수원지방법원 2025타경4635. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사 9층 A9-0066호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기상 소유자는 주식회사덕암테크이고, 2020.01.30. 주식회사하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 642,000,000원이며 A9-0067호·A9-0068호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 신용보증기금 가압류, 하남시 압류, 경매개시결정, 서울보증보험과 국민은행 가압류가 이어졌고 이들은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하니 깨끗하다”로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 을구 1번 구분지상권설정등기(2019.09.20.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 또한 현황조사·매각물건명세서상 원완연이 A9-0066~0068호를 점유하지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 임차관계의 대항력·우선변제권과 금전 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 9층 A9-0066호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사덕암테크 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 512,792,371원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.30. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 642,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 ‘선순위 인수’가 핵심
등기부상 과거 한해암·신순식·김성국·주식회사 에이피엔 등의 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 주요 후순위 권리 중 신용보증기금 가압류 2,727,000,000원, 하남시 압류, 서울보증보험주식회사 가압류 202,603,970원, 주식회사 국민은행 가압류 194,396,247원 및 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 ‘있다’가 아니라 ‘미상’
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 원완연 | 9층 A9-0066~0068호 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
확인된 점유자는 원완연 1명입니다. 점유 범위는 A9-0066~0068호로 조사됐지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 반대로 매수인의 보증금 승계 위험이 없다고도 확정할 수 없습니다. 보증금·전입일·확정일자 및 임대차계약의 존재를 입찰 전에 반드시 보완 확인해야 하는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,272,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 642,000,000원 | 243,728,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 2,727,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 202,603,970원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 194,396,247원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,766,000,217원 중 채권자 예상배당은 243,728,000원이고, 미배당은 3,522,272,217원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표의 매수인 금전 인수액 0원과 별개로 매각물건명세서상 구분지상권은 인수됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 3,522,272,217원 |
| 1회 유찰 · 80% | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 3,571,177,817원 |
| 2회 유찰 · 64% | 158,720,000원 | 155,697,920원 | 3,610,302,297원 |
1회 유찰 시 최저가가 198,400,000원, 2회 유찰 시 158,720,000원으로 내려가지만, 구분지상권 인수와 점유자의 대항력·보증금 미상 문제는 최저가 하락으로 없어지지 않습니다. 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 현재 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거도 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남풍산역 북동측 인근으로 지식산업센터·업무시설·근린생활시설·아파트가 혼재하고, 감정평가상 주위 환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측 인근에 하남풍산역이 있으며, 서측 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 10층 중 9층입니다.
- 도로. 북동측으로 미사대로 7차선 도로에 접하고 남동측·남서측으로 각각 4차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 과밀억제권역·공공주택지구·공장설립승인지역 등 제한이 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 5,119,000원입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, A9-0066호와 인접 호실 일부가 일단으로 이용되는 정황이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2019.09.20. 설정된 인수 구분지상권의 존속기간·범위·사용제한·대가 등 구체 내용을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유자 계약관계 확인. 원완연의 전입신고일, 보증금, 확정일자, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 대항력·우선변제·승계 여부를 판단할 수 있습니다.
- 점유 범위 확인. 점유 범위가 A9-0066~0068호로 기재되어 있으므로 본건 A9-0066호 단독 인도 가능 여부와 호실 간 일체 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 A9-0067호·A9-0068호와 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 자료가 제시되지 않아 248,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 동일 건물·동일 용도·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비와 조세채권도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 2.48억”보다 인수권리 확인이 먼저
이 사건은 후순위 채권이 많이 붙어 있다는 사실보다, 매수인이 떠안는 권리가 명시돼 있다는 점이 더 중요합니다. 2020.01.30. 하나은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 2019.09.20. 구분지상권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 여기에 원완연이 A9-0066~0068호를 점유하면서 전입일·보증금·확정일자가 미상이라, 임차보증금 승계 위험도 현재 자료만으로는 닫히지 않았습니다.
감정가와 최저가는 모두 248,000,000원이고 아직 유찰도 없지만, 실거래 비교자료가 없어 가격이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 원문과 점유관계가 해소되기 전에는 가격보다 권리 확인이 우선인 물건입니다. 구분지상권의 실제 부담과 점유자의 임대차관계가 확인되지 않는 한, 실질취득비용 또한 확정할 수 없습니다.
