춘천지방법원 2024타경3260. 원주시 단구동 132, 단사정길 1 소재의 근린시설 및 토지 물건입니다. 감정평가상 근린생활시설과 주택이 혼용되고, 기존 주택·상가 혼용지대에 위치합니다. 소유자는 이주철이며 2019년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.

등기상 말소기준은 2020.01.22 단구새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고, 이후 엘디에스대부의 3,200,000,000원 근저당과 박정웅의 180,000,000원 근저당, 단우개발주식회사의 가등기 및 경매개시결정 등이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

그런데 등기부상의 담보권이 소멸하는 것과 임차인의 대항력이 소멸하는 것은 별개입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 유상주·이주일·신승철이 있고, 그중 이주일과 신승철은 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 등기권리가 정리된다는 이유만으로 매수인 인수액을 5,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸해도 선순위 임차는 남는다

핵심 분기점은 2020.01.22입니다. 이날 설정된 단구새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 등기된 엘디에스대부 근저당권, 박정웅 근저당권, 단우개발주식회사의 가등기 및 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

앞서 존재했던 서울축산업협동조합 근저당권은 2020.01.22 말소되었으며, 유연도·함기영·김용식·유영찬의 근저당권도 2021.05.28 말소되었습니다. 이전 가압류와 경매개시결정 역시 말소 또는 취하된 이력이 있어, 현재 남아 있는 권리와 과거에 정리된 권리를 구별해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확인된 10명/곳, 인수액은 미확정

현황조사에는 개인·법인을 포함해 10명/곳의 임차·점유 관계인이 등장합니다. 보증기관의 보증금 대위·승계로 중복 계산해야 할 신고자는 확인되지 않습니다. 다만 실제 임대차 여부와 점유 관계의 진위는 각각 확인할 필요가 있습니다.

대항력 표시는 현황조사상 전입일 및 권리 판단을 기준으로 합니다. 실제 주택·상가의 대항요건 충족 여부는 점유·사업자등록·전입의 적법성 및 임대차 관계 확인이 필요합니다. 확정일자와 우선변제 관련 사항은 별도 확인이 필요하며, 배당요구 접수만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 실질취득과 가격 — 감정가 대비 할인만으로 판단하면 안 된다

현재 최저가는 491,847,000원으로 감정가 702,639,150원의 약 70%입니다. 그러나 매수인이 실제 부담할 금액은 낙찰가에 인수하는 보증금 등을 더한 금액으로 판단해야 합니다.

실질취득 기준액 = 회차별 매각가 + 유상주 보증금 5,000,000원. 이주일·신승철의 미상 보증금, 교회 관련 추가 인수 가능성, 취득세 및 기타 취득·명도비용은 포함하지 않았습니다. '+'는 추가 부담 가능성을 뜻하며 확정 금액이 아닙니다.

이 물건은 주거 전용 아파트가 아니라 근린생활시설·주택·토지가 결합된 복합 용도입니다. 유사 물건의 최근 12개월 거래 평균이나 최신 실거래가에 대한 신뢰할 수 있는 직접 비교 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저평가·급매·시세차익을 주장할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 491,847,000원 가정)

현재 회차의 배당 추정에서는 집행비용 7,318,470원을 제외한 484,528,530원이 선순위 단구새마을금고 근저당에 배당됩니다. 엘디에스대부와 박정웅의 근저당에는 배당이 없으며 소유자 잔여금도 0원입니다.

근저당권 채권최고액 기준 총액은 4,340,000,000원이고, 예상 배당액은 484,528,530원, 미배당액은 3,855,471,470원입니다. 이는 담보권자들에게 배당되지 않는 채권액을 나타내며, 후순위 근저당의 미배당액이 그대로 매수인의 채무로 승계된다는 의미는 아닙니다. 매수인 인수 문제는 별도로 선순위 임차·점유권을 기준으로 판단해야 합니다.

⑤ 유찰별 배당 시나리오 — 신청채권자 미회수 지속

전 회차에서 신청채권자 전현숙의 배당은 0원으로 추정됩니다. 또한 유상주 보증금 5,000,000원의 매수인 인수는 전 회차에 동일하게 반영되어 있습니다. 여기에 다른 선순위 점유자의 보증금이 추가될 가능성이 있으므로, 유찰 횟수가 늘어난다는 사실과 인수 위험이 줄어든다는 판단을 혼동해서는 안 됩니다.

⑥ 가등기·공동담보 특이사항

갑구 13번 단우개발주식회사 가등기. 2024.07.01 접수된 소유권이전청구권가등기로, 2020.01.22 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 등기 순위상 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 담보가등기 가능성이 지적되어 있으므로 실제 가등기 종류와 피담보채권·권리관계를 원본으로 확인해야 합니다.

을구 12번 엘디에스대부 근저당. 채권최고액 3,200,000,000원으로 규모가 크며, 2022.04.06 은성개발주식회사에 205,000,000원 일부 이전되었다가 해당 일부이전등기는 2024.10.17 말소되었습니다. 이후 2024.10.18 전현숙에게 40,000,000원 상당이 일부 양도되었습니다.

이 외에 2025.08.21에는 단구새마을금고를 채권자로 하는 2025타경20871 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다. 따라서 복수 경매개시결정과 공동담보의 진행 관계를 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 단구동 단구사거리 동측 인근입니다. 주변에는 주택과 상가가 혼재하는 기존 주택·상가 혼용지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 용도. 감정상 근린생활시설 및 주택이 혼용되는 건물과 주택으로 기재된 건물이 있습니다. 상업용 부분과 주거용 부분을 나누어 임대차·사용수익 관계를 검토해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역·지목 대·토지이용상황 주상용으로, 토지정보상 면적은 348.0㎡, 지형은 평지·사다리형입니다.
• 도로. 소로3류(폭 8m 미만) 접합으로 기재되어 있고, 감정요항상 관련 토지별로 소로1류·소로3류 접합 사항이 있습니다.
• 공법상 제한. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 감정요항에는 일부 토지의 시가지경관지구 사항도 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지정보상 562,000원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 공시지가 정보로, 근린시설·주택을 포함한 매매 시세와는 구별해야 합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조로, 외벽은 변색벽돌붙이기·석재붙이기·드라이비트 등의 마감이 기재되어 있습니다. 급수·위생설비와 주택 부분 온수난방설비가 확인됩니다.
• 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설·주택 혼용 물건은 용도별 임대수익과 실제 점유 상태에 따라 가치 판단이 달라질 수 있습니다. 특히 이 물건은 다수 점유관계와 공동담보 문제가 있으므로 단순한 감정가 할인율만으로 환금성을 긍정 평가하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 유상주·이주일·신승철의 실제 점유 부분, 임대차계약 체결 여부, 계약 보증금 및 대항요건을 확인해야 합니다.
• 이주일의 관계인 여부. 단구새마을금고 근저당의 채무자와 같은 명의이므로 임대차계약서·보증금 지급 증빙·실제 점유관계를 대조해야 합니다.
• 교회 임대차 조사. 원주제일순복음교회의 전입·사업자등록 관련 기준일, 확정일자, 2025.01.13 배당요구 내역과 실제 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 이주일·신승철의 보증금이 확정되기 전에는 매수인 인수 총액과 안전한 응찰가 상한을 계산하기 어렵습니다.
• 명도 난이도. 현황조사상 10명/곳의 관계인이 존재합니다. 실제 점유자와 영업·거주 범위를 파악하고, 명도 및 사용수익 제한 가능성을 살펴야 합니다.
• 가등기 성격. 단우개발주식회사 명의 갑구 13번 가등기의 실제 종류, 담보 목적 여부 및 말소 관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보. 단구동 130-1·130-2·132 등 공동담보 부동산의 등기부를 대조하여 매각 대상 범위와 배당관계를 확인해야 합니다.
• 채권 일부양도. 엘디에스대부에서 전현숙으로 이전된 40,000,000원 관련 권리와 신청채권자 배당 추정액 0원의 원인을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 유사한 근린시설·주택 혼용 물건의 최근 실거래와 임대수익을 비교해야 합니다. 현재 최저가 491,847,000원이 시세보다 낮다는 근거는 확정되지 않았습니다.
• 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구·권리신고 서류와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 인수액이 더 중요하다”

이 사건은 단순히 담보권의 소멸 여부만 확인하면 끝나는 경매가 아닙니다. 단구새마을금고를 말소기준으로 후순위 근저당·가등기 등이 소멸하는 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 선순위 임차·점유 관계는 별개의 문제입니다.

유상주 보증금 5,000,000원을 반영하면 현재 회차의 실질취득 기준액은 496,847,000원입니다. 하지만 이주일·신승철의 미상 보증금과 원주제일순복음교회의 대항력·배당 여부에 따라 추가 인수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

여기에 임차·점유 관계인 10명/곳, 복잡한 공동담보 및 일부채권 양도 구조, 근린시설·주택 혼용 용도까지 감안하면 낙찰가만 보고 접근하기에는 권리조사·명도·가격검증의 부담이 큽니다. 동일 유형의 최근 실거래 비교가 확정되지 않은 상황에서는 가격 메리트에 가점을 줄 수 없습니다.

결론은 입찰 판단 보류입니다. 유상주의 인수보증금만을 기준으로 취득비용을 확정해서는 안 되며, 특히 이주일·신승철의 임대차 진위와 보증금, 교회의 대항력 및 배당관계를 먼저 확인해야 합니다. 그 이후에야 공동담보·가등기와 실제 거래가격을 함께 검토하여 입찰 가능성과 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.