대구지방법원 2025타경11426. 구미시 형곡동 미성빌라12차 5층 501호 아파트입니다. 현 소유자 이재건은 2016년 3월 18일 거래가 70,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 공단1동새마을금고 명의의 채권최고액 44,200,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정과 임차인 전입은 모두 그보다 늦습니다.
권리관계만 보면 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 임차인으로 조사된 서수영·용환필·배재희 3명도 전입일이 모두 2016년 3월 18일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당 부족분을 낙찰자가 보증금 형태로 승계하는 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11426 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 177 미성빌라12차 5층 501호 |
| 용도 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 501호 |
| 시장 비교 기준 면적 | 75.94㎡ |
| 소유자 | 이재건 (2016.03.18. 거래가 70,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새비산새마을금고 / 66,260,790원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2016.03.18. 공단1동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 44,200,000원이며, 2025.09.15. 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 없다고 명시돼 있어, 등기상 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서수영 | 본건으로 전입 · 사용 미상 | 2025.06.17 | 미상 | 2025.12.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 용환필 | 전부 | 2020.07.08 | 3,900원 | 2025.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배재희 | 전부 | 2023.11.02 | 1,000원 | 2025.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람 모두 전입신고가 말소기준권리인 2016.03.18. 이후여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 서수영은 보증금이 확인되지 않았고, 세 사람 모두 우선변제 여부가 확정돼 있지 않으므로 배당순위 자체는 관련 원본에서 대조할 필요가 있습니다. 이 부분과 별개로 매수인 인수액은 제공된 배당자료상 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최신 거래보다 1,000만원 낮다
미성빌라12의 거래 표본은 총 2건입니다. 최신 거래는 2024년 7월 77,000,000원, 이전 거래는 2022년 3월 70,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 77,000,000원이며, 최저가 67,000,000원은 그 금액의 87.0%입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 +10.0%로 나타납니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 77.44㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 2022.03 | 77.44㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 73,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 77,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,606,000원 |
| 1. 근저당 · 공단1동새마을금고 | 44,200,000원 | 44,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,194,000원 |
현재 회차 67,000,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 44,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 21,194,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 67,000,000원 | 44,200,000원 | 0원 | 21,194,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 53,600,000원 | 44,200,000원 | 0원 | 8,035,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 42,880,000원 | 41,708,160원 | 2,491,840원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 근저당권에 2,491,840원의 미배당이 발생하는 시나리오지만, 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 가격이 내려가더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡고등학교 북서측 인근으로, 주변은 소규모 아파트·다세대주택·단독주택·노선상가·학교·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 10m, 남측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·연식. 미성빌라12는 19세대이며 사용승인 기준일은 1995.11.21입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 표시등기 확인. 감정평가서에 본건은 대지권의 표시등기가 없고 토지등기사항전부증명서상 공유지분등기로 돼 있다고 기재돼 있습니다. 토지 지분과 집합건물 관계를 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 서수영·용환필·배재희 3명 모두 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 자료 확인. 서수영은 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 명확하지 않습니다. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 구조와 수리 여부를 직접 확인하지 못해 표준적 내부구조를 기준으로 평가했습니다.
- 시세 표본 주의. 최신 거래 77,000,000원 대비 최저가가 낮지만 확인 거래는 총 2건뿐이므로 호수·층·상태 차이를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 낮지만 확인할 것이 있다
이 물건은 말소기준 근저당 이후의 임차인 3명이 모두 대항력이 없고 매각물건명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 가격도 신건 최저가 67,000,000원이 최신 거래 77,000,000원의 87.0%라 숫자상 여유가 있습니다. 다만 거래가 2건에 불과해 시세 신뢰도가 높다고 보기 어렵고, 19세대·1995년 준공 단지라는 점, 실제 점유 임차인이 3명이라는 점, 무엇보다 대지권 표시등기 없이 토지가 공유지분등기로 돼 있다는 감정평가 기재는 입찰 전 확인해야 할 핵심입니다. 결론은 권리는 통과, 가격도 우호적이지만 대지권·점유·시세 표본을 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
