💰 실질취득 30,000,000원 📉 최근12개월 대비 106.5% 🧾 매수인 인수 0원 👥 실제 임차인 3명
대구지방법원 2025타경11426. 구미시 형곡동 도시주택3차 5동 605호, 전용 54.09㎡ 아파트입니다. 이재건이 2016.03.23. 거래가 43,000,000원으로 소유권을 취득한 날 공단1동새마을금고의 채권최고액 19,500,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준입니다. 이후 2025.09.15. 임의경매개시결정과 2026.05.29. 용환필의 임차권등기가 이어졌습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 핵심은 명확합니다. 세 임차인 서수영·배재희·용환필 모두 전입일이 2016.03.23. 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고, 용환필의 39,000,000원 임차보증금이 최저가 30,000,000원보다 크더라도 그 차액을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 실질취득액은 현재 회차에서 최저가와 같은 30,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11426 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 375-1 5층 605호 · 도로명 경상북도 구미시 형곡동로1길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 54.09㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이재건 (2016.03.23. 소유권이전 · 거래가액 43,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 30,000,000원 / 30,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 66,260,790원 |
| 말소기준권리 | 2016.03.23. 공단1동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 19,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 세 임차인이 있어도 현재 인수액은 0원
1991년 한국주택은행 근저당 2건은 1999.08.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2016.03.23. 설정된 공단1동새마을금고 근저당입니다. 이후의 경매개시결정과 용환필 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 특히 용환필은 보증금 39,000,000원, 확정일자 2020.06.01., 전입 2020.07.08.이 확인되지만 전입 자체가 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 서수영 본건으로 전입 | 2025.06.17 / 미상 | 미상 | 2025.12.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배재희 전부 | 2023.11.02 / 미상 | 1,000원 | 2025.10.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 용환필 전유부분 전부 · 주거 | 2020.07.08 / 2020.06.01 | 39,000,000원 | 2026.05.29 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
세 명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 서로의 보증금을 중복 합산하는 보증기관 승계 구조는 없습니다. 서수영은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만 전입일 자체가 말소기준보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다. 배재희 역시 2023.11.02. 전입으로 대항력이 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 시세를 봐야 한다
도시주택3차5동 전용 54.09㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 31,375,000원이지만, 2024.03.의 50,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 6건 평균 28,166,666원, 최신 거래 28,000,000원, 최근 대비 과거 가격 추세 -18.6%를 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 54.09㎡ | 2 | 28,000,000원 |
| 2026.01 | 54.09㎡ | 2 | 34,000,000원 |
| 2025.12 | 54.09㎡ | 2 | 27,000,000원 |
| 2025.06 | 54.09㎡ | 3 | 32,000,000원 |
| 2025.06 | 54.09㎡ | 2 | 25,000,000원 |
| 2025.02 | 54.09㎡ | 3 | 23,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 28,166,666원 |
현재 최저가 30,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.5%입니다. 최신 실거래 28,000,000원보다도 금액 자체가 높습니다. 따라서 전체 12건 평균 31,375,000원 대비 최저가가 95.6%라는 수치만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하면 최근 흐름을 놓치게 됩니다. 특히 최근 거래군이 이전 거래군보다 18.6% 하락한 데이터이므로 신건 가격에는 보수적인 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 940,000원 |
| 2. 근저당 · 공단1동새마을금고 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,560,000원 |
현재 회차 예상에서는 근저당 채권최고액 19,500,000원이 전액 배당되고 9,560,000원이 소유자 교부로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 5층 단위세대로 조사됐습니다.
- 입지. 구미시 형곡동 형곡고등학교 북서측 인근. 소규모 아파트·다세대·단독주택·노선상가·학교·임야 등이 혼재하며 생활편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 인근이고 버스승강장이 가까워 제반 교통사정은 보통입니다. 동측 약 10m, 남측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 관련 지정이 확인됩니다. 공시지가는 582,200원/㎡입니다.
- 규모·연식. 도시주택3차5동은 47세대, 1991.07.18. 준공입니다. 소규모 단지라는 점과 평균 유찰 2.7회·낙찰률 0.0% 통계는 환금성 판단에서 보수적으로 볼 요소입니다.
- 가격 흐름. 전체 12건 평균은 31,375,000원이지만 최근 12개월 평균은 28,166,666원이고 최근 거래군은 과거 거래군 대비 18.6% 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 최저가 30,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.5%입니다. 현재 회차는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 임차인 3명 명도 확인. 대항력 인수는 없지만 실제 임차인 3명이 확인됩니다. 현 점유 상태와 인도·명도 진행 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 서수영 보증금·확정일자 확인. 전입은 말소기준보다 늦지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 용환필 배당관계 확인. 보증금 39,000,000원·확정일자 2020.06.01.·전입 2020.07.08.·임차권등기 2026.05.29.이 확인되며 현재 자료상 대항력은 없습니다. 실제 배당순위는 배당표 원본을 확인해야 합니다.
- 호수 표기 대조. 사건 주소는 605호인데 감정요항표 구조 기재에는 501호가 나타납니다. 현황·등기·매각목록의 목적물이 일치하는지 원본 대조가 필요합니다.
- 토지 권리 형태 확인. 감정요항표에는 대지권 표시등기가 없고 토지등기상 공유지분등기라고 적혀 있습니다. 매각대상 토지지분과 권리관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 24,000,000원, 2회 유찰 시 19,200,000원입니다. 단지 평균 유찰 2.7회와 최근 가격 하락 흐름을 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건은 용환필의 39,000,000원 보증금 때문에 얼핏 인수형처럼 보이지만, 전입 2020.07.08.은 2016.03.23. 말소기준보다 늦습니다. 서수영과 배재희 역시 후순위 전입이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 그래서 매수인 인수는 0원이며 현재 회차의 실질취득액은 30,000,000원입니다.
문제는 가격입니다. 그 30,000,000원이 최근 12개월 평균 28,166,666원의 106.5%이고, 최신 거래 28,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 가격 추세 -18.6%, 단지 평균 유찰 2.7회, 47세대 소규모 단지라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 신건 가격은 보류가 핵심 결론입니다. 인수 0원이라는 장점을 ‘현재 가격이 싸다’는 결론으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
