인천지방법원 2024타경575369. 가좌동 아르테크주안 8층 809호로, 감정평가 이용상태는 지식산업센터입니다. 현 소유자는 주식회사에스엠하엘이며 2022.03.11 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 293,836,200원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 854,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.02.03 우리은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당, 2024년 농협은행·기술보증기금·서울보증보험·중소기업은행의 가압류, 2024.11.22 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 첫 번째와 두 번째 우리은행 근저당에는 아르테크주안 810호·811호가 공동담보로 기재돼 있다는 점도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경575369 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 8층809호 (가좌동,아르테크주안) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 |
| 소유자 | 주식회사에스엠하엘 · 2022.03.11 소유권이전 · 거래가액 293,836,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 134,260,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 | 케이에프더블유이사공구유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) |
| 청구금액 | 858,116,440원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2022.03.11 우리은행 근저당입니다. 조사된 임차인 주식회사 아이오쓰리, 남정우의 전입일은 2022.08.25로 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 판정에서도 대항력 없음으로 정리돼 있어, 보증금 10,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 임차인이 실제 점유 중인 경우에는 보증금 인수와 별개로 인도·명도 과정은 확인해야 합니다.
② 임차인 — 보증금 인수는 없지만 점유 확인은 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이오쓰리, 남정우 | 2022.08.25 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 조사된 임차인 자체이며, 보증금은 중복 합산할 요소가 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 전입 자체가 말소기준일보다 늦어 제공 판정상 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 감정가 49%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
현재 최저매각가는 134,260,000원으로, 제공 시나리오상 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 93,982,000원, 4회 유찰 시 65,787,399원으로 내려가는 구조가 제시돼 있습니다. 그러나 지식산업센터의 최근 실거래 비교값 없이 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,679,640원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 854,400,000원 | 131,580,360원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 104,242,346원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 기술보증기금 | 761,750,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 257,004,508원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 중소기업은행 | 221,848,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,319,245,227원 중 채권자 예상배당은 131,580,360원, 미배당은 2,187,664,867원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 제시돼 있습니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 지식산업센터로 이용 중이며, 토지는 공장용지·공업기타로 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천2호선 주안국가산단역 북동측 인근이며, 주위는 중소규모 공장·지식산업센터·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 주안국가산단역이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트합성구조 및 철근콘크리트지붕 10층 건물로, 사용승인일은 2020.06.18이며 급배수·위생설비·E/V·화물승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 1,476,000원/㎡로 기재돼 있으며 토지면적은 6,110.1㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 809호는 임대된 것으로 조사됐고 임차인도 확인돼 있습니다. 보증금 승계와 별개로 현재 실제 점유 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대조건 원본 대조. 조사된 임차인의 보증금은 10,000,000원, 월차임은 1,000,000원입니다. 임대차계약서와 점유 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에 810호·811호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 채권액·배당관계는 공동담보 물건의 진행 상황과 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 시세를 따로 확인. 2회 유찰·감정가 49%만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 같은 건물 및 주변 지식산업센터의 실거래·임대수익을 대조해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 보수적으로 보기. 제공 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았다고 명시돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 문서로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
이 사건은 권리 쪽과 가격 쪽을 분리해서 봐야 합니다. 2022.03.11 우리은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인은 2022.08.25 전입이라 제공 판정상 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 네 건의 가압류도 매각으로 소멸하고, 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
반면 가격은 다릅니다. 현재 최저가 134,260,000원이 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이미 2회 유찰됐고 이용상태가 지식산업센터인 만큼, 실제 임대수익과 주변 거래가격을 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 가격과 점유는 확인 후 입찰. 이 사건의 결론입니다.
