부산지방법원 2025타경652. 일광골드타워 4층 402호는 공부상 교육연구시설(학원)이고 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사금빛타워이며, 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2022.08.03. 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 770,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2025.07.09. 부산은행이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐으며, 해당 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
권리 자체만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성 확인입니다. 감정가 536,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가가 128,694,000원까지 내려왔지만, 같은 물건 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 최저가가 시세보다 저렴한지 확인할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경652 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 4층 402호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 교육연구시설(학원) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 536,000,000원 / 128,694,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 1,217,392,808원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.12.02. 부산은행 근저당권 5,786,000,000원이 설정됐지만 2021.01.29. 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.08.03. 설정된 부산은행 근저당권 770,000,000원입니다. 이후 2025.07.09. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 24%까지 내려와도 시세자료 없이는 결론 금지
현재 최저매각가는 128,694,000원으로 감정가 536,000,000원의 약 24% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 물건에는 동일 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 128,694,000원 | 643,907,716원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 90,085,800원 | 681,935,744원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 63,060,059원 | 708,475,022원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각대금이 줄어 부산은행 근저당의 미배당액은 커집니다. 하지만 그 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 부분입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,694,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,601,716원 |
| 근저당 · 주식회사부산은행 | 770,000,000원 | 126,092,284원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 128,694,000원을 가정하면 집행비용 2,601,716원을 제외한 126,092,284원이 부산은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 643,907,716원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·학교·공원·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 현황. 공부상 교육연구시설(학원)이며 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 동측 약 25m 내외, 남측 약 22m 내외, 북서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 동일 용도 상가·학원·근린시설의 실제 매매가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인. 단순 미임대인지, 상권·동선·면적·관리비·시설 상태 문제인지 현장을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이나 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사·현장점유를 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 이력. 이미 4회 유찰됐습니다. 유찰 횟수 자체를 할인 근거로만 보지 말고 환금성과 실제 수요를 함께 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 부산은행의 미배당액이 커도 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “많이 떨어졌다 ≠ 시세보다 싸다”
이 물건은 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2022.08.03. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 536,000,000원에서 4회 유찰돼 128,694,000원까지 내려왔어도, 최근 실거래 시세가 없고 현황은 공실이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리는 비교적 명확하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
