춘천지방법원 2024타경3260. 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 근린시설 및 토지에 대한 경매입니다. 감정평가상 건물 일부는 근린생활시설 및 주택으로, 다른 건물은 주택으로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이며 목록 11, 12는 현황상 도로입니다. 소유자는 최숙자이고, 경매 신청채권자는 전현숙입니다.
핵심은 말소기준권리와 임차인 점유 시점의 관계입니다. 2021.05.28 설정된 주식회사엘디에스대부의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이전부터 전입·등록된 것으로 파악되는 점유자가 여러 명 존재합니다. 일부는 보증금이 확인되지만, 일부는 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 수 있는 총액을 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경3260 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 131-43, 131-55 도로명주소: 강원도 원주시 단사정길 3 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 11, 12 현황 도로 |
| 소유자 | 최숙자 |
| 감정가 | 882,684,000원 |
| 최저매각가 | 617,879,000원 (1회 유찰 · 감정가 70% 수준) |
| 신청채권자 | 전현숙 |
| 청구금액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2021.05.28 주식회사엘디에스대부 근저당권 · 채권최고액 3,200,000,000원 |
| 확인된 임차보증금 인수 | 10,000,000원 + 추가 미상액 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차인 문제는 남는다
말소기준권리는 2021.05.28 주식회사엘디에스대부 근저당권입니다. 채권최고액은 3,200,000,000원으로 감정가보다 큽니다. 이후 설정된 박정웅 근저당권과 현 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 근저당권의 매각 소멸과 임차보증금의 매수인 인수 여부는 별개의 문제입니다. 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인은 배당으로 보증금이 회수되지 않으면 매수인에게 대항할 가능성이 있습니다. 이 물건은 바로 그 임차관계를 확인해야 하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 10명, 보증금 미상 다수
현황조사와 관련 문건에 확인되는 임차·점유 관계자는 10명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않아 실제 임차관계 10명으로 구분합니다. 이 중 유상주, (주)세담홀딩스, (주)큐브시티의 보증금 합계 10,000,000원은 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유상주 1층 일부 |
2008.01.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 有 · 자료상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 원주제일순복음교회 2층 전부 · 교회 |
미상 | 10,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 신청 · 미확인 | 해당 없음 |
| (주)세담홀딩스 현황서상 201호 |
2020.06.22 | 3,000,000원 | — | 有 · 자료상 | 미확인 | 해당 없음 |
| (주)제이와이리얼코 점유부분 미상 |
2021.04.29 | 미상 | — | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이주일 점유부분 미상 |
2019.01.24 | 미상 | 200,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| (주)큐브시티 현황서상 1층 |
2021.04.19 | 2,000,000원 | — | 有 · 자료상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김영성 점유부분 미상 |
2023.01.19 | 미상 | — | 없음 · 자료상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 신유선 점유부분 미상 |
2020.06.26 | 미상 | — | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 신승철 점유부분 미상 |
2019.12.24 | 미상 | — | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 오성미 점유부분 미상 |
2024.02.13 | 미상 | — | 없음 · 자료상 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 표시는 현황조사에 기재된 전입·등록일과 말소기준권리의 선후관계를 반영한 잠정 분류입니다. 실제 대항력과 우선변제권은 점유, 주택 인도, 사업자등록·주민등록, 확정일자, 임대차 목적물 및 배당요구의 적법성 등을 확인해야 확정할 수 있습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다.
김영성과 오성미는 기록된 전입·등록일이 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금, 실제 점유 및 임대차관계가 확정되지 않은 만큼 명도와 관련된 확인은 별도로 필요합니다.
③ 실질취득비용 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 617,879,000원입니다. 여기에 배당 추정상 인수하는 것으로 반영된 임차보증금 10,000,000원을 합하면 확인된 실질취득 기준액 627,879,000원이 됩니다. 이는 미상 임차보증금과 취득 관련 부대비용을 포함하지 않은 금액입니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가격 | 확인된 인수 | 실질취득 기준액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 617,879,000원 | 10,000,000원 | 627,879,000원 |
| 2회 유찰 시 | 432,515,300원 | 10,000,000원 | 442,515,300원 |
| 3회 유찰 시 | 302,760,710원 | 10,000,000원 | 312,760,710원 |
각 실질취득 기준액은 해당 회차의 매각가격에 확인된 인수액 10,000,000원을 더한 값입니다. 미상 보증금, 세금, 명도 및 기타 비용은 별도이며 실제 취득 총액은 더 높아질 수 있습니다. 유찰 시나리오는 제시된 가격을 적용한 가정입니다.
이 물건은 확인된 인수보증금이 매각가격보다 크지는 않아, 현재 금액만으로 실질취득액이 특정 보증금 수준에 고정되는 구조는 아닙니다. 다만 미상 임차보증금이 존재하므로 낙찰가 하락분만큼 실제 총부담이 줄어든다고 확정할 수는 없습니다. 특히 추가로 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되고 그 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 구조라면, 낙찰가 하락에 따라 미배당 인수액이 증가하여 실질취득 총액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 617,879,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,578,790원 |
| 인수 · 유상주 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)세담홀딩스 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)큐브시티 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 주식회사엘디에스대부 | 3,200,000,000원 | 609,300,210원 |
| 2. 근저당 · 박정웅 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 617,879,000원에서 추정 집행비용 8,578,790원을 제외하면, 주식회사엘디에스대부 측 근저당권 배당으로 609,300,210원이 배정됩니다. 후순위 박정웅 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다.
채권최고액 기준 총 채권액은 3,380,000,000원, 예상 채권자 배당액은 609,300,210원, 미배당액은 2,770,699,790원입니다. 경매 신청채권자 전현숙의 청구금액 40,000,000원에 대한 예상배당은 0원으로 제시되어 있습니다. 다만 신청채권은 기존 근저당권의 일부 이전과 연결되어 있으므로 실제 배당관계는 채권양도와 배당순위를 대조해야 합니다.
채권액은 배당 추정에 사용된 채권최고액 기준입니다. 실제 피담보채권액이나 최종 배당액과 같다고 단정할 수 없습니다. 임차인 최우선변제, 당해세, 추가 배당요구 및 실제 집행비용에 따라 배당결과가 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액 전체가 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 단구동 단구사거리 동측 인근으로, 주택과 상가가 혼재된 기존 주택·상가혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용도 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 이용. 건물 2, 6은 근린생활시설 및 주택, 건물 9는 주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 건물이며 건물별 층수와 구조가 서로 다릅니다.
- 토지. 토지 관련 현황은 일반상업지역, 지목 대, 평지 및 사다리형으로 확인됩니다. 개별 토지면적 220.0㎡, 공시지가 512,500원/㎡ 정보가 있으며 이를 일괄매각 전체 토지면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 이용제한. 일반상업지역 외에 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 포함됩니다. 감정요항표에는 일부 토지의 도로 접합, 시가지경관지구 관련 사항도 기재되어 있습니다.
- 일괄매각. 목록 11, 12는 현황상 도로입니다. 해당 목록의 실제 이용관계와 다른 건물·토지의 연계관계를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 현장 상태와 임대차 이용관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설·주택·토지 복합형 물건이므로 개별 아파트처럼 단순한 평형 평균가격으로 평가하기 어렵습니다. 임대수익, 공실, 점유관계 및 매수층의 범위가 실제 환금성에 영향을 줍니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 임차인 전수 확인. 현황조사상 10명의 실제 점유 여부, 임차 목적물, 계약 당사자, 점유 개시일과 각 호실의 사용현황을 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. (주)제이와이리얼코, 이주일, 신유선, 신승철의 보증금 및 계약 내용을 확인해야 합니다. 확인 전에는 10,000,000원을 전체 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
- 대항력 원본 대조. 전입·사업자등록일만으로 대항력을 최종 확정하지 말고 점유·사업자등록·주민등록·확정일자·배당요구 내용을 함께 검토해야 합니다.
- 교회 임차관계. 원주제일순복음교회의 보증금 10,000,000원과 2025.01.13 배당요구에 대한 우선변제 요건 및 잔여 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당권 일부 이전. 주식회사엘디에스대부와 전현숙 사이의 채권 일부 이전관계, 실제 피담보채무 및 배당요구 내용을 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물·토지별 목록과 현황도로인 목록 11, 12의 이용상태 및 매각범위를 직접 확인해야 합니다.
- 실질취득 총액. 낙찰가와 확정 인수보증금뿐 아니라 취득세, 공용부분 관리비 체납 가능성, 명도비용, 수선비용을 함께 고려해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 유사 근린시설·주택·토지 거래사례, 임대수익 및 확인된 전체 취득비용을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 매각조건 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 중요한 것은 인수위험의 확정”
이 사건은 감정가 882,684,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 617,879,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 하락만으로 입찰 매력이 확보됐다고 보기 어렵습니다.
말소기준권리 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 대항요건을 주장할 수 있는 임차관계가 다수 존재합니다. 확인된 인수보증금은 10,000,000원이고, 현재 회차의 실질취득 기준액은 627,879,000원입니다. 하지만 대항력 가능성이 있는 점유자의 보증금이 미상이므로 이 금액을 최종 취득 총액으로 볼 수 없습니다.
또한 근린시설과 주택, 토지가 함께 매각되는 복합형 물건으로, 시장가격과 환금성도 개별 검증이 필요합니다. 권리위험이 해소되지 않은 상태에서 최저가 하락만을 이유로 응찰하는 것은 적절하지 않습니다. 우선 모든 임차인의 대항력과 인수액을 확인하고, 매각목록별 상태와 시세를 검토한 다음 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
종합 판단: 권리 고위험 · 가격 메리트 미확인 · 임차인 인수액 확정 전 입찰 보류.
