대전지방법원 2025타경665. 천안시 서북구 백석동 천안베스트빌1차 6층 606호입니다. 등기상 소유자는 김환기이고, 2015.12.11 남인천농업협동조합이 채권최고액 105,300,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.08.26 남인천농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리보다 가격 판단이 더 중요합니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 85,000,000원인데, 같은 단지에서 확인되는 최근 12개월 동일 면적대 실거래는 56,000,000원 한 건입니다. 데이터상 최저가가 최근 시세의 151.8%이므로, 신건을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경665 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 6층 606호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가서상 기호(1,2)는 업무시설(오피스텔), 기호(3)는 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 36.71㎡ |
| 소유자 | 김환기 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 244,078,099원 |
| 말소기준 | 2015.12.11 남인천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 105,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 승계되지 않는다
말소기준은 2015.12.11 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 2024.12.24 울산세무서장 관련 압류는 2025.09.17 해제로 이미 말소됐고, 2025.08.26 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 — 606호 직접 점유자는 정동현
사건 조사상 실제 임차인은 정은빈·정동현·옥선필 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 본 리포트 대상인 606호의 직접 점유자는 정동현입니다. 정은빈은 603호, 옥선필은 1006호 점유자로 구분돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은빈 | 603호 | 2024.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정동현 | 606호 | 2024.11.22 | 10,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 옥선필 | 1006호 | 2019.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.09.23 | 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 2015.12.11 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 정은빈과 옥선필은 보증금이 확인되지 않았고, 세 임차인 모두 확정일자에 따른 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당관계는 원문 서류와 함께 볼 필요가 있습니다. 이는 배당액 변동 가능성의 문제이고, 현재 데이터상 매수인 승계액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 5,600만원, 신건은 8,500만원
천안베스트빌1차는 총 24세대, 사용승인일은 2015.08.26입니다. 대상 면적 36.71㎡와 매칭되는 최근 거래는 전용 36.73㎡의 2025.09 거래 한 건으로, 거래금액은 56,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 36.73㎡ | 7 | 56,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.73㎡ | 1건 | 56,000,000원 |
최저매각가 85,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 56,000,000원의 151.8%입니다. 거래 표본이 한 건뿐이어서 시세 확정성은 제한적이지만, 적어도 확인 가능한 최신 비교거래를 기준으로는 신건 가격이 훨씬 높은 구간입니다. 전체 평균도 동일하게 56,000,000원이므로 과거 고가 거래에 기대어 가격을 높게 평가할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 105,300,000원 | 83,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 남인천농업협동조합 근저당 채권최고액 105,300,000원 중 83,070,000원이 배당되고, 미배당액은 22,230,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 85,000,000원 | 83,070,000원 | 22,230,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 38,924,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 52,279,200원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 천안우체국 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·주상용건물이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 북측 및 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가서상 기호(1,2)는 업무시설(오피스텔), 기호(3)는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 1,760,000원/㎡, 대체로 사다리형이며 주상용 부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 하자 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 특이사항 없습니다.
- 환금성. 총 24세대이며 최근 동일 면적대 거래 표본은 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 최신 거래 및 최근 12개월 평균은 모두 56,000,000원이고, 신건 최저가는 이 금액의 151.8%입니다.
- 회차별 가격 비교. 현재 85,000,000원, 1회 유찰 시 68,000,000원, 2회 유찰 시 54,400,000원 시나리오를 최근 실거래와 함께 비교해야 합니다.
- 606호 임차관계. 정동현은 보증금 10,000,000원·월세 400,000원, 전입일 2024.11.22이며 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 다른 호실 점유자 구분. 정은빈은 603호, 옥선필은 1006호 점유자로 조사돼 있어 606호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격은 최근 거래보다 높다
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2015.12.11 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 임차인 전입과 경매개시결정은 그보다 늦습니다. 특히 606호 정동현은 전입일이 2024.11.22로 대항력이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래는 56,000,000원 한 건이고, 신건 최저가는 85,000,000원, 비율은 151.8%입니다. 거래 표본이 한 건이라는 한계는 있지만, 확인 가능한 최신 거래보다 신건 가격이 높은 사실은 분명합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 현재 회차의 핵심 판단 포인트는 인수 위험이 아니라 가격입니다.
