부산지방법원 2025타경652. 부산 기장군 일광읍 삼성리 809 ‘일광골드타워2차’ 제3층 제301호입니다. 감정평가상 이 호실은 공부상 제1종근린생활시설(의원)이고, 현재는 공실 상태입니다. 등기상 소유자는 주식회사금빛타워이며, 말소기준은 2022년 4월 27일 설정된 부산은행 근저당권 채권최고액 550,000,000원입니다.
이후 2025년 7월 9일 부산은행이 임의경매를 신청했고, 경매개시결정도 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 등기·임차관계 자체는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 이미 4차례 유찰을 거쳐 감정가 740,000,000원에서 177,674,000원까지 내려왔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경652 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 301호 · 해빛1로 72 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 177,674,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,217,392,808원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준은 을구 1번 부산은행 근저당권이며 채권최고액은 550,000,000원입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이고, 그 뒤의 부산은행 임의경매개시결정도 소멸합니다. 따라서 현재 제공된 권리관계 기준으로 매수인이 별도로 승계할 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 740,000,000원, 현재 최저매각가는 177,674,000원입니다. 현재 회차는 감정가 대비 24.01% 수준입니다. 수치만 보면 큰 폭의 하락이지만, 이 사건에는 동일·유사 근린시설의 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 177,674,000원 | 174,386,564원 | 375,613,436원 |
| 5회 유찰 시 | 124,371,799원 | 121,830,594원 | 428,169,406원 |
| 6회 유찰 시 | 87,060,259원 | 85,093,174원 | 464,906,826원 |
유찰이 더 진행될수록 최저가는 124,371,799원, 87,060,259원으로 낮아지는 반면 부산은행 근저당의 미배당액은 각각 428,169,406원, 464,906,826원으로 커집니다. 하지만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 시나리오별 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,674,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,287,436원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 550,000,000원 | 174,386,564원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 177,674,000원 기준으로 집행비용 3,287,436원을 먼저 반영하고, 부산은행 근저당에 174,386,564원이 배당됩니다. 채권최고액 대비 375,613,436원이 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지·학교·공원·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이나 현재 공실 상태입니다. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25m 내외, 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 4,557,000원/㎡입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 스프링클러·소화전·승강기·타워주차설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 상태 확인. 현재 공실로 평가됐으므로 내부 마감·설비 상태와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근린시설 시세 별도 조사. 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 동일 층·유사용도 상가의 매매가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 원인이 단순 가격 문제인지, 공실·수익성·호실 특성 때문인지 검토가 필요합니다.
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(의원)입니다. 향후 사용 목적이 건축물 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당·경매개시결정·매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 확인 내역도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 제1종근린생활시설이면서 현재 공실이고, 이미 4회 유찰돼 감정가 740,000,000원에서 177,674,000원까지 내려왔습니다. 비교 실거래가 없기 때문에 이 할인율을 곧바로 “시세보다 싸다”는 근거로 쓸 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장 임대수익과 인근 상가 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
