의정부지방법원 2025타경72923. 의정부역 동측 인근에 위치한 이안더센트로의정부 주건축물 제1동 308호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 박종숙·황형연으로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 최초 신탁등기는 이미 말소됐으며, 2024년 4월 30일 부천중앙새마을금고의 채권최고액 2,316,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 8월 11일 황형연 지분에 강제경매개시결정이 기입됐습니다.
말소기준권리 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인이 인수할 권리금액은 0원으로 산정됩니다. 다만 강제경매 등기가 황형연 지분에 관한 것으로 표기되어 있으므로, 실제 매각 대상이 전체 부동산인지 지분인지 반드시 매각물건명세서와 매각목록으로 확인해야 합니다. 이 구분에 따라 가격 비교와 권리 판단이 크게 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 146-1 이안더센트로의정부주건축물제1동 308호 도로명주소: 경기도 의정부시 시민로 145 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 29층 · 3층 |
| 소유자 | 박종숙(2분의 1), 황형연(2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 728,000,000원 / 728,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 이안더메트로아파트입주자대표회의 |
| 청구금액 | 322,996,407원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 임차 / 점유 | 임차인 신고 없음 · 감정평가상 공실 · 임대관계 미상 |
| 공부 차이 / 위반 | 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 근저당, 지분 범위는 확인
말소기준권리는 2024년 4월 30일 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,316,000,000원이며, 공동담보목록 제2024-518호가 기재돼 있습니다. 이후 기입된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액이 본건 감정가보다 크지만, 이것이 곧 매수인의 인수채무라는 의미는 아닙니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균의 134.3%
이안더센트로의정부 관련 비교 실거래는 전용 84.32㎡ 표본입니다. 전체 12건 평균은 532,916,666원이고, 최근 12개월 8건 평균은 542,250,000원입니다. 최근 평균이 과거 표본보다 5.4% 높은 추세이나, 그 상승을 반영하더라도 최저매각가는 최근 평균보다 현저히 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.32㎡ | 10 | 553,000,000원 |
| 2026.08 | 84.32㎡ | 25 | 575,000,000원 |
| 2026.06 | 84.32㎡ | 22 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 84.32㎡ | 8 | 535,000,000원 |
| 2026.05 | 84.32㎡ | 21 | 512,500,000원 |
| 2026.05 | 84.32㎡ | 21 | 512,500,000원 |
| 2025.12 | 84.32㎡ | 20 | 555,000,000원 |
| 2025.12 | 84.32㎡ | 12 | 540,000,000원 |
| 2025.08 | 84.32㎡ | 22 | 527,000,000원 |
| 2025.03 | 84.32㎡ | 15 | 540,000,000원 |
| 2025.03 | 84.32㎡ | 15 | 540,000,000원 |
| 2024.07 | 84.32㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 542,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 532,916,666원 |
최저가 728,000,000원은 최근 12개월 평균 542,250,000원보다 185,750,000원 높습니다. 최신 거래금액인 553,000,000원과 비교해도 175,000,000원 높은 가격입니다. 전체 평균 대비 비율은 136.6%, 최근 평균 대비 비율은 134.3%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 728,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,680,000원 |
| 1. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 2,316,000,000원 | 718,320,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 이안더메트로아파트입주자대표회의 | 322,996,407원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 2,638,996,407원 | 718,320,000원 |
집행비용 9,680,000원과 채권자 배당 718,320,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 예상 미배당은 1,920,676,407원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정으로 실제 피담보채무·공동담보 배분에 따라 배당이 변동할 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 728,000,000원 | 718,320,000원 | 1,920,676,407원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 582,400,000원 | 574,176,000원 | 2,064,820,407원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 465,920,000원 | 458,860,800원 | 2,180,135,607원 | 0원 |
가격이 내려가면 채권자 미배당액은 증가하지만, 현재 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차 0원입니다. 다만 미배당 채권이 발생한다는 사실만으로 매수인이 부담할 의무가 생기지는 않습니다. 유찰 가정 가격이 낮아지더라도 근린시설 자체의 적정가격 검증 없이는 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동, 의정부역(1호선) 동측 인근. 아파트단지·단독주택·근린생활시설·업무시설·재래시장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 의정부역이 소재해 대중교통 접근성은 대체로 양호합니다.
- 건물·시설. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 29층 건물로 기본 위생설비, 급배수, 소화·화재경보, 승강기, 개별난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 관련 제한이 있습니다. 토지는 평탄한 사다리형이고 공시지가는 6,218,000원/㎡입니다.
- 공실·임대. 감정평가상 근린생활시설이며 공실입니다. 임대관계는 미상으로, 실제 수익성과 향후 임차인 유치 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 역세권 상업지역 입지는 장점이지만 근린시설 매매는 공동주택보다 개별 수익성·업종·공실 위험의 영향이 큽니다. 비교 공동주택 거래가격만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 경매개시결정에 황형연 지분이 기재돼 있습니다. 전체 부동산 경매인지 지분 경매인지 매각물건명세서와 매각목록을 반드시 대조해야 합니다.
- 근린시설의 정확한 면적·용도. 308호의 전용면적, 대지권, 공부상 용도를 건축물대장 및 등기사항과 대조하고 비교 실거래의 전용 84.32㎡ 공동주택과 혼동하지 않아야 합니다.
- 동일 용도 시세 확인. 신건 최저가 728,000,000원을 인근 동일 층·용도 근린시설 거래가격과 비교해야 합니다. 현재 비교 거래 최근 평균은 542,250,000원입니다.
- 점유·임대 확인. 감정상 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 실제 점유 여부와 임대차 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보와 배당. 부천중앙새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2024-518호와 연결됩니다. 실제 피담보채무와 공동담보 배분을 확인해야 합니다.
- 관리비·청구채권. 신청채권자가 아파트입주자대표회의이고 청구액이 322,996,407원입니다. 관리비 체납의 성격 및 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관련 부담을 별도 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 582,400,000원, 2회 유찰 가정가 465,920,000원입니다. 단순 가격 인하보다 근린시설의 임대수익과 실제 시장가격을 기준으로 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 공동담보 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개다”
의정부 이안더센트로 308호는 등기상 말소기준과 후순위 권리 소멸 구조가 비교적 명확하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 투자라고 할 수 없습니다. 경매개시결정이 황형연 지분에 관한 것으로 기재돼 있고, 임대관계도 미상인 만큼 매각 범위와 점유 확인이 우선입니다.
가격 측면에서는 최저가 728,000,000원이 비교 거래의 최근 12개월 평균 542,250,000원보다 크게 높습니다. 최근 시세 추세는 5.4% 상승이지만, 신건 가격의 부담을 해소할 정도는 아닙니다. 무엇보다 본건은 근린시설이므로 비교 공동주택 거래가격을 그대로 적정가로 사용할 수 없습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 긍정적, 가격 메리트는 미확인, 신건 응찰은 보류입니다. 전체·지분 매각 범위와 임대관계를 확인하고, 동일 용도 시세 및 수익성을 검증한 뒤 유찰 가격을 포함한 입찰 전략을 재평가하는 것이 적절합니다.
