대전지방법원 2025타경665. 천안시 서북구 백석동 천안베스트빌1차 10층 1006호입니다. 등기상 소유자는 김환기이고, 2015.12.11 소유권을 취득한 날 남인천농업협동조합 앞으로 채권최고액 92,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.08.26 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 경매로 매수인이 떠안을 것으로 계산된 권리금액은 0원입니다.
현황조사에는 603호·606호·1006호의 점유 신고가 함께 확인됩니다. 그중 본 물건인 1006호의 옥선필은 2019.08.12 전입했고 2025.09.23 배당요구를 했습니다. 전입일이 2015.12.11 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고, 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 보증금 승계 때문에 실질취득가가 늘어나는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경665 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 10층 1006호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 기호별 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 이용 |
| 소유자 | 김환기 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 244,078,099원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.11 남인천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 92,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2015.12.11 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 2024.12.24 울산세무서장 처분의 압류는 2025.09.17 해제로 이미 말소됐고, 2025.08.26 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 본 호수 1006호는 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정은빈 | 603호 | 2024.10.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정동현 | 606호 | 2024.11.22 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 옥선필 | 1006호 | 2019.08.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 6,000만원 거래보다 신건이 높다
천안베스트빌1차는 24세대, 2015.08.26 준공 단지입니다. 대상 면적은 30.91㎡이고, 비교 실거래 면적도 30.73㎡와 31.99㎡로 매칭돼 있습니다. 확인되는 최근 거래 2건은 모두 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 30.73㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2024.12 | 31.99㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 평균 | 30.91㎡ 대상 | 2건 | 60,000,000원 |
최근 실거래 평균과 최신 거래 모두 60,000,000원인데 현재 최저가는 71,000,000원입니다. 즉 최저가가 최근 시세의 118.3%에 해당합니다. 매수인 인수액이 0원이라 실질취득 기준도 현재 회차에서는 71,000,000원 수준으로 보게 되며, 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 1,678,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 92,400,000원 | 69,322,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 92,400,000원 중 69,322,000원이 배당돼 23,078,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권자 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 71,000,000원 | 69,322,000원 | 23,078,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 56,800,000원 | 55,377,600원 | 37,022,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 45,440,000원 | 44,222,080원 | 48,177,920원 | 0원 |
유찰돼 가격이 낮아져도 현재 권리분석상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어가 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다. 현재 가격 71,000,000원은 실거래 60,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 시나리오 가격은 56,800,000원으로 제시돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안우체국 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1·2는 업무시설(오피스텔), 기호 3은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 대체로 사다리형의 주상용 부지이며 북측과 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 가격 검증. 천안베스트빌1차는 24세대이고 확인되는 비교 실거래는 2건이므로 실거래 표본이 많지 않습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 특이사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 71,000,000원은 최근 실거래 60,000,000원의 118.3%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수 없습니다.
- 1006호 점유 확인. 옥선필은 대항력이 없지만 보증금이 미상이고 배당요구를 했으므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가의 이용상태는 기호별로 업무시설(오피스텔)과 도시형생활주택이 나뉘므로 해당 호수의 공부상·현황상 용도를 원본으로 대조해야 합니다.
- 실거래 표본 확인. 비교 거래가 2건에 불과하므로 층·상태·용도 차이를 포함한 추가 가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 시세 위”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2015.12.11 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 본 호수의 옥선필은 2019.08.12 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
문제는 가격입니다. 최근 확인되는 거래와 평균이 모두 60,000,000원인데, 신건 최저가는 71,000,000원, 최근 시세 대비 118.3%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 무난하지만 가격은 보수적으로 볼 사건이며, 최근 거래 표본도 2건이라 가격 검증을 더 두껍게 하는 편이 적절합니다.
