수원지방법원 2023타경57840. 등기상 소유자는 박금숙이고, 2020.08.10 종로중부새마을금고 명의의 채권최고액 972,000,000원 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2020.10.28 임영순 명의 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정, 국 압류, 국민건강보험공단 압류가 이어졌고, 등기 자료상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 현황조사에는 이두환이 2020.02.05, 이은미가 2010.03.03 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 둘 다 말소기준인 2020.08.10보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유·임대차의 구체적 내용도 확인되지 않으므로, 이 두 사람을 곧바로 “대항력 있음”이라고 확정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경57840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 445-29, 445-39, 445-40, 445-46 가동 · 경기도 광주시 퇴촌면 갈올길 40-41 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정평가 이용상태는 일련번호 2), 5) 단독주택 |
| 소유자 | 박금숙 |
| 감정가 / 최저가 | 595,425,600원 / 291,759,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2020.08.10 근저당권 · 종로중부새마을금고 · 채권최고액 972,000,000원 |
| 신청채권 청구 | 416,418,390원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지 | 대 · 174.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 345,800원/㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 매각 조건 메모 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 정리되지만, 선순위 전입은 별개
② 점유자 4명 — 핵심은 말소기준 전입 2명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이은미 | 2010.03.03 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이두환 | 2020.02.05 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 송진욱 | 2020.09.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건식 | 2021.12.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
송진욱과 김건식은 전입일이 말소기준권리보다 뒤여서 이 근저당에 대항하지 못하는 구조입니다. 반면 이은미와 이두환은 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상이라 우선변제 및 실제 승계액을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,884,626원 |
| 2. 근저당 · 종로중부새마을금고 | 972,000,000원 | 286,874,374원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권 미배당액은 685,125,626원입니다. 이 금액은 근저당권자의 미회수액이며, 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하므로 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 — 49%라는 숫자만으로는 판단 불가
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 291,759,000원 | 286,874,374원 | 685,125,626원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 204,231,300원 | 200,572,062원 | 771,427,938원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 142,961,910원 | 140,160,443원 | 831,839,557원 |
현재 가격은 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 실거래 시세와의 비교 없이 “감정가의 49%니까 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 더 중요한 것은 이은미·이두환의 임차관계와 보증금입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 부담해야 한다면 그만큼 실질취득액이 다시 올라갑니다.
⑤ 입지·이용·공법상 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 주위환경. 퇴촌면 관음리 소재 관음2리마을회관 남서측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 분류는 연립/다세대이나 감정평가 이용상태에는 일련번호 2), 5)가 단독주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 건물이며, 위생·급배수설비와 LPG가스보일러 난방설비가 기재되어 있습니다. 일련번호 2)는 도시가스 배관설비가 있으나 현황은 LPG가스를 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 174.0㎡, 계획관리지역, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 345,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등에 포함되고, 준보전산지 등에 저촉 또는 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 2명부터 확인. 이은미(2010.03.03)·이두환(2020.02.05)의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 지속 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 그 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 네 점유자 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다.
- 가등기 원인 확인. 2020.10.28 임영순 가등기는 말소기준 뒤이지만, 담보가등기 여부를 포함한 권리 성격을 원본에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 등기상의 소재 필지와 건축물대장·현황의 소재 필지 표시가 달라 토지·건물 대응관계를 확인해야 합니다.
- 공법상 제한 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함해 다수의 용도·환경 규제 표시가 있으므로 이용계획과 맞는지 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 숫자가 아직 없다
이 사건의 등기상 말소기준은 명확합니다. 2020.08.10 종로중부새마을금고 근저당 이후의 가등기와 압류는 소멸 구조이고, 이미 말소된 가압류도 있습니다. 문제는 등기 밖에 있습니다. 2010.03.03 전입 이은미, 2020.02.05 전입 이두환 두 사람이 말소기준보다 먼저 전입해 있으면서 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 291,759,000원이 감정가의 49%라는 사실은 입찰 판단의 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 선순위 전입자의 임차관계와 보증금을 확인해 실제 인수액을 계산한 뒤에야 실질취득액을 확정할 수 있습니다. 권리의 핵심 미지수가 금액으로 환산되지 않은 상태에서 가격만 보고 들어가기에는 위험이 큰 사건입니다. 먼저 임차관계를 확정하고, 그 다음 가격을 보아야 합니다.
