인천지방법원 2024타경575369. 인천 서구 가좌동 아르테크주안 8층 810호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터이고, 사용승인일은 2020.06.18.입니다. 현재 최저매각가는 135,914,000원으로 감정가 277,375,000원의 49% 수준까지 내려와 있습니다.
권리구조의 기준점은 2022.03.11. 설정된 우리은행 근저당권 854,400,000원입니다. 이후 2023년 추가 근저당 120,000,000원, 농협은행·기술보증기금·서울보증보험·중소기업은행의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기들은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경575369 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 8층810호 (가좌동,아르테크주안) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 |
| 소유자 | 주식회사에스엠하엘 · 2022.01.26. 매매 · 거래가액 293,836,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,375,000원 / 135,914,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 858,116,440원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 제시외 건물 | 사무실 및 창고 · 샌드위치판넬조 22.5㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.03.11. 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당은 809호·811호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 2023.02.03. 추가 근저당과 2024년에 설정된 4건의 가압류, 2024.11.22. 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1건, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이오쓰리, 남정우 | 2022.08.25 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
전입신고일 2022.08.25.는 말소기준권리인 2022.03.11.보다 뒤입니다. 따라서 이 조사 내역만 기준으로는 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 1,000,000원으로 조사돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 135,914,000원으로 감정가 277,375,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 95,139,800원, 4회 유찰 시 66,597,859원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 단정하면 안 됩니다. 특히 지식산업센터는 실제 임대수익·공실·실사용 수요와 처분 가능성을 함께 봐야 하므로, 이번 데이터만으로는 시장가 대비 저평가 여부를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,702,796원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 854,400,000원 | 133,211,204원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 104,242,346원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 761,750,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 257,004,508원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 221,848,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 2,319,245,227원 중 133,211,204원이 채권자에게 배당되고, 부족액은 2,186,034,023원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 지식산업센터로 이용 중이며, 건물 사용승인일은 2020.06.18.입니다.
- 입지. 인천2호선 주안국가산단역 북동측 인근으로, 주위에 중소규모 공장·지식산업센터·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 주안국가산단역이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반공업지역 · 산업시설구역 · 과밀억제권역, 지목 공장용지, 토지면적 6,110.1㎡, 공시지가 1,476,000원/㎡입니다.
- 시설. 급배수·위생설비, E/V 및 화물승강기를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 제시외. 사무실 및 창고로 쓰이는 샌드위치판넬조 22.5㎡가 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 저가매수 여부를 판단하지 마세요.
- 점유자 재확인. 감정요항표의 소유자 자가사용 탐문과 현황조사상 임차인 내역이 서로 다릅니다. 실제 점유자와 인도 대상 확인이 필요합니다.
- 임차보증금 인수. 조사된 임차인은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당과 추가 근저당은 809호·811호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 관련 경매·배당 진행을 함께 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 샌드위치판넬조 22.5㎡의 사무실 및 창고가 포함돼 있으므로 현황·사용상태를 확인하세요.
- 환금성 검토. 지식산업센터의 실제 수요·임대상황·공실 및 처분 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최신 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.03.11. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인도 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 277,375,000원에서 2회 유찰돼 135,914,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 근거가 부족합니다. 여기에 지식산업센터라는 용도와 점유정보의 불일치가 있으므로 “감정가 대비 49%”보다 실제 시세·점유·환금성 확인이 입찰 판단의 중심이 되어야 합니다. 권리는 검토 통과, 가격은 추가 검증.
