부산지방법원 2025타경652. 부산 기장군 일광읍 일광골드타워 4층 403호입니다. 공부상 용도는 교육연구시설인 학원이고, 감정평가 당시에는 공실 상태로 확인됐습니다. 등기부상 소유자는 주식회사금빛타워이며, 현재 말소기준권리는 2022.08.03. 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로, 배당 가정상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없고 현황 공실인 교육연구시설이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 실제 임대수익, 공실기간, 관리비와 전용부분 상태를 확인해야 실질 가치를 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 교육연구시설(학원) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 10층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 586,000,000원 / 200,998,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,217,392,808원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 2022년 부산은행 근저당이 말소기준
2020.12.02. 설정됐던 주식회사부산은행 근저당권 5,786,000,000원은 2021.01.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2022.08.03. 설정된 채권최고액 770,000,000원의 부산은행 근저당권입니다. 이 권리는 같은 건물 4층 402호와 공동담보로 설정돼 있으며, 이후 2025.07.09. 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
② 유찰 구조 — 낮아지는 매각가, 커지는 미배당
현재 최저매각가는 200,998,000원으로 감정가 586,000,000원의 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰되면 140,698,600원, 다시 유찰되면 98,489,020원으로 내려가는 가정입니다. 매각가가 하락해도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이지만, 부산은행 근저당권의 미배당액은 계속 증가합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 200,998,000원 | 197,384,028원 | 572,615,972원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 140,698,600원 | 137,928,820원 | 632,071,180원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 98,489,020원 | 96,316,218원 | 673,683,782원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 200,998,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,613,972원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 770,000,000원 | 197,384,028원 |
| 미배당 · 주식회사부산은행 | - | 572,615,972원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 부산은행 근저당권 배당에 사용되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근으로, 주위는 대규모 아파트단지와 학교, 공원, 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·현황. 공부상 교육연구시설인 학원이나 현황은 공실입니다. 공동 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 소화전과 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 조건. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 교육연구시설은 주거용보다 수요층이 제한될 수 있고 현재 공실인 만큼, 실제 임대수요와 업종별 입점 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 교육연구시설의 매매가·보증금·월세·공실기간을 확인하세요.
- 현장 공실 확인. 감정평가 당시 공실이었지만 현재 점유 상태와 출입 가능 여부는 매각기일 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 기간 중 발생한 관리비와 공용부분 체납액을 관리주체에 확인하세요.
- 용도 적합성. 공부상 교육연구시설인 학원으로, 계획한 업종의 영업신고·시설기준과 건축물 용도 적합 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권이 같은 건물 4층 402호와 공동담보로 설정돼 있으므로, 공동담보 배당관계와 다른 물건의 매각 진행 상황을 원문으로 대조하세요.
- 청구액 확인. 신청채권자 청구액 1,217,392,808원과 이 물건의 근저당권 채권최고액 770,000,000원이 다르므로 채권계산서와 공동담보 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 다른 문제
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 이미 말소된 2020년 근저당권과 달리, 2022.08.03. 부산은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 투자가치를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 현황 공실인 교육연구시설이고, 임대관계가 미상이며 비교 가능한 실거래 근거도 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장조사 후 판단. 최저가 200,998,000원이 적정한지는 실제 임대수익과 공실 위험, 관리비, 업종 적합성을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
