서울남부지방법원 2025타경12935. 서울 강서구 등촌동 마곡루나플라체 제1층 제101호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사조이파트너즈이며, 말소기준권리는 2021.04.29 설정된 영광군수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 분석의 핵심은 임차인입니다. 현황조사상 길기하가 점유 중이며 보증금 40,000,000원, 월차임 2,500,000원이 확인되지만 전입신고일이 2024.05.23으로 근저당 설정일 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보지 않으며 매수인 인수 위험은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리 없음

말소기준권리는 을구 1번 영광군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 경매개시결정은 이후 접수되어 매각으로 소멸합니다. 후순위 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음

③ 예상배당표 (매각가 927,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 발산역(지하철5호선) 북동측 인근으로 근린생활시설·업무시설·아파트·오피스텔이 밀집한 상업지역입니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 발산역으로 교통 접근성이 양호합니다.
• 건물. 마곡루나플라체는 2021.03.12 사용승인된 건물이며 총 144세대 규모입니다.
• 환금성. 근린시설은 주거상품과 달리 임차수요와 영업 적합성이 가격 결정에 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리와 대항력 없는 임차인 구조를 확인하세요.
• 현황 확인. 101호 이용 상태와 임대차 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도 검토. 근린시설은 주거용 시세 기준이 아닌 영업성과 임대수익 기준 접근이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 용도가 승부처”

이 물건은 권리 분석상 복잡한 인수 위험이 없습니다. 대항력 있는 임차인이 없고 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 다만 근린시설 경매는 단순히 최저가만 보는 것이 아니라 실제 영업 가능성, 임대수요, 환금성을 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 용도 검토가 핵심인 물건입니다.