서울남부지방법원 2025타경11734. 서울 금천구 가산동 스타밸리 제7층 제701호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 요항표에는 701호·702호·703호가 기준시점 현재 공부상 아파트형공장으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 피씨엘주식회사입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.01.15. 주식회사 케어마일 가압류 488,250,000원이고, 그 이후 설정된 주식회사협심 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서는 등기부상 채권 소멸 여부만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지의 지상권등기 3건이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 금전채무 인수액이 0원이라고 하더라도, 실제 입찰 판단에서는 이 지상권의 내용과 존속 범위를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11734 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-11 스타밸리 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 아파트형공장 |
| 소유자 | 피씨엘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,085,000,000원 / 868,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구액 | 597,082,931원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 채권은 소멸해도 지상권은 별도 인수
과거 국민은행·우리은행 근저당과 가압류들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2025.01.15. 갑구 9번 주식회사 케어마일 가압류 488,250,000원입니다. 이후 2025.07.17. 주식회사협심 근저당권 2,000,000,000원, 2025.08.27. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·이용상태 — 701·702·703호가 벽체 없이 일괄 사용
감정평가서와 매각물건명세서 비고에 따르면 본건 701호·702호·703호 3개호는 벽체 구분 없이 일괄 사용 중인 것으로 파악됐습니다. 2025.04.15. 감정평가사 사실조회 회신에서는 향후 벽체 복원을 통해 각 호별 식별이 가능할 것으로 판단된다고 기재돼 있습니다.
등록된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 임차관계가 없다고 단정하기보다는 현황조사와 매각물건명세서 원문을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
③ 가격 — 실거래 비교자료가 없어 ‘80%’만으로 싸다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 868,000,000원으로 감정가 1,085,000,000원의 80%입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 이 80%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 868,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,080,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 케어마일 | 488,250,000원 | 488,250,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사협심 | 2,000,000,000원 | 368,670,000원 |
| 갑구 11번 · 주식회사케어마일 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,488,250,000원 중 예상 배당액은 856,920,000원, 미배당은 1,631,330,000원입니다. 배당 계산상 금전채무의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서상 토지 지상권등기는 별도로 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1·7호선) 북동측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 가산디지털단지역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층·지상14층 건물의 제7층이며 사용승인일은 2004.06.28.입니다.
- 설비. 전기·냉난방·위생·소화·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 동측 및 북측 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 가산동 60-11과 44-3의 2필 일단 토지로 아파트형공장·지원시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 1토지 을구 26·60번, 2토지 을구 5번 지상권의 권리자·존속기간·범위·내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 701호 독립성 확인. 701·702·703호가 벽체 없이 일괄 사용 중이므로 실제 경계와 벽체 복원 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 80%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 1,631,330,000원은 배당 계산상 매수인 금전채무 인수액이 아니지만, 지상권 인수는 별개의 문제입니다.
- 용도·규제 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부상 아파트형공장으로 이용 중이므로 취득·사용 목적에 맞는 규제 확인이 필요합니다.
맺으며 — “80% 최저가보다 인수권리가 먼저다”
이 사건은 감정가 1,085,000,000원에서 한 번 유찰돼 868,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 20% 할인입니다. 그러나 최근 시세 비교자료가 없어 이 가격이 시장가보다 싼지는 확인되지 않았고, 무엇보다 매각물건명세서에 토지 지상권등기 3건의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 또한 701호·702호·703호가 현재 벽체 없이 일괄 사용되고 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 인수되는 지상권이 무엇인지, 701호를 독립적으로 어떻게 사용할 수 있는지입니다. 배당표상 금전채무 인수액 0원만 보고 권리 안전형으로 접근해서는 안 됩니다. 가격은 80%, 권리확인은 100%가 필요한 물건입니다.
