수원지방법원 2023타경57840. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 물건으로, 사건의 용도 표시는 연립/다세대이고 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 등기상 말소기준은 2020.08.10 설정된 종로중부새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 김상구·종로중부새마을금고·박모숙 근저당과 경매개시결정, 국 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 이은미는 2010.03.03, 이두환은 2020.02.05 전입으로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수 범위를 금액으로 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있더라도, 이를 실제 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경57840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 445-49 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 박금숙 |
| 감정가 / 최저가 | 665,670,880원 / 326,179,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 · 현재 회차 감정가의 49% |
| 청구액 | 416,418,390원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지 | 286.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 공시지가 329,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2020.08.10 종로중부새마을금고 근저당권 972,000,000원입니다. 그 이후의 근저당권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 임용길 가압류 11,000,000원과 서울보증보험주식회사 가압류 36,236,222원은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 관계 — 인수액을 아직 확정할 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은미 | 2010.03.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이두환 | 2020.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 송진욱 | 2020.09.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건식 | 2021.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 4명으로 조사됐습니다. 이 가운데 이은미·이두환은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람은 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상, 인수액 확인 필요로 보는 것이 안전합니다. 송진욱·김건식은 전입일이 말소기준 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 326,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,366,506원 |
| 1. 종로중부새마을금고 근저당 | 972,000,000원 | 320,812,494원 |
| 2. 김상구 근저당 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 종로중부새마을금고 근저당 | 1,428,000,000원 | 0원 |
| 4. 박모숙 근저당 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 3,440,000,000원 중 현재 회차 예상 배당은 320,812,494원, 미배당은 3,119,187,506원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 실제 보증금이 확인되지 않아 이 배당표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 2), 5)는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 관음2리마을회관 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 LPG가스보일러 난방설비가 있으며, 일련번호 2)는 도시가스 배관설비가 있으나 현황은 LPG가스를 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 286.0㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 특이사항 — 일괄매각과 현황 불일치
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각입니다.
- 컨테이너박스. 목록14번 부근 지상에 점유자 미상의 콘테이너박스가 소재합니다.
- 목록17 소재지. 등기사항전부증명서에는 관음리 445-29, 445-39, 445-40, 445-46 지상으로 등재되어 있으나, 건축물대장 및 현황은 관음리 445-49, 445-51 양지상 소재합니다.
- 등기·현황 대조. 실제 매각 대상 건물과 토지 범위를 현장에서 확인하고 지적도·건축물대장·등기 원본을 함께 맞춰봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이은미 확인. 2010.03.03 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이두환 확인. 2020.02.05 전입 역시 말소기준 2020.08.10보다 빠르므로 같은 항목을 확인해야 합니다.
- 실질 취득비용 재계산. 선순위 전입자의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 승계액을 더해 판단해야 합니다.
- 현장 점유 조사. 송진욱·김건식 및 목록14 부근 컨테이너박스의 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 소재지 대조. 목록17의 등기 지번과 건축물대장·현황 지번이 다른 만큼 대상물 특정이 우선입니다.
- 배당표 재검증. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금
이 물건은 감정가 665,670,880원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 326,179,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 하지만 낮은 최저가가 곧 낮은 실질 취득가를 의미하지는 않습니다. 2010.03.03 전입 이은미와 2020.02.05 전입 이두환은 모두 말소기준보다 앞서며 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 부분이 해소되지 않으면 매수인 승계액도 확정할 수 없습니다.
여기에 일괄매각, 점유자 미상의 컨테이너박스, 목록17의 등기상 소재지와 건축물대장·현황 간 불일치까지 겹쳐 있습니다. 지금의 핵심은 “326,179,000원이 싸냐”가 아니라 “선순위 전입자의 실제 임대차와 매각 대상이 정확히 무엇이냐”입니다. 해당 사항을 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
