의정부지방법원 2025타경72923. 의정부역 동측 인근에 위치한 이안더센트로의정부 제1동 301호 근린생활시설입니다. 지하 5층·지상 29층 철근콘크리트 건물의 3층에 위치하고, 감정평가상 현재 공실 상태입니다. 2024년 4월 30일 박종숙과 황형연이 각각 2분의 1 지분을 취득했고, 같은 날 부천중앙새마을금고가 채권최고액 2,316,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
2025년 8월 11일에는 이안더메트로아파트입주자대표회의가 황형연 지분에 대한 강제경매개시결정을 등기했습니다. 신청채권자의 청구금액은 322,996,407원입니다. 이 사건에서 권리 소멸 여부 못지않게 중요한 것은 무엇을 낙찰받는가입니다. 등기상 경매 대상 지분과 감정가가 전제하는 매각 범위의 일치 여부를 확인하지 않은 상태에서 862,000,000원을 전체 호실의 취득가격이라고 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 146-1 이안더센트로의정부 주건축물 제1동 301호 도로명주소: 경기도 의정부시 시민로 145 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 · 3층 301호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 29층 |
| 면적 참고 | 가격정보상 대상 면적 96.5075㎡ · 동일 면적 실거래 매칭 불가 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 감정평가 기준 공실 |
| 소유자 | 박종숙(1/2), 황형연(1/2) |
| 경매개시 범위 | 황형연 지분 강제경매개시결정 · 실제 매각 범위 확인 필요 |
| 감정가 / 최저가 | 862,000,000원 / 862,000,000원 |
| 매각 상태 | 신건 · 유찰 0회 · 감정가의 100% |
| 말소기준권리 | 2024.04.30 · 부천중앙새마을금고 근저당권 |
| 신청채권자 | 이안더메트로아파트입주자대표회의 |
| 청구금액 | 322,996,407원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인일 | 2026.10.09 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공유지분은 별도 검토
말소기준권리는 2024년 4월 30일 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,316,000,000원이고 채무자는 황형연입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2024-518호에 연결되어 있으므로 이 호실에만 단독으로 대응하는 채무라고 단정할 수 없습니다.
이후 2025년 8월 11일 등기된 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 늦습니다. 제시된 권리관계에 따르면 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2024년 4월 30일 말소되었습니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고 임차인 없음
| 신고 임차인 | 없음 (0명) |
|---|---|
| 감정평가 이용상태 | 근린생활시설 · 공실 |
| 임대관계 | 미상 |
| 대항력·우선변제 | 확인된 임차인 없음 · 추가 점유조사 필요 |
| 보증금 인수 | 현재 확인된 인수액 0원 |
감정평가에서는 근린생활시설이 공실 상태로 조사되었으며, 신고된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 확인된 임차보증금 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 공실이라는 사실만으로 법률상 모든 점유·임차관계가 정리되었다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 읽으면 위험하다
이안더센트로의정부는 2024년 2월 8일 준공된 건물로, 주거 단지 규모는 154세대입니다. 실거래 참고자료에는 전용 84.32㎡의 주거용 아파트 거래가 확인됩니다.
그런데 이번 경매 물건은 근린생활시설 301호이며 가격정보상 대상 면적도 96.5075㎡로 표시되어 있습니다. 면적과 용도가 모두 달라 아파트 거래가격을 동일 물건의 상가 시세로 대입할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.32㎡ | 10 | 553,000,000원 |
| 2026.08 | 84.32㎡ | 25 | 575,000,000원 |
| 2026.06 | 84.32㎡ | 22 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 84.32㎡ | 8 | 535,000,000원 |
| 2026.05 | 84.32㎡ | 21 | 512,500,000원 |
| 2026.05 | 84.32㎡ | 21 | 512,500,000원 |
| 2025.12 | 84.32㎡ | 20 | 555,000,000원 |
| 2025.12 | 84.32㎡ | 12 | 540,000,000원 |
| 2025.08 | 84.32㎡ | 22 | 527,000,000원 |
| 2025.03 | 84.32㎡ | 15 | 540,000,000원 |
| 2025.03 | 84.32㎡ | 15 | 540,000,000원 |
| 2024.07 | 84.32㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 가격 참고지표 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 최근 12개월 거래 평균 | 542,250,000원 | 8건 · 아파트 전용 84.32㎡ |
| 최신 거래 | 553,000,000원 | 2026.08 · 주거용 |
| 전체 거래 평균 | 532,916,666원 | 12건 · 과거 거래 포함 |
| 최근 대비 과거 거래 추세 | +5.4% | 아파트 거래 기준 상승 |
| 최저가 / 최근 평균 | 159.0% | 서로 다른 용도 비교 · 상가 가격판정 불가 |
최근 12개월 아파트 실거래 평균은 542,250,000원, 최신 거래는 553,000,000원입니다. 최저매각가 862,000,000원은 최근 평균의 159.0%에 해당합니다. 수치만 보면 경매가격이 상당히 높지만, 이것을 상가가 해당 비율만큼 비싸다는 근거로 사용할 수는 없습니다.
또한 최근 거래 추세는 +5.4%로, 주거용 거래가격이 과거 대비 상승한 흐름입니다. 그러나 이 추세 역시 근린생활시설의 매매가격이나 임대수익 변화까지 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 862,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,020,000원 |
| 1. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 2,316,000,000원 | 850,980,000원 |
| 2. 신청채권자 · 이안더메트로아파트입주자대표회의 | 322,996,407원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 2,638,996,407원 | 862,000,000원 |
감정가와 동일한 862,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 11,020,000원을 제외한 850,980,000원이 부천중앙새마을금고 근저당권에 배당됩니다. 신청채권자인 이안더메트로아파트입주자대표회의의 예상배당은 0원입니다.
전체 배당모형상 채권총액 2,638,996,407원 중 예상배당액은 850,980,000원이며, 미배당액은 1,788,016,407원입니다. 다만 근저당권 금액은 채권최고액을 사용한 것이므로 실제 피담보채무 잔액, 공동담보 배당 및 다른 우선채권에 따라 배당결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 지분 위험은 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 862,000,000원 | 1,788,016,407원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 689,600,000원 | 1,958,692,407원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 551,680,000원 | 2,095,233,207원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가는 689,600,000원, 2회 유찰 시에는 551,680,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 가격 하락이 곧 투자 매력 증가를 의미하지는 않습니다. 매각 대상이 공유지분이라면 유찰 후에도 공유자와의 협의 문제, 이용 제한 및 처분 곤란이 그대로 남습니다.
또한 근린생활시설의 정상적인 시장가격을 확인하지 못한 상태에서는 551,680,000원까지 낮아지더라도 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 유찰 시나리오는 응찰전략의 출발점이지 상가의 적정가치를 입증하는 자료는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동, 의정부역(1호선) 동측 인근입니다. 아파트단지·단독주택·근린생활시설·업무시설·재래시장 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 의정부역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 지하 5층·지상 29층 철근콘크리트 구조의 건물입니다. 기본 위생·급배수·소화·화재경보·승강기 및 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 용도. 해당 호실은 근린생활시설로 조사되었으며 공실 상태입니다. 주거용 아파트의 세대수나 매매가격을 직접 적용하기 어려운 상업용 부동산입니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 사다리형 토지이며 중로각지에 해당합니다. 토지면적은 2,273.4㎡, 공시지가는 ㎡당 6,218,000원입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 중점경관관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 관련 사항이 기재되어 있습니다. 실제 사용계획에 따른 허용 용도와 시설 기준 확인이 필요합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다. 단, 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 의정부역 인근 입지는 긍정적 요소지만 공실 근린생활시설은 상권·임대수요·층별 접근성·업종 제한에 따라 환금성이 달라집니다. 공유지분만 매각된다면 일반적인 단독소유 상가보다 매수자층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상부터 확인. 강제경매개시결정은 황형연의 2분의 1 지분을 대상으로 등기되어 있습니다. 실제 매각목록에 전체 호실이 포함되는지, 특정 공유지분만 포함되는지 확인해야 합니다.
- 공유자 관계 검토. 지분 취득 사건이라면 박종숙의 2분의 1 지분은 별도로 남을 수 있습니다. 공유물 사용, 수익, 관리 및 향후 처분 가능성을 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수권 확인. 지분매각으로 진행된다면 다른 공유자의 법정 우선매수권 행사 가능성과 그 절차를 확인해야 합니다. 이는 일반 외부 입찰자의 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 공동담보 원부 확인. 부천중앙새마을금고의 채권최고액은 2,316,000,000원이며 공동담보목록 제2024-518호가 기재되어 있습니다. 실제 피담보채무 잔액과 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 근린시설 전용 시세 확인. 주거용 아파트 실거래는 직접 비교대상이 아닙니다. 인근 유사 상가의 거래사례 및 임대차 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장조사, 사업자등록 및 상가 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·체납채권 확인. 신청채권자가 아파트입주자대표회의인 점을 고려하여 청구채권의 정확한 성격과 관리비 관련 부담을 확인해야 합니다. 낙찰자에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비도 별도로 점검해야 합니다.
- 배당액 확정 금지. 근저당권 채권최고액을 바탕으로 한 예상배당은 실제 확정배당과 다를 수 있습니다. 공동담보 배당, 집행비용 및 우선채권을 확인해야 합니다.
- 입찰금액 상한 설정 보류. 상가 자체 시세와 매각 범위가 확정되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 산정하지 않아야 합니다.
- 법원 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 등기사항전부증명서·매각목록과 최신 기일변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리인수 0원, 그러나 투자안전성은 낮다
맺으며 — “근저당은 지워져도 공유관계는 남을 수 있다”
이안더센트로의정부 301호는 겉으로 보면 임차인 인수액이 없고 말소기준권리도 명확한 물건입니다. 하지만 이번 경매의 핵심은 등기상 채권이 얼마나 깨끗하게 정리되는가가 아닙니다.
문제의 중심에는 황형연 지분 2분의 1에 대한 강제경매개시결정이 있습니다. 매각 대상이 지분에 한정되는 경우, 낙찰자는 근저당을 정리한 소유권을 취득하더라도 다른 공유자와의 관계를 새로 해결해야 할 수 있습니다.
또한 최저가 862,000,000원을 평가할 때 주거용 아파트의 최근 거래 평균 542,250,000원을 상가 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 주거 거래 추세는 +5.4%이지만 상업시설 시장의 가격이나 임대수요를 증명하지는 않습니다.
현재 결론은 입찰 보류입니다. 매각 범위가 전체 소유권인지 공유지분인지 확정하고, 근린생활시설 자체의 거래사례와 공실·점유 상태를 확인한 후에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 권리인수액 0원과 안전한 투자는 같은 의미가 아닙니다.
