부산지방법원 2025타경22158. 부산 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 7층 707호입니다. 물건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 2020년 12월 18일 부산제일신용협동조합이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 실제 점유관계와 용도 확인이 권리분석의 핵심입니다.

특히 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2020-442호에 연결되어 있습니다. 채권최고액 840,000,000원을 해당 707호만의 실제 대출잔액으로 단정해서는 안 됩니다. 배당 시뮬레이션에서 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액과 낙찰자가 법적으로 인수하는 채무도 서로 다른 개념입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·임차권·압류의 순서

권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2020.12.18입니다. 부산제일신용협동조합의 근저당권이 말소기준이므로 그 이후 등기된 주택임차권과 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 세금의 법정기일과 당해세 여부는 실제 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.

② 임차인·전입자 분석 — 6명의 관계를 구분해야 한다

확인된 관계인은 총 6명입니다. 이주희는 보증금 80,000,000원의 주택임차권등기 명의인이고, 나머지 5명은 현황조사상 전입 사실이 확인된 사람들입니다. 이 5명을 모두 독립된 임대차계약의 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 명의인은 없습니다.

대항력 표시의 '가능·미상'은 보증금·계약관계·점유 및 확정일자가 확인되지 않은 전입자에 대한 조사상 보수적 표시입니다. 제시된 전입일 자체는 모두 2020.12.18. 말소기준권리 이후로, 해당 전입일만으로 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 별도의 선행 점유·전입 또는 법적 지위가 있는지는 원본 확인 대상입니다.

③ 가격 분석 — 70% 최저가와 실제 시세는 다르다

감정가는 184,000,000원이고, 현재 최저매각가는 128,800,000원입니다. 한 차례 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 금액상 할인은 분명하지만, 감정가 대비 할인과 시장에서의 저가 매수는 다른 문제입니다.

이 물건의 적정 입찰가를 판단하려면 부전동 일대 유사 업무시설·오피스텔의 최근 거래와 동일 건물 내 유사 호실의 가격을 비교해야 합니다. 현재로서는 최근 실거래를 기준으로 가격 우위를 확인할 수 없으므로 최저가 128,800,000원을 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오이며 실제 매각 일정이나 낙찰 결과를 뜻하지 않습니다. 인수액은 현재 확인된 후순위 권리관계에 근거한 계산상 수치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)

근저당 채권최고액을 배당 계산상의 채권액으로 적용한 추정입니다. 실제 채무잔액, 공동담보 배당관계, 조세채권, 임차인의 최우선변제 여부와 배당순위에 따라 결과가 달라집니다. 이주희 임차보증금 80,000,000원의 배당액은 별도로 산정되지 않았으며, 이를 매수인 인수액으로 더하지 않습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

경매 신청채권자의 청구금액은 755,597,834원입니다. 현재 회차에서 예상되는 배당액은 126,196,800원으로, 이 계산에서는 신청채권액 전액이 충족되지 않습니다. 그러나 낙찰자가 부족한 채권액을 그대로 변제하는 것은 아닙니다. 후순위 권리의 말소와 매수인 인수 여부를 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 부전동 부전시장 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 및 시장 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 부전역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 19층 건물입니다. 위생 및 급·배수시설, 소화전설비, 도시가스 난방시설, 승강기 및 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측 광대로, 남서측과 북서측 소로에 각각 접합니다. 토지는 인접지와 등고 평탄한 상업용 건부지입니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며, 시가지경관지구와 높이 제한 관련 규제가 적용됩니다. 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 감정평가상 폐문부재로 기재되어 있어 내부 이용상태와 시설 상태의 직접 확인이 필요합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 부전시장과 도시철도역 인근이라는 입지상 장점이 있지만, 개별 호실의 실제 용도, 점유상태, 관리비 및 유사 매매사례를 확인해야 거래 가능성과 가격 수준을 평가할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2020.12.18. 부산제일신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 주택임차권 및 압류의 소멸관계를 재확인합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-442호를 열람해 담보물 범위, 채무잔액, 다른 담보물의 처분 및 배당관계를 확인합니다.
• 임차권등기 확인. 이주희의 보증금 80,000,000원, 2021.01.06. 확정일자, 2021.01.22. 주민등록일, 2021.01.23. 점유개시일 및 배당요구 내용을 원본과 대조합니다.
• 전입자 관계 확인. 김하늘·김가원·김희은·정지혜·김수경의 실제 임차계약 체결 여부와 보증금, 현재 점유 여부를 조사합니다. 정지혜의 배당요구 내용도 확인합니다.
• 실제 용도 확인. 근린시설 분류, 감정상 업무시설(오피스텔) 이용상태, 주택임차권등기의 관계를 건축물대장과 현장 이용상태를 통해 검증합니다.
• 세금·압류 확인. 부산진세무서와 부산진구 압류 관련 조세채권의 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인합니다.
• 현장·명도 조사. 폐문부재 호실이므로 실제 점유자, 내부 상태, 출입 가능 여부와 인도·명도 협의 가능성을 확인합니다.
• 관리비·주차설비 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 기계식 주차설비의 사용·관리 조건을 확인합니다.
• 시세 확인. 동일 건물 또는 유사 용도·면적 호실의 최근 실거래를 대조하고, 실제 사용 및 임대 가능성에 근거해 응찰 상한을 설정합니다.
• 입찰 전 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행 내역을 확인합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 점유·용도 확인”

부산 삼정그린코아더시티 707호는 감정가 184,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 128,800,000원으로 내려온 물건입니다. 부산제일신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 하는 후순위 소멸 구조이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 단순한 채권 말소가 아닙니다. 주택임차권등기 명의인 이주희와 추가 전입자 5명의 관계, 확인되지 않은 임대차 조건, 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태가 함께 얽혀 있습니다. 특히 점유관계와 실제 용도를 확인하기 전에는 인수·명도 위험이 완전히 해소되었다고 평가할 수 없습니다.

또한 최근 실거래 기준의 가격 검증 없이 감정가 대비 70%라는 수치만 보고 시세 메리트를 부여할 수 없습니다. 등기상 권리구조는 비교적 단순하지만, 점유·용도 및 가격 검증은 남아 있는 물건입니다. 이에 따라 종합 평가는 C등급으로 판단하며, 실제 입찰 판단은 임차관계와 현장 확인 이후로 유보하는 것이 타당합니다.