대구지방법원 2025타경11426. 구미시 형곡동 333-2 소재 아파트 + 토지 일괄매각 건입니다. 현재 소유자는 이재건이고, 말소기준권리는 2016년 11월 4일 설정된 공단1동새마을금고 근저당권 32,500,000원입니다. 등기상 2025년 9월 15일 새비산새마을금고의 임의경매개시결정이 올라와 있으며, 해당 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 자체보다 더 신경 써야 할 부분은 가격과 토지 권리 형태입니다. 신건 최저가는 53,000,000원인데 최근 12개월 실거래 평균은 46,500,000원입니다. 최신 거래 58,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균을 14% 웃도는 수준이어서 단일 고가 거래만 보고 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 5.6% 상승으로 집계돼 하락장 보정 이슈는 크지 않지만, 현재 회차에서 싸게 산다고 단정할 근거도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2016.11.04 공단1동새마을금고 근저당권입니다. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당과 국세 압류는 이미 등기부상 말소됐고, 현재 소유자인 이재건의 소유권이전과 같은 날 설정된 공단1동새마을금고 근저당이 현 경매의 기준점입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후 전입

실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2016.11.04보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정됩니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 다만 서수영의 보증금과 세 임차인의 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 현재 53,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높다

경남타운101의 대상면적은 68.8㎡이며 면적 매칭된 실거래가 확인됩니다. 가격 판단에서는 오래된 저가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 46,500,000원과 최신 거래 58,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.

현재 최저가 53,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.0%입니다. 최신 2026년 9월 거래 58,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균보다 높은 가격이라는 사실은 그대로 남습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +5.6%로 상승 방향이지만, 이 수치만으로 현재 신건 가격에 가격 가점을 줄 정도의 할인폭이 생긴 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 공단1동새마을금고 근저당 채권최고액 32,500,000원이 전액 배당되고 19,146,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 메리트는 1회 유찰부터 달라진다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 형곡고등학교 북서측 인근이며, 주변은 소규모 아파트·다세대주택·단독주택·노선상가·학교·임야 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장이 가까워 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정 이용상태는 아파트이며 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 완경사·가로장방 형태이며 동측 약 10m, 남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 공시지가. 536,200원/㎡, 토지면적 1,191.0㎡이며 가축사육제한구역과 도로 관련 제한이 확인됩니다.
• 환금성. 경남타운101은 29세대, 1991.05.27 준공의 소규모 단지입니다. 최근 거래는 존재하지만 거래가격 편차가 있어 응찰가 산정에 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 현재 53,000,000원은 최근 12개월 평균 46,500,000원의 114.0%입니다. 최신 한 건이 58,000,000원이라고 해서 신건 가격을 곧바로 저가 매수로 보기는 어렵습니다.
• 임차인 원본 확인. 세 임차인 모두 후순위 전입으로 대항력은 없지만, 서수영의 보증금과 각 임차인의 확정일자는 미상입니다. 배당 및 최우선변제 관련 원본 확인이 필요합니다.
• 대지권·공유지분. 대지권 표시등기 부존재, 토지등기부상 공유지분등기, 일괄매각 조건을 매각목록과 등기부 원본으로 대조하세요.
• 호수 표기 대조. 소재지는 1층 105호로 제시돼 있으나 감정요항표의 건물 구조 기재에는 5층 501호가 나타납니다. 입찰 전 감정서와 매각목록을 직접 대조해야 합니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재와 폐문으로 구체적인 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못한 감정입니다. 현장 상태 확인이 필요합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 보수적으로”

이 사건은 임차인 3명이 확인되지만 모두 말소기준 이후 전입이고, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 가장 큰 위험인 대항력 임차보증금 승계 문제는 보이지 않습니다. 그러나 신건 실질취득 53,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 46,500,000원의 114.0%입니다. 최신 거래 58,000,000원보다 낮다는 한 가지 사실만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.

또한 이 사건은 단순한 아파트 전유부분만 보는 물건이 아니라 아파트 + 토지 일괄매각이고, 대지권 표시등기가 없으며 토지등기부상 공유지분으로 되어 있습니다. 따라서 결론은 “인수는 0원, 가격은 신건에서 보류, 토지 권리 형태는 원본 대조 필수”입니다. 1회 유찰 시 매각가 42,400,000원부터는 최근 12개월 평균과의 관계가 달라지므로, 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 회차와 응찰가입니다.