서울남부지방법원 2025타경11734. 금천구 가산동 스타밸리 7층 702호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항표의 이용상태는 공부상 아파트형공장입니다. 소유자는 피씨엘주식회사이며, 2012.10.30. 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.01.15. 접수된 주식회사 케어마일의 가압류 488,250,000원입니다. 그 뒤 2025.08.27. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
표면적인 배당 계산만 보면 매수인에게 넘어오는 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건에서는 그 숫자만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서가 별도로 토지 지상권등기의 존속과 매수인 인수를 명시하고 있기 때문입니다. 즉 “인수 0원”은 보증금 등 금액으로 계산된 인수액을 뜻할 뿐, 말소되지 않는 지상권이라는 권리부담까지 없다는 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11734 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-11 스타밸리 7층 702호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 아파트형공장 |
| 소유자 | 피씨엘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 989,000,000원 / 791,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케어마일 / 597,082,931원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.15. 가압류 · 주식회사 케어마일 · 488,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 ‘인수 지상권’
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 확인된 사건은 아니지만, 실제 점유·사용 관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 가격 비교 — 80% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 791,200,000원으로 감정가 989,000,000원의 80%입니다. 1회 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 내려왔지만, 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 791,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 632,960,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 506,368,000원 | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권총액 488,250,000원은 현재 회차뿐 아니라 632,960,000원·506,368,000원 시나리오에서도 전액 배당되어 미배당액이 0원입니다. 하지만 이 계산은 토지 지상권의 권리부담을 금액화한 것이 아니며, 사건 청구액은 별도로 597,082,931원입니다. 따라서 배당표가 깨끗하다는 이유와 매수인 권리가 깨끗하다는 판단을 혼동하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 791,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,312,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케어마일 | 488,250,000원 | 488,250,000원 |
| 3. 갑구 9번 · 주식회사케어마일 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 292,638,000원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 10,312,000원, 가압류 488,250,000원을 배당하고 소유자 잔여가 292,638,000원으로 계산됩니다. 금전 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 별도로 명시된 토지 지상권등기는 매수인이 인수합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1·7호선) 북동측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 가산디지털단지역이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 701호·702호·703호는 공부상 아파트형공장으로 이용 중이며, 3개호는 벽체 구분 없이 일괄 사용 중인 것으로 파악됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층·지상14층 건물의 7층이며, 사용승인일은 2004.06.28.입니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 동측 및 북측 약 15미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 가산동 60-11과 44-3은 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 환금성 변수. 근린시설·공부상 아파트형공장이라는 용도에 더해, 지상권 승계와 호별 벽체 미구분 상태가 향후 거래 판단에서 반드시 확인해야 할 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 등기부 확인. 1토지 을구 26번·60번과 2토지 을구 5번 지상권등기의 구체적 내용을 원문으로 확인해야 합니다. 이 권리는 매수인이 인수합니다.
- 702호 독립성 확인. 701호·702호·703호가 벽체 구분 없이 일괄 사용 중이므로, 현장 경계와 출입·점유 형태를 직접 확인해야 합니다.
- 벽체 복원 가능성 대조. 2025.04.15. 감정평가사 사실조회 회신의 “벽체 복원을 통한 각 호별 식별 가능” 판단을 실제 현황과 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 별도의 최근 거래·매물 자료로 791,200,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 사건 청구액 597,082,931원과 배당 계산상 가압류 청구금액 488,250,000원이 다르므로 실제 배당요구와 채권 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 지상권 3개가 중요하다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 989,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 791,200,000원까지 내려왔고, 배당표상 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 핵심 권리분석은 정반대 방향에 있습니다. 매각물건명세서가 토지 지상권등기 3개를 매수인이 인수한다고 명시하고 있고, 대상 702호는 701호·703호와 벽체 구분 없이 일괄 사용 중입니다.
따라서 이 물건은 “1회 유찰된 80% 물건”이 아니라, 존속 지상권의 내용과 702호의 독립성을 먼저 확인해야 가격을 논할 수 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 실거래 비교 자료도 없으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 배당은 단순하지만 인수권리는 단순하지 않다. 이 사건의 결론입니다.
