NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.22
1회 · 최저 972,000,000원
B
매력지수 55
D-DAY
부동산임의경매
2025타경12935 · 서울남부지방법원 · 근린시설
최저매각가
신건 · 1차
972,000,000 원
9억 7,200만
감정가 972,000,000원
10-22
D-DAY
9,720 만원
최저가의 10% · 97,200,000원
≈ 0%
시세 수준
감정가
9.72억원
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근린시설 권리는 단순하나 신건 가격은 시세 대비 높아 가격 검토가 필요한 물건
가격
최저가 972,000,000원으로 최근 12개월 평균 거래가 282,555,555원 대비 높음
자금
최저가의 10% 입찰보증금 약 97,200,000원 · 인수액 0원
임차인 대항력 없음. 다만 106호·107호 경계 구분 없이 이용 중인 현황 확인 필요
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (22)
법원경매 권리분석 · 근린시설
권리는 정리되지만, 신건 가격은 ‘시세보다 높다’ — 마곡루나플라체 107호 서울남부지방법원 2025타경12935 · 서울특별시 강서구 등촌동 725 마곡루나플라체 제1층 제107호
감정가 9.72억 · 최저매각가 9.72억(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 근린시설
55 점
매력지수 B등급 · 권리 정리는 가능하지만 신건 가격이 최근 시세 이상이라 가격 메리트는 제한적
말소기준 이후 권리는 소멸되고 인수액은 0원이지만 최저가 9.72억이 최근 12개월 평균 2.83억을 크게 웃돌아 가격 경쟁력이 낮음
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평
감정가 / 최저가
972,000,000원
신건 0회 유찰
최근12개월 평균
282,555,555원
최근 거래 9건
서울남부지방법원 2025타경12935 . 서울 강서구 등촌동 마곡루나플라체 제1층 제107호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2021년 영광군수산업협동조합 근저당권이며 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요 사건번호 서울남부지방법원 2025타경12935 소재지 서울특별시 강서구 등촌동 725 마곡루나플라체 제1층 제107호 용도 근린시설 소유자 주식회사조이파트너즈 감정가 / 최저가 972,000,000원 / 972,000,000원 신청채권자 / 청구액 영광군수산업협동조합 / 2,098,286,454원 매각기일 2026.10.22
① 권리 흐름 — 인수 부담 없음 2021.03.30 신탁등기 · 교보자산신탁주식회사 (등기상 말소)
2021.04.29 말소기준 근저당권 · 영광군수산업협동조합 채권최고액 2,400,000,000원
2025.10.29 임의경매개시결정 · 영광군수산업협동조합 (매각으로 소멸)
2026.01.29 압류 · 서울특별시 (등기상 말소)
권리 판단
② 점유·임차 분석 임차인 보증금 대항력 판단 길기하 40,000,000원 없음 전입신고가 말소기준권리 이후로 대항력 없음
매각물건명세서 비고상 106호와 107호는 경계 구분 없이 이용 중이며 공부상 근린생활시설(일반음식점)입니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 검토 필요 마곡루나플라체 최근 거래는 22.05㎡ 기준으로 형성되어 있으며 최근12개월 평균은 282,555,555원 , 최신 거래는 290,000,000원 입니다. 감정가 972,000,000원은 최근 시세 대비 높은 수준입니다.
구분 금액 최근 최저 거래 250,000,000원 최근12개월 평균 282,555,555원 최신 거래(2026.07) 290,000,000원 감정가 972,000,000원
④ 예상 배당표 항목 예상배당 집행비용 12,120,000원 영광군수산업협동조합 근저당 959,880,000원 소유자 교부 0원
가격 판단
⑤ 입찰 체크리스트 근린시설은 주거용과 달리 임대수익·환금성 확인 필요 106호·107호 경계 구분 없이 이용 중인 현황 확인 필요 최근 거래와 감정가 차이를 반영한 입찰가 검토 필요 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인 필요 맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 별도 검토” 이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조로 인수 부담은 없습니다. 그러나 신건 감정가 9.72억은 최근 거래 평균과 비교하면 높은 수준입니다. 낙찰 여부의 핵심은 권리가 아니라 가격과 수익성 검토입니다.
본 리포트는 등기사항전부증명서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
법원 집행관
서울특별시 강서구 등촌동 725 마곡루나플라체 제1층 제101호
이 사건 부동산 현장방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 붙여놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에는 등재자가 없으나, 상가건물임대차현황서에 길기하 가 등재되어 있으므로 이를 일응 임차인으로 기재함
서울특별시 강서구 등촌동 725 마곡루나플라체 제1층 제106호
이 사건 부동산 현장방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에는 등재자가 없으나, 상가건물임대차현황서에 길기하 가 등재되어 있으므로 이를 일응 임차인으로 기재함
서울특별시 강서구 등촌동 725 마곡루나플라체 제1층 제107호
현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 붙여놓았음. 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 각 등재자가 없음
기일 타임라인
⚠ D-0 진행 중
1차 매각기일
최저매각가
9억 7,200만원
입찰 보증금
9,720만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
회차 날짜 결과 최저가
1
2026-10-22
D-0 진행 9억 7,200만원
VWorld
지목
· 토지대장
면적
1,744.1㎡
≈
527.6평
소유
소재
서울특별시 강서구 등촌동 · 725
공시 총액 (단가 × 면적)
125억 5,228만원
7,197,000원/㎡ × 1,744.1㎡
▼
감정가 8%
▲
+11.2%
· 연평균 +2.2%
· 2021년 대비
719.7만
683.4만
647.0만
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2021년 · 6,471,000원/㎡
2022년 · 6,875,000원/㎡
2023년 · 6,470,000원/㎡
2024년 · 6,513,000원/㎡
2025년 · 6,981,000원/㎡
2026년 · 7,197,000원/㎡
토지거래계약에관한허가구역
상대보호구역
저촉
절대보호구역
저촉
토지거래계약에관한허가구역
제2종일반주거지역
접함
도시지역
제3종일반주거지역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉 ·접합 은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
서울특별시 강서구 등촌동 725 마곡루나플라체 제1층 제107호
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