서울남부지방법원 2025타경11734. 금천구 가산동 스타밸리 제7층 제703호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 기준 현재 공부상 아파트형공장으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층·지상14층이고 사용승인일은 2004.06.28입니다. 소유자는 피씨엘주식회사입니다.
등기부상 현재 경매의 말소기준은 2025.01.15 갑구 7번 주식회사 케어마일 가압류 488,250,000원입니다. 그 뒤 2025.07.17 설정된 주식회사협심 근저당권과 2025.08.27 강제경매개시결정, 2026.04.08 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이것만 보고 “인수 0”으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 별도로 토지 지상권의 매수인 인수를 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11734 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-11 스타밸리 제7층 제703호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 아파트형공장으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하2층 / 지상14층 · 제7층 · 사용승인 2004.06.28 |
| 소유자 | 피씨엘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 989,000,000원 / 791,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 597,082,931원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 건물 등기는 소멸, 토지 지상권은 인수
과거 국민은행 근저당권 5,200,000,000원은 2012.08.06 해지로 말소됐고, 우리은행 근저당권 1,080,000,000원은 2017.04.07 해지로 말소됐습니다. 2019.03.08 설정된 우리은행 근저당권 1,554,000,000원도 2025.07.17 해지됐습니다. 2021.12.21 유닉테크노스 가압류 997,920,000원과 2023.09.14 와이즈투모로우 가압류 537,750,000원 역시 이미 말소된 상태입니다.
현재 경매와 직접 연결되는 갑구 7번 케어마일 가압류는 2025.01.15 접수됐고, 2025.08.27 그 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 2025.07.17 설정된 주식회사협심 근저당권의 채권최고액은 2,000,000,000원이며, 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유·호별 구획 — 703호만 독립적으로 보는 것이 위험
이 사정은 703호의 독립적인 점유·사용과 인도 과정에서 반드시 확인해야 할 요소입니다. 공부와의 차이는 “없음”으로 기재돼 있지만, 실제 이용은 3개 호실이 물리적으로 연결돼 있습니다. 따라서 경계 복원 상태와 701·702호 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서 자체가 임대관계를 미상으로 두고 있으므로 점유자를 단정할 수 없습니다. 명도와 사업장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 791,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,312,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케어마일 | 488,250,000원 | 488,250,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사협심 | 2,000,000,000원 | 292,638,000원 |
| 4. 갑구 9번 · 주식회사케어마일 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,488,250,000원 중 예상배당은 780,888,000원, 미배당은 1,707,362,000원입니다. 주식회사협심은 채권최고액 2,000,000,000원 중 292,638,000원 배당으로 계산돼 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 791,200,000원 | 780,888,000원 | 1,707,362,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 632,960,000원 | 624,230,400원 | 1,864,019,600원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 506,368,000원 | 498,904,320원 | 1,989,345,680원 |
회차가 내려가면 매각가는 791,200,000원에서 632,960,000원, 506,368,000원으로 낮아집니다. 그러나 이 사건에서는 가격 하락만 보고 투자 매력도가 커진다고 판단하기 어렵습니다. 말소되지 않는 토지 지상권은 유찰 횟수와 별개로 매수인에게 승계되는 권리이기 때문입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1·7호선) 북동측 인근으로, 주위는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장과 가산디지털단지역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 기준시점 현재 701호·702호·703호는 공부상 아파트형공장으로 이용 중입니다.
- 설비. 전기·냉난방·위생·소화·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 동측 및 북측 약 15미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 가산동 60-11과 44-3은 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 1토지 을구 26·60번, 2토지 을구 5번 지상권의 권리자·목적·존속기간·범위를 토지 등기부 원문으로 확인해야 합니다.
- 703호 물리적 경계 확인. 701·702·703호가 벽체 없이 일괄 사용 중이므로 현장 구조와 호별 경계 복원 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현재 실제 점유자와 사용권원을 조사해야 합니다.
- 배당표와 권리승계 구분. 금액 기준 인수액 0원이라는 계산과 토지 지상권 승계는 별개의 문제입니다.
- 근저당 공동담보 확인. 주식회사협심의 2,000,000,000원 근저당은 제701호·제702호와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다.
- 세금 확인. 2026.04.08 금천구 압류가 존재하며 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인보다 권리 인수가 먼저다
감정가 989,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 791,200,000원입니다. 하지만 이 사건을 단순히 “감정가 80%까지 내려온 가산디지털단지 물건”으로 보면 핵심을 놓칩니다. 매각물건명세서가 토지 지상권 3건을 매수인이 인수한다고 명시하고 있고, 703호는 701·702호와 벽체 구분 없이 일괄 사용 중입니다.
건물 등기부상 말소기준 이후의 가압류·근저당·압류는 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 금액 인수도 0원입니다. 그러나 토지 지상권의 존속은 별도입니다. 시세 실거래 자료도 없어 현재 최저가의 시장가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “가격 판단보다 인수 지상권과 호별 구획·점유관계 확인이 선행돼야 하는 고난도 물건”입니다.
