서울남부지방법원 2025타경11734. 서울 금천구 가산동 스타밸리 7층 703호에 대한 강제경매 사건입니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 이용상태는 공부상 아파트형공장으로 기재되어 있습니다. 가산디지털단지역 인근의 업무·산업시설 밀집 지역에 위치해 있지만, 이 사건에서 먼저 해결해야 할 문제는 입지가 아닙니다. 낙찰받은 뒤 무엇을 법적으로 인수하는지가 우선입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 1월 15일 주식회사 케어마일의 가압류입니다. 이후 설정된 주식회사협심의 근저당권과 경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 하지만 매각물건명세서는 별도로 토지에 설정된 지상권 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 인수 지상권

현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2025.01.15 갑구 7번 가압류입니다. 케어마일의 청구금액은 488,250,000원으로 등기되어 있고, 이후 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

주식회사협심의 근저당권은 2025.07.17 설정되었고 채권최고액은 2,000,000,000원입니다. 말소기준 가압류보다 늦게 설정되었으므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 금천구 압류 역시 후순위 소멸 권리로 분류되어 있습니다. 다만 세금채권의 배당순위와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.

② 점유·이용 상태 — 703호를 독립적으로 사용할 수 있는가

이 물건의 또 다른 중요한 위험은 701호·702호·703호의 일괄 사용입니다. 매각물건명세서에는 해당 3개 호가 벽체로 구분되지 않은 상태에서 일괄 사용 중인 것으로 파악되었다고 기재되어 있습니다.

2025.04.15 감정평가사 사실조회 회신에 따르면 향후 벽체 복원을 통해 각 호별 식별이 가능할 것으로 판단된다고 합니다. 다만 복원이 가능하다는 의견과 실제로 독립적인 점유·사용·명도가 확보되었다는 것은 다릅니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인보다 실질취득 부담이 먼저

감정가 989,000,000원인 물건이 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 506,368,000원입니다. 감정가 대비 비율은 51.2%입니다.

그러나 이는 어디까지나 감정평가액 대비 최저매각가의 비율입니다. 가산동 스타밸리의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상황에서 이 비율만으로 현재 시장가치보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

더구나 본건은 토지 지상권을 인수하고, 별도 호실의 경계 복원 가능성까지 검토해야 합니다. 따라서 실질취득 부담은 다음과 같이 보아야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 506,368,000원 가정)

추정 배당표이며 실제 배당액은 확정채권액, 배당요구, 집행비용, 당해세 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 케어마일의 갑구 7번 가압류와 갑구 9번 강제경매개시결정은 별도 채권으로 단순 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다. 경매 신청 청구금액 597,082,931원과 가압류 청구금액 488,250,000원의 차이도 최종 채권계산서 대조가 필요합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 위험은 남는다

추가 유찰 시 최저매각가는 405,094,400원, 이후에는 324,075,520원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 최저매각가가 낮아지더라도 명세서에 명시된 인수 지상권이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.

지상권의 실제 부담이 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차가 적정 매수가격인지 정하기 어렵습니다. 권리 부담이 계속된다면 낮아진 최저가가 반드시 높은 투자수익으로 연결되는 것도 아닙니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 북동측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있습니다. 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 2층·지상 14층 건물이며 사용승인일은 2004.06.28입니다. 전기, 냉난방, 위생, 소화 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 용도. 사건상 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가서의 이용상태는 공부상 아파트형공장입니다. 실제 사용 가능 용도와 산업시설 관련 이용제한을 확인해야 합니다.
• 토지. 가산동 60-11 및 44-3의 2필지 일단 토지로, 아파트형공장과 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 남측 약 25미터, 동측 및 북측 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 각종 토지이용 규제가 기재되어 있습니다. 실제 허용 용도와 이용 자격에 대한 검토가 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 3개 호가 벽체 구분 없이 사용 중인 사실은 별도의 이용상 위험입니다.
• 환금성. 가산디지털단지역 인근 업무·산업시설 입지이지만, 토지 지상권 인수와 호실 간 경계 문제 때문에 일반적인 독립 호실과 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지상권 원본 대조. 1토지 을구 26·60번과 2토지 을구 5번의 등기사항을 확인하고, 권리자·설정 목적·존속기간·범위 및 실제 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 지상권의 법적 효력. 해당 지상권이 낙찰자의 토지 이용, 건물 사용, 금융기관 담보평가 및 향후 처분에 미치는 영향을 별도로 검토해야 합니다.
• 703호 경계 확인. 701호·702호·703호가 일괄 사용 중이므로 실제 703호의 공간을 특정할 수 있는지, 별도 출입 및 점유가 가능한지 현장 확인이 필요합니다.
• 구분벽 복원. 2025.04.15 감정평가사 사실조회 회신의 복원 가능성 판단을 확인하고, 실제 공사 범위와 비용 및 필요한 협의 절차를 점검해야 합니다.
• 임대차·점유관계. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 현장 점유자, 임대차 관련 서류를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 대항력 문제를 임의로 배제해서는 안 됩니다.
• 경매 신청채권. 케어마일의 가압류 청구금액 488,250,000원과 사건 청구금액 597,082,931원에 관한 최종 채권계산을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 협심 근저당권은 701호·702호 등과 공동담보로 설정된 내역이 있으므로 공동담보의 변경 및 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 세금·관리비. 금천구 압류의 원인과 체납세액, 법정 우선순위, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 용도 및 이용제한. 사건상 근린시설과 감정평가서상 아파트형공장 표기를 대조하고 산업시설구역 관련 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가격, 실질적인 지상권 부담 및 복원비용을 확인한 뒤에만 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지상권 관련 토지등기 및 변경사항을 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값처럼 보여도, 권리까지 반값은 아니다”

가산동 스타밸리 703호는 감정가 989,000,000원에서 최저매각가 506,368,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 가격만 보면 관심을 끌 수 있는 구간입니다.

그러나 권리분석의 결론은 다릅니다. 매각물건명세서에 매수인 인수 지상권 3건이 명시되어 있고, 701호·702호·703호가 벽체 없이 일괄 사용되는 문제까지 존재합니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계 또한 미상입니다.

배당표에서 계산된 채권 미배당 1,989,345,680원을 낙찰자가 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 그렇다고 매수인 인수액이 금전적으로 0원으로 추정된다는 이유만으로 안전한 물건도 아닙니다. 이 사건에서는 금액이 정해지지 않은 지상권 부담과 독립 사용 문제를 실질취득 판단에 반영해야 합니다.

최근 실거래를 통한 시세 검증이 이루어지지 않았고 인수 지상권의 실제 영향도 확정되지 않았으므로 감정가 대비 51.2%라는 할인율만을 근거로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 이미 3회 유찰된 비주거 집합건물이라는 점에서도 환금성에 보수적인 평가가 필요합니다.