253,820,000원
부산지방법원 2025타경652. 일광골드타워2차 제3층 제301호로, 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 감정 당시 공실로 조사된 근린시설입니다. 소유자는 주식회사금빛타워, 말소기준 근저당권의 채무자는 주식회사오천종합건설로 서로 다릅니다. 주식회사부산은행의 채권최고액 550,000,000원 근저당권이 2022.04.27. 설정됐고, 2025.07.09. 같은 은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리 구조 자체는 단순합니다. 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 추정 배당표상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 문제는 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 큰 할인처럼 보이지만, 근린시설은 주거용 부동산보다 개별 호실의 업종 적합성·공실 기간·임대수익·관리비·주차 조건에 따라 가치 편차가 큽니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 제3층 제301호 도로명: 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 72 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 6층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 / 채무자 | 주식회사금빛타워 / 주식회사오천종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 253,820,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,217,392,808원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 용도지역 | 근린상업지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
신고된 임차인은 없습니다. 감정평가상 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자·열쇠 인도·사업자등록 또는 전입 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 현재 확인되는 권리 중 말소기준은 2022.04.27. 주식회사부산은행 근저당권이며, 2025.07.09. 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 가격·유찰 구조 — 34.3%여도 ‘시세 할인’은 미확인
감정가 740,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 253,820,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래나 임대료 자료가 확인되지 않아, 253,820,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 여부는 판단하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 회차 · 감정가 34.3% | 253,820,000원 | 249,466,520원 | 300,533,480원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 177,674,000원 | 174,386,564원 | 375,613,436원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 124,371,799원 | 121,830,594원 | 428,169,406원 |
추가 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만, 신고 임차인이나 승계 권리가 없어 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당만 늘어날 뿐, 해당 가격이 곧바로 시장가치가 되는 것은 아닙니다. 특히 공실 근린시설은 임대수익과 향후 매각 가능성을 확인하지 않으면 낮은 최저가가 장기 공실·저환금성 위험을 가릴 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,353,480원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 550,000,000원 | 249,466,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주식회사부산은행 근저당권의 추정 미배당액은 300,533,480원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으나, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근으로, 주위는 대규모 아파트단지와 학교·공원·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 25m, 서측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·현황. 공부상 제1종근린생활시설인 의원이나 감정 당시 공실입니다. 공부와 현황의 구조적 차이는 기재되지 않았습니다.
- 설비. 공동 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 소화전, 승강기와 타워주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역의 상업용 건부지이며, 토지면적은 472.4㎡, 공시지가는 4,557,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주거 배후와 도로 조건은 갖췄지만 공실 근린시설은 가능한 업종, 임대료, 관리비, 주차 편의와 공실 해소 가능성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 출입 가능 여부, 열쇠 인도 상태와 사업자등록 여부를 확인하세요.
- 예정 업종 확인. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)입니다. 예정 업종이 공부상 용도 및 건물 관리규약과 맞는지 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 동일 건물과 인근 근린시설의 보증금·월세·공실 기간을 조사해 실질취득액 253,820,000원에 필요한 수익률을 계산해야 합니다.
- 관리비·주차 확인. 공실 기간의 관리비 체납, 타워주차설비의 이용 가능 차종·운영 상태·비용을 관리 주체에 확인하세요.
- 공동담보·채권 원문 대조. 근저당권 공동담보 관련 부기와 신청 청구액 1,217,392,808원, 본건 채권최고액 550,000,000원의 관계를 채권계산서와 등기 원문으로 확인하세요.
- 최저가 착시 경계. 감정가 대비 34.3%라는 할인율은 시세 비교가 아닙니다. 실거래와 임대수익이 확인되기 전에는 ‘저가 낙찰’로 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금·관리비 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격·환금성은 보류”
이 물건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 2022.04.27. 주식회사부산은행 근저당권이 말소기준이고, 신고된 임차인과 매수인 인수액은 없습니다. 낙찰가 253,820,000원을 기준으로 한 실질취득액도 253,820,000원입니다.
그러나 3회 유찰된 공실 근린시설이라는 점은 별개의 문제입니다. 동일·유사 실거래와 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 감정가의 34.3%라는 숫자가 투자수익을 보장하지 않습니다. 배후 아파트와 학교·공원, 도로 조건은 장점이지만, 실제 가능한 업종과 임차 수요, 관리비, 타워주차 조건, 재매각 가능성을 확인해야 합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만 가격과 환금성의 불확실성은 큰 물건으로, 최저가보다 수익성과 출구전략이 먼저입니다.
