수원지방법원 2025타경56889. 용인시 기흥구 하갈동 송명팰리채 비동 2층201호로, 용도는 다세대이고 감정평가상 주거 부분은 연립주택(방3·거실·주방·욕실2 등)으로 이용 중입니다. 권리의 기준은 2024.11.05. 설정된 농협경제지주주식회사의 근저당권 650,000,000원입니다. 그보다 앞선 2024.09.06. 근저당권 450,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 매각물건명세서에는 토지에 별도등기(을구 15번 지역권 설정 등기)가 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 신고가 없다”는 사실과 “점유·임대관계가 완전히 확인됐다”는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56889 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 하갈동 383 송명팰리채 비동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택(방3·거실·주방·욕실2 등) |
| 면적 | 63.9664㎡ |
| 소유자 | 주식회사송명 |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 516,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협경제지주 주식회사 / 515,668,521원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 단지 | 송명팰리채 · 28세대 · 2023.03.16 준공 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 확인 포인트는 남는다
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 말소기준은 2024.11.05. 농협경제지주주식회사 근저당권 650,000,000원이며, 이후 2025.07.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 신청채권액은 515,668,521원입니다.
② 시세 비교 — 신건 5.16억은 최근 거래보다 크게 높다
송명팰리채의 면적 63.97㎡ 실거래는 2024.09. 4층 350,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 350,000,000원, 최신 거래도 350,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 63.97㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.9664㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
현재 최저가 516,000,000원은 최근 12개월 평균 350,000,000원보다 166,000,000원 높고, 최근 시세의 147.4%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 거래 표본도 1건뿐이어서 시세 판단에는 보수적인 해석이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 516,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,560,000원 |
| 1. 근저당 · 농협경제지주주식회사 | 650,000,000원 | 508,440,000원 |
| 미배당 | - | 141,560,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,560,000원을 제외한 508,440,000원이 농협경제지주주식회사 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 141,560,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 — 2회 유찰 시 최근 거래 수준 아래
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 516,000,000원 | 508,440,000원 | 141,560,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 412,800,000원 | 406,272,000원 | 243,728,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 330,240,000원 | 324,816,640원 | 325,183,360원 |
1회 유찰가 412,800,000원도 최근 거래 350,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰가 330,240,000원에서야 최근 거래 350,000,000원 아래로 내려갑니다. 어느 회차에서도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하갈교차로 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 도시외곽지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물이며 위생·급배수, 시스템 냉난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기와 주거 부분 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 3,474.0㎡, 남동하향 완경사의 부정형 토지이며 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리권역이며 준보전산지, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시가 있습니다. 공시지가는 983,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 경매 평균 유찰 2.8회, 매각률 9.09%로 기록돼 있어 가격과 회차를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 점검. 최저가 516,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 350,000,000원의 147.4%입니다.
- 회차별 기준. 1회 유찰가는 412,800,000원, 2회 유찰가는 330,240,000원입니다. 최근 거래 350,000,000원과 직접 비교해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서상 토지 을구 15번 지역권 설정 등기가 별도등기로 기재돼 있습니다.
- 공동담보 확인. 농협경제지주주식회사 근저당권은 다른 건물들과 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 사건의 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 하지만 현재 신건 최저가 516,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 350,000,000원의 147.4%입니다. 단지 평균 유찰 횟수도 2.8회이고, 1회 유찰가 412,800,000원조차 최근 거래보다 높습니다.
여기에 감정평가상 임대관계 미상, 토지 별도등기까지 확인 대상이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”만 보고 신건에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 가격은 2회 유찰 시 330,240,000원으로 내려가 최근 거래 350,000,000원 아래가 되므로, 권리보다 회차별 가격과 별도등기·점유 확인이 핵심입니다.
