인천지방법원 2024타경575369. 인천 서구 가좌동 아르테크주안 8층 811호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 303,000,000원, 현재 최저매각가는 148,470,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 회차입니다. 등기상 소유자는 주식회사에스엠하엘이고, 2022.03.11. 거래가액 324,513,200원으로 소유권을 이전받았습니다.
권리 구조의 기준점은 같은 날 설정된 우리은행 채권최고액 854,400,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 우리은행 추가 근저당 120,000,000원과 농협은행·기술보증기금·서울보증보험·중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 현황조사상 임차인이 한 건 확인되지만 전입일이 2022.08.25.로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경575369 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 8층811호 (가좌동,아르테크주안) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지식산업센터 |
| 소유자 | 주식회사에스엠하엘 · 2022.03.11. 소유권이전 · 거래가액 324,513,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 148,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 858,116,440원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 사용승인일 | 2020.06.18. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.03.11. 설정된 을구 1번 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 854,400,000원이며 809호·810호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 같은 권리 이후에 설정된 우리은행 추가 근저당과 갑구 가압류 4건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 신탁등기들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이오쓰리, 남정우 | 2022.08.25. | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 148,470,000원으로 감정가 303,000,000원의 49% 회차입니다. 다만 이 사건에는 동일 지식산업센터나 인근 비교대상의 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 특히 지식산업센터는 일반 주거용 집합건물과 수요층과 환금성이 다르므로 현재 회차 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,580원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 854,400,000원 | 145,591,420원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 104,242,346원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 761,750,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 257,004,508원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 221,848,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 2,319,245,227원, 예상 배당액은 145,591,420원, 미배당액은 2,173,653,807원입니다. 미배당 채권이 크더라도 해당 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동, 인천2호선 주안국가산단역 북동측 인근입니다. 주변은 중소규모 공장, 지식산업센터 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 주안국가산단역이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트합성구조·철근콘크리트지붕 10층 건물 내 8층이며 사용승인일은 2020.06.18.입니다. 급배수·위생설비, E/V 및 화물승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반공업지역의 공장용지이며 장방형 평지, 공장(제조형 지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 현황조사상 주식회사 아이오쓰리, 남정우의 전입일은 2022.08.25.로 대항력은 없지만 실제 점유상태와 인도 절차는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 우리은행 근저당과 추가 근저당에는 809호·810호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당과 채권관계는 원본 등기 및 배당요구 자료와 대조해야 합니다.
- 지식산업센터 수요 확인. 실거래 자료가 없으므로 현재 148,470,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 인근 동일 유형 매매·임대 사례로 별도 검증해야 합니다.
- 이용·입주 적합성 확인. 일반공업지역·산업시설구역 내 지식산업센터이므로 실제 사용 목적과 입주 가능 업종의 적합성을 사전에 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가 탐문에는 810호·811호가 소유자 자가사용 중인 것으로 기재돼 있고, 현황조사에는 임차인이 확인돼 있으므로 현장 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 판단은 별개”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 2022.03.11. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 가격과 환금성입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가 303,000,000원에서 148,470,000원까지 내려왔지만, 동일 물건군의 최근 실거래 자료가 없어 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다. 이용상태도 지식산업센터입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 시장 검증 필요로 정리하는 편이 데이터에 가장 충실합니다.
