의정부지방법원 2025타경72923. 경기도 의정부시 시민로 145, 이안더센트로의정부 주건축물 제1동 309호입니다. 감정평가상 근린생활시설이며, 지하 5층·지상 29층 건물의 3층에 위치합니다. 평가 당시 공실로 조사되었고 임대관계는 미상입니다. 등기상 공유자는 박종숙·황형연이며 각 지분은 2분의 1입니다. 이 사건의 특징은 부천중앙새마을금고 근저당권뿐 아니라 황형연 지분에 대한 강제경매개시결정이 등재되어 있다는 점입니다.

근저당권 채권최고액은 2,316,000,000원으로 감정가보다 크고, 신청채권자 이안더메트로아파트입주자대표회의의 청구금액은 322,996,407원입니다. 최저가에 매각된다는 가정에서도 근저당권 배당에 매각대금 대부분이 사용되어 신청채권자 배당은 0원으로 계산됩니다. 다만 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 우선 확인할 사항은 지분 관련 매각범위와 실제 점유·임대관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지분 범위는 확인

말소기준권리는 2024.04.30 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,316,000,000원이고, 채무자는 황형연입니다. 공동담보목록 제2024-518호가 기재되어 있어 실제 채권잔액과 공동담보 간 배당관계는 채권최고액만으로 확정할 수 없습니다. 근저당권과 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2024.02.20에는 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권보존·신탁등기가 있었지만, 2024.04.30 신탁재산 귀속에 따라 신탁등기가 말소되고 박종숙과 황형연이 각각 지분 2분의 1을 취득했습니다. 해당 신탁등기는 현재 별도 인수권리로 표시되지 않습니다.

② 임차인·점유 — 신고 임차인은 없지만 공실 재확인

감정평가서에서는 근린생활시설이 공실인 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 공실이라는 평가 당시 관찰과 실제 법적 점유관계는 구분해야 합니다. 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 입찰 전 현황조사서, 사업자등록·점유관계, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 주거 거래는 높낮이 참고만 가능

이안더센트로의정부는 2024.02.08 준공, 154세대로 집계됩니다. 확인되는 실거래는 전용 84.32㎡ 주거 거래입니다. 반면 이 경매물건은 근린생활시설 309호이며, 실거래 비교에 사용된 면적 기준도 79.9425㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 아래 수치는 단지의 주거 거래 흐름을 보여주는 참고자료이며, 근린시설 309호의 직접 시세나 적정가를 의미하지 않습니다.

최근 12개월 주거용 평균은 542,250,000원, 2026.08 최신 거래는 553,000,000원입니다. 전체 12건 평균 532,916,666원보다 최근 평균이 높으며, 최근 기간 대비 과거 기간의 가격 추세 지표는 +5.4%로 상승 방향입니다. 즉 이 단지의 주거 실거래에 대해서는 하락 추세로 단정할 근거가 없습니다.

하지만 경매 최저가 670,000,000원은 주거 최근 12개월 평균의 123.6%입니다. 최신 거래 553,000,000원보다도 117,000,000원 높습니다. 물론 용도와 면적이 다른 비교이므로 이 비율만으로 해당 근린시설이 고평가되었다고 확정할 수는 없습니다. 반대로 이 수치를 근거로 시세보다 저렴하다고 주장하는 것도 불가능합니다.

④ 예상배당표 (매각가 670,000,000원 가정)

집행비용 9,100,000원을 먼저 공제하고 근저당권에 660,900,000원이 배당되는 추정입니다. 전체 채권 미배당액은 1,978,096,407원이며, 이것은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 실제 배당은 공동담보 관계, 확정 채권잔액, 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당·미배당 시나리오

회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 표시된 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 그러나 이는 미확인 임대차나 공유지분 문제가 해결된다는 뜻이 아닙니다. 특히 1회 유찰 가격 536,000,000원이 주거용 최근 평균 542,250,000원과 가까워진다고 해서 3층 근린시설의 가격 경쟁력이 확보되었다고 볼 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부역(1호선) 동측 인근이며, 아파트단지·단독주택·근린생활시설·업무시설·재래시장 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 의정부역이 있어 교통 여건은 대체로 양호한 것으로 평가됩니다.
• 용도. 3층 근린생활시설로서 평가 당시 공실입니다. 주거용 아파트와 달리 실제 상업시설 수요와 임대수익 검토가 중요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 29층 규모입니다. 위생·급배수·소화·화재경보·승강기·개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 주상용 건부지, 사다리형 평지입니다. 토지 전체 면적은 2,273.4㎡이며, 공시지가는 6,218,000원/㎡입니다. 이는 개별 309호의 대지권 면적이나 가격을 의미하지 않습니다.
• 규제. 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 중점경관관리구역 관련 제한이 표시되어 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 최근 거래자료는 주거용 물건에 집중되어 있습니다. 근린시설 자체의 매매사례·임대수익이 확인되지 않아 환금성 평가에는 신중함이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각범위 최우선 확인. 갑구 3번이 황형연 지분 강제경매로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서·매각목록에서 전체 호실 매각인지 공유지분 매각인지 확인하세요.
• 감정가격 대상 확인. 670,000,000원이 어떤 소유권 범위와 대지권을 기준으로 산정되었는지 감정평가서 원본 및 매각목록을 대조하세요.
• 근린시설 시세 조사. 84.32㎡ 주거 실거래 평균 542,250,000원은 근린시설의 적정가격이 아닙니다. 동일·유사 상업시설의 거래가와 임대조건을 별도로 확인하세요.
• 공실·점유 확인. 평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 여부, 임대차 및 보증금, 사업자등록 등을 확인하세요.
• 공동담보·배당 확인. 부천중앙새마을금고 근저당권 채권최고액 2,316,000,000원과 공동담보목록 제2024-518호를 확인하고 실제 채권잔액·배당관계를 검토하세요.
• 관리비·신청채권 확인. 신청채권자가 입주자대표회의이고 청구액은 322,996,407원입니다. 이 금액이 전부 해당 호실의 관리비인지 단정하지 말고, 부과 내역·연체 원인·공용부분 미납액 및 승계 가능 범위를 확인하세요.
• 지분 취득 후 활용성. 공유지분만 낙찰되는 경우 다른 공유자의 권리와 함께 실제 사용·수익, 공유물분할, 매각 가능성을 별도 검토하세요.
• 입찰 전 최종 서류. 매각기일 2026.10.22 이전의 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 안전한 입찰은 아니다”

이안더센트로의정부 309호의 표면적인 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.30 근저당권이 말소기준이고, 뒤따른 강제경매개시결정도 소멸 대상으로 분류됩니다. 신고된 임차인은 없으며 예상 인수액도 0원입니다.

하지만 핵심은 별도입니다. 황형연 지분 강제경매라는 등기와 공유자 박종숙의 존재 때문에 실제 낙찰 대상이 전체 호실인지 먼저 확인해야 합니다. 여기에 근린시설 공실·임대관계 미상이라는 사용수익 리스크가 겹칩니다.

최저가 670,000,000원은 최근 주거 실거래 평균보다 높지만, 용도가 달라 직접 시세 비교는 성립하지 않습니다. 주거 거래 추세는 +5.4%로 상승했으나 근린시설 가격의 상승을 증명하지는 않습니다. 단지의 경매 평균 유찰 횟수도 0.0회로 집계되어 유찰을 통한 가격 개선을 당연시하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류 및 매각범위·상업시설 가치 확인 우선. 인수채무가 없는 구조라는 장점에도 불구하고, 공유지분 취득 가능성과 직접적인 상업시설 시세 부재 때문에 현재 최저가에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 전체 호실 매각 여부와 실제 임대·점유관계가 명확해지기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.