부산지방법원 2025타경652. 일광골드타워 4층 402호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태는 공부상 교육연구시설(학원)·현황 공실입니다. 소유자는 주식회사금빛타워이고, 2022.08.03. 주식회사부산은행이 채권최고액 770,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.07.09. 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기와 배당 시나리오만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 감정요항표에는 현황 공실과 함께 임대관계 미상이 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 점유자가 존재할 경우 보증금·확정일자·대항력 여부는 확정할 수 없으므로 현장 확인 전까지는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 교육연구시설(학원) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 10층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 (2020.12.02. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 536,000,000원 / 183,848,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,217,392,808원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.03. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 770,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2020.12.02. 설정된 부산은행의 채권최고액 5,786,000,000원 근저당권은 2021.01.29. 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2022.08.03. 설정된 채권최고액 770,000,000원의 부산은행 근저당권입니다. 이 권리는 일광골드타워 4층 403호와 공동담보로 설정되어 있으며, 본건 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 183,848,000원으로 감정가 536,000,000원의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 최저가는 128,693,599원, 90,085,519원으로 내려갑니다. 그러나 동일 건물·동일 용도의 실제 거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 부산은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 183,848,000원 | 34.3% | 180,474,128원 | 589,525,872원 |
| 4회 유찰 시 | 128,693,599원 | 24.01% | 126,091,889원 | 643,908,111원 |
| 5회 유찰 시 | 90,085,519원 | 16.81% | 88,063,980원 | 681,936,020원 |
유찰이 추가될수록 매각가격은 낮아지지만, 부산은행의 미배당액은 589,525,872원에서 643,908,111원, 681,936,020원으로 증가합니다. 채권자의 미배당은 매수인 인수액이 아니므로 낙찰자가 대신 갚는 금액은 아니지만, 반복 유찰과 공실 상태가 시장의 환금성 우려를 반영하고 있는지는 별도로 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,373,872원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 770,000,000원 | 180,474,128원 |
| 미배당 · 주식회사부산은행 | - | 589,525,872원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,373,872원을 제외한 180,474,128원이 부산은행에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 부산은행 미배당 589,525,872원은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지·학교·공원·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 공부상 교육연구시설(학원)이나 현재 공실 상태입니다. 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 도로. 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 지표. 토지면적 474.7㎡, 공시지가 4,739,000원/㎡, 평지·가로장방형·광대소각 도로조건입니다.
- 시설. 공동 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현황 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 임차관계를 확인하기 전에는 대항력 여부를 미상으로 두세요.
- 실거래·임대수익 확인. 감정가 대비 34.3%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·동일 용도의 거래가격과 임대조건을 대조하세요.
- 용도 적합성 확인. 공부상 교육연구시설(학원)인 근린시설이므로 계획한 사용 목적과 현재 공부상 용도가 맞는지 확인하세요.
- 공실 비용 점검. 공실 상태에서 발생하는 관리비와 내부 상태, 재임대까지 필요한 비용과 기간을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 같은 건물 4층 403호와 공동담보로 설정되어 있으므로 공동담보 관계와 배당 결과를 원본 서류에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 확정”
이 물건은 등기·배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리도 2022.08.03. 부산은행 근저당으로 비교적 명확합니다. 그러나 공부상 교육연구시설인 근린시설이 현황 공실이고 임대관계가 미상이며, 감정가 536,000,000원에서 3회 유찰되어 183,848,000원까지 내려왔습니다. 반복 유찰과 낮아진 최저가를 곧바로 가격 경쟁력으로 해석하지 말고, 점유관계·임대 가능성·실제 거래가격·공실 비용을 먼저 확인해야 합니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 환금성은 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 공실 근린시설을 실제로 사용하거나 다시 임대·매각할 수 있는지에 있습니다.
