핵심지표 🏷️ 신건 0회 유찰 ✅ 예상 인수 0원 ⚠️ 106·107호 경계 미구분 · 📊 참고 거래 대비 357.5%(직접 비교 불가)
서울남부지방법원 2025타경12935. 서울 강서구 등촌동 마곡루나플라체의 1층 근린생활시설 106호입니다. 소유자는 주식회사조이파트너즈이며, 2021년 4월 29일 설정된 영광군수산업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당에는 101호 및 107호도 공동담보로 기재돼 있어, 단순한 개별 상가 담보 구조로 보기는 어렵습니다.
권리 순위는 비교적 명확합니다. 그런데 이 사건의 실무적 난점은 등기상 담보권의 소멸 여부보다 현장 이용 관계입니다. 감정평가에는 106호와 107호가 경계 구분 없이 이용 중이라고 적혀 있으며, 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)입니다. 등기상 독립 구획과 실제 사용 구획이 일치하는지, 낙찰 후 별도 점유·사용이 가능한지가 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12935 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 725 마곡루나플라체 제1층 제106호 도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로56길 64 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(공부상 근린생활시설·일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 중 1층 · 사용승인 2021.03.12 |
| 소유자 | 주식회사조이파트너즈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 1,010,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 영광군수산업협동조합 / 2,098,286,454원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.29 영광군수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 공동담보 | 마곡루나플라체 제1층 제101호·제107호 |
| 임차 관계 | 길기하 · 보증금 40,000,000원 · 월세 2,500,000원 |
| 이용상태 | 106호와 107호 경계 구분 없이 일체 이용 · 외부표기 주식회사 메디스콥 및 제이오플러스 메디칼 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차와 구획은 확인
말소기준은 2021년 4월 29일 설정된 영광군수산업협동조합 근저당권입니다. 매각 시 해당 근저당과 그 뒤에 기입된 임의경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 2026년 1월 29일 서울특별시 압류도 확인되지만, 2026년 2월 6일 이미 말소됐습니다. 최초 신탁등기와 금지사항등기도 등기상 말소 처리됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 / 점유 | 보증금 / 월세 | 대항력·우선변제 |
|---|---|---|---|
| 길기하 | 2024.05.23 점유 부분 미상 |
40,000,000원 월 2,500,000원 |
대항력 없음
우선변제 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
길기하의 전입일은 2024.05.23으로, 말소기준 근저당 설정일인 2021.04.29보다 늦습니다. 현황조사와 매각물건명세서상 대항력 없음으로 정리된 임차인입니다. 따라서 제공된 권리관계에 따른 보증금 인수액은 0원으로 판단됩니다. 다만 확정일자·배당요구가 확인되지 않아 우선변제권과 배당 여부는 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크지만 직접 비교는 금물
마곡루나플라체 관련 거래 표본은 총 12건이 확인됩니다. 그러나 거래 면적은 모두 22.05㎡이며, 본건은 1층 근린생활시설입니다. 비교 대상의 용도·면적이 본건과 일치하지 않으므로 해당 거래액을 106호의 상가 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 22.05㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 22.05㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 22.05㎡ | 8 | 294,000,000원 |
| 2026.02 | 22.05㎡ | 8 | 296,000,000원 |
| 2026.01 | 22.05㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 22.05㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.11 | 22.05㎡ | 2 | 267,000,000원 |
| 2025.10 | 22.05㎡ | 12 | 263,000,000원 |
| 2025.09 | 22.05㎡ | 9 | 298,000,000원 |
| 2025.07 | 22.05㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 22.05㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2025.04 | 22.05㎡ | 6 | 269,000,000원 |
| 전체 평균 | 22.05㎡ | 12건 | 281,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 22.05㎡ | 9건 | 282,555,555원 |
최근 12개월 평균은 282,555,555원, 최신 거래는 2026년 7월의 290,000,000원이며, 최근 거래 추세 지표는 +2.3%입니다. 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 357.5%입니다. 다만 이 비율은 비교 대상이 다르기 때문에 상가의 고평가율을 의미하지 않습니다. 이 거래만으로 감정가 1,010,000,000원이 적정한지, 높은지 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,010,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,500,000원 |
| 1. 근저당 · 영광군수산업협동조합 | 2,400,000,000원 | 997,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당 | — | 1,402,500,000원 |
근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 1,010,000,000원에 낙찰되더라도 근저당 채권이 전액 배당되지는 않습니다. 다만 해당 근저당은 매각으로 소멸하므로 미배당액 1,402,500,000원을 낙찰자가 인수한다는 뜻은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았고, 공동담보에 따른 실제 채권 정산 및 배당액은 달라질 수 있습니다.
회차별 예상배당 및 미배당
| 경매 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,010,000,000원 | 997,500,000원 | 1,402,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 808,000,000원 | 797,520,000원 | 1,602,480,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 646,400,000원 | 637,536,000원 | 1,762,464,000원 | 0원 |
유찰되면 매각대금과 채권자 배당액은 줄어들고 미배당액은 증가하지만, 예상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 미배당채권의 크기 자체보다 낙찰자가 확보하는 근린시설의 독립 사용 가능성과 실제 경제적 가치가 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구 내발산동 발산역(지하철 5호선) 북동측 인근. 주위는 근린생활시설·업무시설·아파트·오피스텔 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 발산역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 14층 건물이며, 사용승인일은 2021.03.12입니다. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 주차장 및 화재탐지설비 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 15m, 서측 약 6m, 남측 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역, 과밀억제권역 등의 사항이 확인됩니다. 공시지가는 7,197,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(일반음식점)이며, 106호와 107호는 인접 호실 사이 경계가 구분되지 않은 채 사용 중입니다. 분리 사용 가능 여부와 필요한 정비 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 역세권과 주변 상업·업무 수요는 긍정적으로 검토할 요소지만, 근린시설의 환금성은 개별 점포의 동선, 임차수익, 독립 이용 가능성에 크게 영향을 받습니다. 호실 경계 문제가 해소되지 않으면 매각·임대 과정에서 제약이 생길 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계와 매각 범위. 106호와 107호의 실제 경계, 건축물대장·집합건물 도면, 출입구 및 설비 분리 가능성, 매각 후 독립 점유 가능 여부를 반드시 대조하세요.
- 임차인과 외부표기 업체. 길기하의 보증금 40,000,000원·월세 2,500,000원과 실제 점유 범위를 확인하고, 주식회사 메디스콥 및 제이오플러스 메디칼과의 계약·사용 관계를 조사하세요.
- 대항력·배당. 임차인 전입일은 말소기준 이후이지만, 확정일자·배당요구·실제 점유 경위와 매각물건명세서를 다시 대조하세요. 명도 절차는 별도 검토가 필요합니다.
- 공동담보. 101호·107호가 함께 기재된 영광군수산업협동조합 근저당의 공동담보 관계와 배당·채권 정산을 확인하세요.
- 실제 상가 시세. 22.05㎡ 거래는 비교 대상으로 적합하지 않습니다. 동일 용도·유사 위치·유사 면적 상가의 실거래와 실제 임대수익을 따로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 신건 1,010,000,000원, 1회 유찰 시 808,000,000원, 2회 유찰 시 646,400,000원을 기준으로 독립 사용 가능성과 임대수익을 반영한 입찰가를 산정하세요. 유찰 자체가 적정가를 보장하지는 않습니다.
- 체납·공법 제한. 미납 관리비, 세금 관련 부담, 건축물 용도 및 영업 인허가, 교육환경·공항 관련 제한을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건물 도면을 대조하고 현장을 직접 방문해 이용 상태를 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 상가 가치는 별개의 문제”
이 사건은 등기상 말소기준권리가 분명하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 임차인 1명이 존재하고, 106호와 107호의 구분 없는 이용이 확인돼 권리 소멸만으로 안전한 낙찰이라고 결론 내릴 수 없습니다.
더욱이 제시된 실거래 평균 282,555,555원은 다른 면적·용도의 거래이므로 이 근린시설의 가격 경쟁력을 직접 증명하지 못합니다. 신건 최저매각가 1,010,000,000원에 대한 가격 가점도 부여하기 어렵습니다. 결론은 신건 입찰 신중·현장과 임대차 확인 우선. 먼저 독립된 근린시설로서의 사용·수익·처분 가능성을 검증한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
