수원지방법원 2025타경4635. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사 9층 에이9-0068호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사덕암테크이고, 2020.01.30 주식회사하나은행 근저당권 642,000,000원이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 현재 제시된 말소기준권리이며, 이후 신용보증기금 가압류, 하남시 압류, 경매개시결정, 서울보증보험과 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 핵심은 말소기준 뒤의 권리보다 말소기준보다 앞서 존재하는 인수권리입니다. 매각물건명세서에는 2019.09.20 등기된 을구 1번 구분지상권설정등기가 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당표상 매수인 금전 인수액이 0원으로 계산되어도, 권리관계까지 “인수 없음”으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 9층 에이9-0068호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 공장(지식산업센터) · 지하3층, 지상10층 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사덕암테크 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 512,792,371원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.30 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 642,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 ‘남는 권리’를 분리해서 봐야 한다
2020.01.30 하나은행 근저당권 이후 존속 중인 신용보증기금 가압류 2,727,000,000원, 하남시 압류, 2025.10.01 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류 202,603,970원, 국민은행 가압류 194,396,247원은 매각으로 소멸합니다. 과거 한해암·신순식·김성국· 주식회사 에이피엔 등의 가압류와 국의 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
하나은행 근저당권은 에이9-0066호와 에이9-0067호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 감정평가에서도 에이9-0066호와 에이9-0067호는 일단으로 이용 중이며, 임차인 원완연의 점유부분도 9층 에이9-0066~0068호로 조사되어 있어 세 호실의 이용·점유 관계를 함께 확인해야 하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 원완연 | 9층 에이9-0066~0068호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
원완연은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 그러나 전입신고일, 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정하는 것도 위험합니다. 보증금까지 미상인 만큼 대항력이 인정될 경우의 매수인 승계금액도 현재로서는 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 2.56억, 시세 메리트는 확인 전
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 256,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 감정가 또는 최저가가 최근 거래가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다”거나 “감정가 대비 할인됐다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,384,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 642,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 2,727,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 202,603,970원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 194,396,247원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,766,000,217원 중 예상배당은 251,616,000원이며, 예상 미배당액은 3,514,384,217원입니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이고, 별도로 구분지상권 인수 및 원완연의 대항력·보증금 문제가 남아 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남풍산역 북동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·업무시설·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측 인근에 하남풍산역, 서측 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 에이9-0066호와 에이9-0067호는 일단의 공장(지식산업센터), 에이9-0068호는 별도의 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측으로 미사대로 7차선 도로와 접하고 남동측·남서측으로 각각 4차선 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등에 속하며 공시지가는 ㎡당 5,119,000원입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터·근린시설 성격의 물건이므로, 가격 판단에서는 권리관계뿐 아니라 실제 이용 수요와 매수층을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2019.09.20 등기된 인수권리의 구체적인 내용과 현재 존속 여부를 매각물건명세서와 등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 원완연 임차권 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되어야 대항력과 우선변제권, 매수인 승계 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 점유범위 확인. 원완연의 점유부분이 에이9-0066~0068호로 조사되어 있으므로, 대상 호실의 실제 점유·사용 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에는 에이9-0066호·에이9-0067호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 호실의 경매·변제 관계도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 임차보증금 확인 전에는 금전 인수 0원을 확정값으로 보지 않는 편이 안전합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 256,000,000원이지만 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 매매·임대 수요를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “미배당이 크다”보다 “인수권리가 남는다”가 더 중요하다
이 사건의 채권총액은 3,766,000,217원이고 신건 256,000,000원에 매각된다고 가정하면 3,514,384,217원이 미배당됩니다. 하지만 후순위 채권의 미배당 자체는 매수인의 핵심 위험이 아닙니다. 진짜 쟁점은 2019.09.20 구분지상권이 말소되지 않고 인수된다는 점, 그리고 원완연의 대항력과 보증금이 아직 확정되지 않았다는 점입니다.
따라서 이 물건은 “최저가 2.56억·금전 인수 0원”이라는 숫자만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 구분지상권과 임차인 권리가 정리되어야 비로소 실질취득비용을 확정할 수 있고, 실거래 비교가 확인되어야 가격 메리트도 평가할 수 있습니다. 후순위 권리는 대부분 소멸하지만, 핵심 인수권리와 임차인 불확실성이 남아 있는 신건이라는 점이 결론입니다.
