수원지방법원 2025타경4635. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사 9층 에이9-0067호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 256,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사덕암테크이며, 2020.01.30. 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 642,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 신용보증기금 가압류, 하남시 압류, 근로복지공단 근저당권, 서울보증보험·국민은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건을 단순한 “후순위 전부 소멸” 물건으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에 2019.09.20. 구분지상권설정등기의 매수인 인수가 명시돼 있기 때문입니다. 금액으로 계산된 인수액은 0원이지만, 이 존속 권리는 금전채무와 별개의 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 9층 에이9-0067호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사덕암테크 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 512,792,371원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상10층 중 지상 9층 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(미사지구) |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 구분지상권은 인수
2020.01.30. 하나은행 근저당권은 채권최고액 642,000,000원으로, 이 사건의 말소기준입니다. 이후 존속 중인 신용보증기금 가압류 2,727,000,000원, 하남시 압류, 근로복지공단 근저당권 33,000,000원, 서울보증보험 가압류 202,603,970원, 국민은행 가압류 194,396,247원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 대항력은 ‘미상’으로 봐야 한다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원완연 | 9층 에이9-0066~0068호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
현황조사와 매각물건명세서에서 원완연이 9층 에이9-0066호부터 0068호까지를 점유하는 것으로 확인됩니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 이 물건은 에이9-0067호이고, 감정평가상 0066호와 0067호가 일단으로 이용 중이라는 내용이 있어 실제 점유·사용 범위를 입찰 전에 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 642,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 2,727,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 근로복지공단 | 33,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 202,603,970원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 194,396,247원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 256,000,000원 중 집행비용 4,384,000원을 제외한 251,616,000원이 하나은행에 배당되는 구조입니다. 총 채권액 3,799,000,217원 대비 미배당은 3,547,384,217원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 금액 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 3,547,384,217원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 3,597,867,417원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 163,840,000원 | 160,746,240원 | 3,638,253,977원 | 0원 |
유찰되면 매각가격은 204,800,000원, 다시 유찰되면 163,840,000원으로 내려갑니다. 그러나 매각물건명세서에 적힌 구분지상권 인수와 점유자 확인 문제는 가격이 낮아진다고 사라지는 요소가 아닙니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 256,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남풍산역 북동측 인근으로, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측 인근에 하남풍산역, 서측 간선도로변에 대중버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 9층 에이9-0066호와 에이9-0067호는 일단으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 미사대로와 접하고 남동측·남서측으로 4차선 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 과밀억제권역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 5,119,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2019.09.20. 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로 권리 목적·범위·존속 내용을 매각물건명세서와 등기 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 원완연 임대차 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 임대차계약서·사업자등록·점유 개시 시점을 대조해야 합니다.
- 일단 사용 확인. 에이9-0066호와 에이9-0067호가 일단으로 이용 중이고 점유 범위는 0066~0068호로 기재돼 있으므로 물리적 구획과 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 256,000,000원의 가격 경쟁력을 이 자료만으로 평가할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 후순위 소멸 채권은 그대로 매수인이 떠안는 것이 아닙니다. 반대로 금액 산정 인수 0원이라도 구분지상권과 미상 점유 문제는 별도로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건의 후순위 금전권리는 구조가 분명합니다. 2020.01.30. 하나은행 근저당권을 기준으로 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인에게 넘어가는 금액도 0원입니다. 그러나 핵심은 그 숫자 밖에 있습니다. 2019.09.20. 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수된다는 명시가 있고, 점유자 원완연의 전입일·보증금도 확인되지 않았습니다.
따라서 신건 256,000,000원을 곧바로 “권리 깨끗한 물건”으로 볼 수 없습니다. 실거래 시세도 제시되지 않아 현재 가격의 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 이 사건의 우선순위는 가격이 아니라 권리 원문과 점유관계 확인입니다. 구분지상권의 구체적 부담과 원완연의 임대차 조건이 정리된 뒤에야 입찰가 판단이 가능합니다.
