수원지방법원 2025타경56889. 용인시 기흥구 하갈동 송명팰리채 에이동 지하 1층 비101호로, 감정평가상 근린생활시설(사무실 등)로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사송명이고, 현재 경매의 말소기준은 2024년 11월 5일 설정된 농협경제지주주식회사 근저당권 채권최고액 650,000,000원입니다. 그보다 앞선 2024년 9월 6일 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태로 기재되어 있습니다.
현재 배당 시나리오에서는 집행비용 15,470,000원과 농협경제지주 근저당 650,000,000원을 배당하고도 소유자에게 641,530,000원이 남는 구조입니다. 신고된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 점유자는 입찰 전에 별도 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56889 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 하갈동 383 송명팰리채 에이동 지1층 비101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(사무실 등) 이용 |
| 비교대상 면적 | 461.983㎡ |
| 소유자 | 주식회사송명 |
| 감정가 / 최저가 | 1,307,000,000원 / 1,307,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 515,668,521원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.05 농협경제지주주식회사 근저당권 · 채권최고액 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 매각으로 소멸
신고 임차인 0명. 배당 계산상 매수인이 승계할 보증금이나 별도 인수액은 없습니다. 2024년 11월 5일 농협경제지주 근저당이 말소기준이며, 2025년 7월 16일 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 앞선 2024년 9월 6일 근저당권은 이미 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있어 현재 인수 대상으로 계산되지 않습니다.
② 임차인·점유 확인
| 구분 | 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신고 임차인 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
| 임대관계 | 미상 | 미상 | 미상 | 현장 확인 필요 |
신고된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 점유자 존재 여부와 점유 원인은 현장 및 집행기록에서 재확인하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 높지만 면적이 다르다
제공된 송명팰리채 실거래는 2024년 9월 1건으로, 전용 63.97㎡·4층· 350,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 표본 1건이라 350,000,000원입니다. 반면 이 물건의 비교대상 면적은 461.983㎡이며 면적 일치 여부도 불일치로 표시되어 있습니다. 따라서 3.5억원 거래를 본건의 직접 시세로 단순 대입하는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 63.97㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 63.97㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
제공 지표상 최저가 1,307,000,000원은 최근 12개월 평균 350,000,000원의 373.4%입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 훨씬 높은 수준입니다. 다만 면적과 용도 조건이 일치하지 않으므로, 이 비율은 가격 메리트의 근거가 아니라 경고 지표로 보는 편이 타당합니다. 적어도 현재 자료만으로는 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,470,000원 |
| 1. 근저당 · 농협경제지주주식회사 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 641,530,000원 |
현재 회차 기준 채권자 부족액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,307,000,000원 | 650,000,000원 | 641,530,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,045,600,000원 | 650,000,000원 | 382,744,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 836,480,000원 | 650,000,000원 | 175,715,200원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 근린생활시설로 사무실 등으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층입니다.
- 입지. 용인시 기흥구 하갈동 하갈교차로 남서측 근거리에 위치하며 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 도시외곽지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 3,474㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 성장관리권역·준보전산지·가축사육제한구역·도시지역·토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표기가 있습니다.
- 공시지가. 983,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 송명팰리채는 28세대, 사용승인일은 2023.03.16입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 을구 15번 지역권 설정 등기의 내용과 매각 후 효력을 반드시 매각물건명세서·토지등기부 원본으로 대조하세요.
- 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인해 명도 비용과 기간을 산정해야 합니다.
- 가격 비교군 재구성. 제공 실거래 350,000,000원은 63.97㎡로 본건 461.983㎡와 면적이 맞지 않습니다. 동일 용도·유사 면적 근린시설 거래가 필요합니다.
- 지하 근린시설 환금성. 단지 통계상 평균 유찰 2.8회·매각률 9.09%이므로 주거형 물건처럼 빠른 재매각을 전제로 접근하기 어렵습니다.
- 수익성 확인. 사무실 등으로 이용 중이므로 예상 임대료·공실·관리비·시설비를 확인해 실제 수익률을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 환금성이 핵심
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 농협경제지주 근저당이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재가 1,307,000,000원은 물론 1회 유찰 1,045,600,000원, 2회 유찰 836,480,000원에서도 해당 근저당은 전액 배당되는 계산입니다.
그러나 가격 측면에서는 신중해야 합니다. 제공된 최근 거래는 350,000,000원 한 건뿐이고 면적도 본건과 크게 달라 직접적인 시세표본으로 보기 어렵습니다. 제공 지표상 최저가는 최근 12개월 평균의 373.4%이며, 단지 경매 통계도 평균 2.8회 유찰·매각률 9.09%입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”는 이유만으로 신건 가격을 정당화하기보다, 동일 용도·유사 면적의 근린시설 시세와 임대수익을 먼저 검증해야 하는 물건입니다. 여기에 토지 별도등기 지역권과 실제 점유 상태까지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
