부산지방법원 2025타경652. 부산 기장군 일광읍 삼성리 일광골드타워 4층 403호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사금빛타워이고, 등기상 현재 말소기준은 2022년 8월 3일 설정된 주식회사부산은행 근저당권 770,000,000원입니다. 그보다 앞선 2020년 부산은행 근저당 5,786,000,000원은 2021년 이미 말소됐습니다. 이후 2025년 부산은행이 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 140,699,000원으로 감정가 586,000,000원의 약 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 감정평가상 현황은 공실입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하기보다, 실제 임대수요·매매수요·공실 지속 가능성을 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경652 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 4층403호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 586,000,000원 / 140,699,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 1,217,392,808원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 현황 | 공실 상태 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 이미 말소, 기준권리는 2022년 부산은행
2020년 설정됐던 부산은행 근저당권 5,786,000,000원은 2021년 1월 29일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리는 2022년 8월 3일 설정된 부산은행 근저당권 770,000,000원입니다. 이후 2025년 7월 9일 임의경매개시결정이 기입됐고, 이는 기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저가는 140,699,000원으로 감정가 586,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 98,489,300원, 6회 유찰 시에는 68,942,510원까지 낮아집니다. 하지만 비교할 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인폭만으로 적정가를 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 부산은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 140,699,000원 | 137,929,214원 | 632,070,786원 |
| 5회 유찰 시 | 98,489,300원 | 96,316,493원 | 673,683,507원 |
| 6회 유찰 시 | 68,942,510원 | 67,301,545원 | 702,698,455원 |
4회 유찰된 현재 가격은 절대금액으로 크게 낮아졌지만, 근린시설·공실이라는 용도와 상태를 함께 봐야 합니다. 특히 이미 네 차례 매각되지 않았다는 점은 시장이 감정가뿐 아니라 해당 상가의 임대수익성과 재매각 가능성을 보수적으로 보고 있을 가능성을 점검해야 한다는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,786원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 770,000,000원 | 137,929,214원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,769,786원을 제외한 137,929,214원이 부산은행에 배당되고, 채권최고액 기준 632,070,786원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근으로, 주위는 대규모 아파트단지·학교·공원·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일광골드타워 해당 물건군은 공부상 교육연구시설(학원) 용도이고 현황은 공실 상태로 조사됐습니다.
- 도로. 삼성리 809-1·809-2는 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 대로3류와 소로1류에 접합니다.
- 토지. 삼성리 일대 토지는 상업용으로 이용 중이고, 공시지가는 4,739,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상10층 건물 내 4층 물건으로, 외벽은 스톤코트 마감 등이며 승강기·소방·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 단순 미임대인지, 구조·관리비·업종 적합성 등 다른 원인이 있는지 현장을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사업자등록·임대차 존재 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임대료 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일·유사 상가의 현재 임대료와 공실률이 가격 판단의 핵심입니다.
- 4회 유찰 의미 점검. 최저가가 낮아진 사실보다 왜 네 차례 매각되지 않았는지를 먼저 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 공실 상가의 장기 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 현장 상태를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%”보다 공실 근린시설의 수요를 보라
이 물건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2020년 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022년 부산은행 근저당이며 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 환금성입니다. 감정가 586,000,000원에서 4회 유찰돼 140,699,000원까지 내려왔어도, 실거래 시세 자료가 없고 현황이 공실인 근린시설이라면 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 단순하지만, 가격은 현장 수요를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
