대전지방법원 2025타경665. 천안시 서북구 백석동 천안베스트빌1차 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 대상 건물의 이용상태로 업무시설(오피스텔)과 도시형생활주택이 함께 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 김환기, 말소기준권리는 2015.12.11. 설정된 남인천농업협동조합 근저당권 113,100,000원입니다. 이 근저당 이후 경매개시결정과 주택임차권이 이어지며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리의 단순함만 보고 신건에 접근하기 어렵습니다. 감정가와 최저가는 90,000,000원으로 같고, 확인된 최근 12개월 실거래는 2025.09. 56,000,000원 1건입니다. 최저가는 그 거래의 160.7%로, 가격 메리트가 아니라 가격 부담을 먼저 검토해야 하는 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경665 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 6층 603호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 서북구 백석4길 5 |
| 용도 / 감정 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) / 도시형생활주택 |
| 대상 면적대 | 38.96㎡ |
| 소유자 | 김환기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 244,078,099원 |
| 입찰보증금 기준 10% | 9,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
말소기준은 2015.12.11. 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 113,100,000원입니다. 2025.08.26. 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고, 2025.10.14. 정은빈 명의 주택임차권 20,000,000원이 등기됐습니다. 이 임차권의 주민등록일자·점유개시일자는 2024.10.08.로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되며, 등기상 임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 확인 — 대항력보다 ‘호수 일치’ 원본대조가 중요
| 성명 | 점유·임차 부위 | 전입 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정동현 | 606호 | 2024.11.22 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 옥선필 | 1006호 | 2019.08.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 |
| 정은빈 | 건물의 전부 | 2024.10.08 | 20,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
확인된 명의는 3명이지만, 현황조사상 정동현은 606호, 옥선필은 1006호로 적혀 있어 본건 603호와 호수가 다릅니다. 반면 정은빈의 임차권등기에는 범위가 “건물의 전부”로 기재돼 있고, 주소는 천안시 서북구 백석4길 5, 603호로 표시됩니다. 따라서 본건의 실제 점유·인도 관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 호수별로 대조하는 것이 중요합니다.
권리순위만 보면 세 명의 전입일은 모두 2015.12.11. 말소기준권리보다 늦습니다. 정은빈은 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2024.10.08.로 등기돼 있으나, 역시 말소기준보다 후순위입니다. 옥선필은 2025.09.23., 정은빈은 2025.10.14. 배당요구가 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 9,000만원 vs 최근 거래 5,600만원
천안베스트빌1차는 24세대, 2015.08.26. 준공으로 확인됩니다. 대상 면적대는 38.96㎡이고, 비교 실거래는 면적 36.73㎡, 7층의 2025.09. 56,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 이 1건을 기준으로 56,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 36.73㎡ | 7 | 56,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 56,000,000원 |
현재 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 56,000,000원의 160.7%입니다. 차액은 34,000,000원입니다. 거래 표본이 1건이라 시세를 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 데이터만으로는 신건 가격이 최근 실거래보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 113,100,000원 | 87,980,000원 |
| 미배당 | - | 25,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 2,020,000원과 남인천농업협동조합 근저당 87,980,000원으로 매각대금 90,000,000원이 소진되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 25,120,000원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
신청채권자의 사건 청구액은 244,078,099원이고, 등기상 근저당 채권최고액은 113,100,000원입니다. 제공된 배당 시나리오는 근저당 채권최고액을 채권총액으로 두고 계산돼, 현재 회차에서도 신청채권자 채권이 전부 충족되지 않는 것으로 표시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 천안우체국 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·주상용건물 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제6층 제603호 외로 기재돼 있으며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 주상용 부지이며 북측·동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 551.2㎡, 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고, 가축사육제한구역·지구단위계획구역 등이 확인됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 특이사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 단지 24세대이며 최근 12개월 비교 실거래는 1건으로, 가격 판단 시 표본 부족을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 신건 90,000,000원은 최근 실거래 56,000,000원의 160.7%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 72,000,000원, 2회 유찰 57,600,000원입니다. 최근 거래와의 가격 차이가 크게 줄어드는 회차를 비교해야 합니다.
- 603호 점유관계. 현황조사에는 606호·1006호 명의도 섞여 있고, 정은빈 임차권은 건물 전부 및 603호 주소가 기재됩니다. 본건 실제 점유자를 원본에서 특정해야 합니다.
- 임차권 확인. 정은빈 보증금 20,000,000원 임차권은 말소기준 이후로 대항력은 없지만, 배당·명도 절차는 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 최우선변제·당해세. 제공된 예상배당에는 미반영돼 있으므로 실제 배당순위와 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태에는 업무시설(오피스텔)·도시형생활주택이 함께 표시돼 있으므로 본건 603호의 정확한 공부·현황상 용도를 원본 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 근저당이 말소기준이고, 이후 확인되는 임차권과 전입은 모두 후순위여서 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 실거래 56,000,000원의 160.7%입니다. 최근 거래가 1건뿐이라 절대시세로 단정할 수는 없지만, 현재 회차에 가격 메리트가 있다는 결론 역시 낼 수 없습니다.
1회 유찰 가격 72,000,000원도 최근 거래보다 높고, 2회 유찰 57,600,000원에서야 최근 거래와의 차이가 1,600,000원으로 좁혀집니다. 여기에 603호와 다른 호수로 표시된 점유 명의, 임차권 범위와 사건상 용도·감정 이용상태의 원본대조까지 필요합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 현재 데이터에서 이 물건의 승부처는 ‘권리를 피하는 것’보다 가격과 실제 점유·용도를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
