한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매각으로 소멸하는 권리 구조입니다. 다만 핵심은 가격입니다. 최근 거래가 350,000,000원인데 최저가가 516,000,000원으로 최근 시세의 147.4%입니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없는 신건 물건입니다.
감정가 / 최저가
516,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 12개월 거래
350,000,000원
송명팰리채 63.97㎡
최저가 ÷ 최근시세
147.4%
시세보다 높음
매수인 인수
0원
임차인 없음
수원지방법원 2025타경56889. 용인시 기흥구 하갈동 송명팰리채 씨동 3층 301호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사송명이며, 2024년 11월 설정된 농협경제지주 주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 점과 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 최근 거래 1건 기준 가격은 350,000,000원인데 현재 최저가는 516,000,000원입니다. 최근 시세 대비 높은 가격으로 신건 입찰은 신중해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56889 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 하갈동 383 송명팰리채 씨동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등) |
| 소유자 | 주식회사송명 |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 516,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협경제지주 주식회사 / 515,668,521원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 떠안을 권리는 없다
임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 농협경제지주 주식회사 근저당권 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 토지에 별도등기(을구 15번 지역권 설정 등기)가 있다는 비고 사항은 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 시세 이상
송명팰리채 동일 면적 기준 최근 거래는 1건이며, 최근 12개월 평균도 350,000,000원입니다. 최저가는 최근 거래 대비 147.4% 수준으로, 가격 메리트는 현재 회차에서는 부족합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 63.97㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.97㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
⚠️ 가격 판단 전체 평균 거래금액 350,000,000원과 최신 거래 모두 같은 수준입니다. 최저가 516,000,000원은 최근 시세보다 높아 싸다거나 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 516,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,560,000원 |
| 1. 근저당권 · 농협경제지주 주식회사 | 650,000,000원 | 508,440,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (신건 516,000,000원)
감정가 vs 실거래
최저가가 최근 거래보다 높아 신건 가격 메리트는 없습니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 권리 분석 난도는 낮은 편입니다.
⛔ 가격·환금성 관점 최저가 516,000,000원은 최근 거래 350,000,000원보다 높습니다. 또한 28세대 소규모 다세대로 거래량이 제한적이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 가격은 유찰 이후 재검토하는 전략이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하갈교차로 남서측 근거리에 위치하며 공동주택·근린생활시설 등이 소재하는 도시외곽지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근 가능하고 인근 도로변 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2 구조입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리권역 등 토지이용 제한 사항이 있습니다.
- 환금성. 송명팰리채는 28세대 규모로 거래 표본이 적어 매도 기간을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 최저가 516,000,000원이 최근 거래 350,000,000원을 크게 웃돕니다. 시세 재확인이 필요합니다.
- 유찰 전략. 평균 유찰 2.8회 이력이 있어 신건보다 이후 회차 가격을 검토할 필요가 있습니다.
- 등기 확인. 토지 별도등기(을구 15번 지역권 설정 등기) 사항을 원본 확인해야 합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하다 ≠ 가격도 싸다”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없고 권리 구조는 단순합니다. 하지만 현재 회차의 핵심 변수는 가격입니다. 최근 거래 350,000,000원 대비 최저가 516,000,000원으로 신건 가격 경쟁력은 부족합니다. 권리는 합격이지만 가격은 보류, 유찰 후 적정 가격 구간을 다시 판단하는 접근이 필요합니다.
