 미확인, 공실 상태와 4회 유찰이라는 사실 자체를 환금성과 추가 비용의 신호로 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,896,549,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 21,365,490원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 씨케이저축은행 | 5,063,356,320원 | 1,875,183,510원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 한화저축은행 | 9,040,940,680원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사 씨케이저축은행 | 2,713,857,705원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 16,818,154,705원 중 예상 배당은 1,875,183,510원, 미배당은 14,942,971,195원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 실제 임대차관계가 확인될 경우 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유치권·건물 상태 — 현장 확인이 필수인 이유
- 내부 상태. 사용승인은 받았으나 내부 마감이 완료되지 않은 부분이 일부 있습니다.
- 단전. 기준시점 현재 단전 상태라 내부 설비가 정상 작동하는지는 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수·비상발전·승강기·천정형 냉난방·소화전·스프링클러·화재탐지·도시가스 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천(구미)역 북동측 인근의 김천시 율곡동에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·도시지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 해당합니다.
- 도로. 북서측 폭 약 30m, 남서측 폭 약 20m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·세로장방 형태이며 토지면적은 2,544.7㎡, 공시지가는 2,316,000원/㎡입니다.
- 환금성. 의료시설이라는 특수 용도와 현재 공실, 내부 미완성·단전 상태를 감안하면 일반 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 주식회사 씨케이저축은행의 점유 원인, 점유개시 시점, 임대차계약 유무, 보증금을 원문 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일·보증금이 미상이므로 현재 단계에서는 대항력 ‘가능·미상’입니다.
- 유치권 사실관계. 과거 부착물의 주장 주체, 공사대금 채권 존재 여부, 점유 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 공사비. 마감 미완료 부분의 공사 범위와 비용을 실측해야 합니다.
- 설비 점검. 단전 상태이므로 냉난방·급배수·소방·전기·승강기 관련 설비의 실제 가동 여부를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 단순 가격 문제인지, 특수 용도·공실·공사 상태·권리 이슈가 복합 반영된 것인지 현장조사로 분리해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 사실들
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 7,899,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 1,896,549,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 하지만 의료시설이라는 용도, 현황 공실, 내부 마감 미완료, 단전, 유치권 관련 부착물 이력, 그리고 전부 점유자로 조사된 씨케이저축은행의 임대차 정보 미상이 동시에 존재합니다.
등기부와 매각물건명세서만 보면 후순위 권리는 소멸하고 명시 인수권리도 없습니다. 그러나 점유관계가 미상인 상태에서 계산상 인수액 0원을 실제 인수액 0원으로 확정하면 안 됩니다. 이 사건은 가격이 충분히 내려왔는지가 아니라, 점유·유치권·설비·미완성 공사 상태를 얼마나 정확히 확인해 불확실성을 제거할 수 있느냐가 핵심입니다. 가격은 낮아졌지만, 권리·현장 확인 난도는 높습니다.
