대전지방법원 2025타경3992. 대전 유성구 원신흥동 인스빌리베라 806동 1201호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사태림알앤티로, 등기상 2018년 매매 거래가액은 559,000,000원입니다. 이후 여러 차례 근저당권 설정과 말소가 이어졌고, 현재 경매의 말소기준은 2021.09.17 설정된 신한은행 근저당권입니다. 신한은행의 근저당권이 같은 날 각각 설정되어 있고, 후순위 근저당권·가압류·압류 및 경매개시결정이 뒤따른 구조입니다.
하지만 말소기준이 확인된다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 현황조사에는 2021.09.17 이전 전입한 사람 3명이 포함되어 있으나, 표시된 호실은 101호·205호·401호로 경매 대상 1201호와 다릅니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 이 기록을 본건 1201호의 임차인으로 확정해서도, 반대로 본건에는 임차인이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
가격 역시 부담입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 실거래 평균은 755,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 694,166,666원으로 낮아졌습니다. 2026년 9월 최신 거래도 700,000,000원입니다. 신건 최저매각가 832,000,000원은 최근 실거래 수준을 상당히 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 원신흥동 488 인스빌리베라 806동 12층 1201호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 봉명로 48 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 시세 비교 평형 | 전용 130.6481㎡ 기준 · 대상 호실 전용면적은 등기·감정 원본 대조 필요 |
| 단지 규모 | 인스빌리베라 · 540세대 · 2012.07.17 준공 |
| 소유자 | 주식회사태림알앤티 · 2018.09.03 소유권이전 · 거래가액 559,000,000원 |
| 감정가 | 832,000,000원 |
| 최저매각가 | 832,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 2,045,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.17 · 을구 16번 · 신한은행 근저당권 · 채권최고액 684,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 발행일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만 점유와 채권 승계 확인이 필요
핵심은 을구 16번 신한은행 근저당권입니다. 2021.09.17 설정된 채권최고액 684,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 접수된 을구 17번 근저당권의 채권최고액은 761,400,000원입니다. 을구 17번에는 충청남도 논산시 은진면 시묘리 784-1 토지와 건물에 관한 공동담보 기재도 있습니다.
2024.05.31 한대석의 채권최고액 20,000,000원 근저당권, 2025.03.07 신용보증기금의 청구금액 1,000,000,000원 가압류, 경매개시결정 및 이후 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 정리됩니다. 과거 설정된 다른 근저당권과 일부 압류·가압류는 이미 말소되어 있습니다.
② 점유·임차관계 — 선순위 가능 사례와 호실 불일치
현황조사에는 18명의 개인·법인이 기재되어 있습니다. 보증기관의 임차보증금 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없지만, 실제 임대차계약 수 및 본건 1201호의 임차인 수는 확인되지 않았습니다. 아래 기록의 명시된 호실 대부분은 101호부터 401호까지이며, 1201호로 확인된 기록은 없습니다.
| 성명 / 법인 | 표시 호실 | 전입일 | 대항력 판단 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤진 | 101호 | 2020.05.25 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신우윤 | 205호 | 2020.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최순진 | 401호 | 2020.04.29 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 구수민 | 미확인 | 2021.11.22 | 전입 후순위 | 미상 | 없음 |
| 김민희 | 301호 | 2021.12.27 | 전입 후순위 | 미상 | 없음 |
| 김성원 | 303호 | 2022.01.26 | 전입 후순위 | 미상 | 없음 |
| 유하성 | 301호 | 2022.01.27 | 전입 후순위 | 미상 | 없음 |
| 이나린 | 201호 | 2023.02.28 | 전입 후순위 | 미상 | 없음 |
| 김성욱 | 203호 | 2023.04.27 | 전입 후순위 | 미상 | 없음 |
| 이연비 | 203호 | 2023.04.27 | 전입 후순위 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 수환경 | 401호 | 2023.11.20 | 전입 후순위 | 미상 | 없음 |
| LUOSANG ZHUOMA | 미확인 | 2024.09.02 | 전입 후순위 | 미상 | 없음 |
| 김동인 | 203호 | 2024.11.11 | 전입 후순위 | 미상 | 없음 |
| 이호영 | 203호 | 2025.01.22 | 전입 후순위 | 미상 | 없음 |
| 이세진 | 202호 | 2025.02.06 | 전입 후순위 | 미상 | 없음 |
| 홍영희 | 401호 | 2025.04.18 | 전입 후순위 | 미상 | 없음 |
| 이범서 | 303호 | 2025.05.27 | 전입 후순위 | 미상 | 없음 |
| 김현권 | 102호 | 2025.11.10 | 전입 후순위 | 미상 | 없음 |
대항력 판단은 말소기준일과 전입일의 선후관계를 참고한 것으로, 실제 주택 인도·점유·임대차계약 및 해당 호실과의 일치 여부가 확인된 최종 법률 판단은 아닙니다. 우선변제권 역시 확정일자와 임대차관계 확인이 필요합니다. 금융채권 일부이전은 임차보증금 승계가 아니므로 임차인 수에 포함하지 않았습니다.
홍영희는 2026.02.24 권리신고 및 배당요구가 접수된 기록이 있습니다. 다만 표시된 점유 부분은 401호로, 본건 1201호와 연결되는 사실관계를 확인해야 합니다. 다른 조사대상자들의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당권과 인수 여부를 산정하기 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균이 핵심
인스빌리베라 동일 평형(전용 약 130.65㎡)의 거래입니다. 전체 12건 평균은 755,000,000원이지만, 최근 12개월에 해당하는 6건 평균은 694,166,666원입니다. 시장가격의 방향은 최근 거래가 더 잘 보여줍니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 130.65㎡ | 6 | 700,000,000원 |
| 2026.07 | 130.65㎡ | 5 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 130.65㎡ | 11 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 130.65㎡ | 28 | 760,000,000원 |
| 2026.03 | 130.65㎡ | 1 | 695,000,000원 |
| 2026.01 | 130.65㎡ | 8 | 790,000,000원 |
| 2025.09 | 130.65㎡ | 8 | 760,000,000원 |
| 2025.06 | 130.65㎡ | 11 | 840,000,000원 |
| 2025.05 | 130.65㎡ | 23 | 800,000,000원 |
| 2025.03 | 130.65㎡ | 24 | 800,000,000원 |
| 2024.12 | 130.65㎡ | 12 | 850,000,000원 |
| 2024.10 | 130.65㎡ | 20 | 845,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 130.65㎡ | 6건 | 694,166,666원 |
| 전체 평균 | 130.65㎡ | 12건 | 755,000,000원 |
2024년 말과 2025년 상반기에는 800,000,000원 이상 거래가 여러 건 있었지만, 2026년에는 590,000,000원부터 790,000,000원까지 거래되었습니다. 특히 2026년 7월에는 590,000,000원과 630,000,000원 거래가 확인됩니다. 층·향·내부 상태의 차이를 고려하더라도, 신건 감정가를 그대로 시세로 받아들이기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 832,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,720,000원 |
| 1. 을구 16번 · 신한은행 근저당 | 684,000,000원 | 684,000,000원 |
| 2. 을구 17번 · 신한은행 근저당 | 761,400,000원 | 137,280,000원 |
| 3. 을구 18번 · 한대석 근저당 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 15번 · 신용보증기금 가압류 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
채권최고액·청구금액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 신한은행 근저당권 일부이전, 실제 확정채권액, 조세채권의 법정기일·우선순위, 임차인 우선변제 및 최우선변제는 별도 검증이 필요합니다. 등기상 근저당권 채권최고액과 실제 배당받을 채권액은 같지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 매수인 인수(추정) |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 832,000,000원 | 821,280,000원 | 1,644,120,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 665,600,000원 | 656,544,000원 | 1,808,856,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 532,480,000원 | 524,755,200원 | 1,940,644,800원 | 0원 |
시나리오상 1회 유찰 가격 665,600,000원은 최근 12개월 평균 694,166,666원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 가격은 532,480,000원입니다. 그러나 이는 인수액이 실제로 0원이라는 조건에서만 의미 있는 가격 비교입니다. 인수할 보증금이 확인되면 낙찰가에 이를 합산하여 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 인스빌리베라는 540세대이며 2012.07.17 준공된 아파트 단지입니다.
- 시세 비교. 전용 130.6481㎡ 기준 실거래가 확인되지만 본건 1201호의 전용면적 및 개별 특성과 동일한지 등기·감정 원본 대조가 필요합니다.
- 토지. 토지정보상 제3종일반주거지역, 도시지역 및 지구단위계획구역에 해당하며 지목은 대지입니다.
- 접면·형상. 토지정보상 평지·사다리형, 중로각지로 표시되어 있습니다.
- 규제. 절대보호구역·상대보호구역·중점경관관리구역 관련 표기가 있으므로 정확한 범위와 건축 제한은 해당 필지 기준으로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지정보상 1,652,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 평형 거래는 확인되나 최근 거래 추세가 -14.9%이고 가격 편차가 큽니다. 현재 가격을 전체 과거 평균에 맞춰 평가하기보다 최근 거래 수준을 우선해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경매 대상 호실 대조. 등기부의 806동 1201호와 현황조사에 기재된 101호·205호·401호 등 여러 호실의 관계를 확인하세요. 조사 대상이 본건과 일치하지 않는다면 본건 임차관계를 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 전입 확인. 김윤진·신우윤·최순진의 실제 점유 장소, 임대차계약, 대항력 성립 요건 및 본건과의 관련성을 확인하세요.
- 보증금·확정일자. 매각물건명세서와 임대차 관련 서류로 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 미배당 예상액을 확인하세요.
- 실질취득 기준. 매수인이 인수할 보증금이 있다면 낙찰가에 더해 취득비용을 계산하고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래와 비교하세요.
- 감정평가서 정합성. 서구 도안동의 다가구·근린생활시설 설명이 원신흥동 아파트 사건에 적용 가능한 내용인지 반드시 원본으로 확인하세요.
- 근저당 일부이전. 신용보증기금의 58,000,000원 및 66,000,000원 대위변제에 따른 일부이전 내역과 실제 배당채권액을 확인하세요.
- 조세채권. 국세·지방세 압류와 조세채권의 법정기일 및 우선순위를 확인하세요. 후순위 압류등기가 소멸한다고 해서 실제 조세 배당 문제가 모두 해소되는 것은 아닙니다.
- 공동담보. 을구 17번 근저당권의 논산 소재 공동담보와 관련한 채권·배당 관계를 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 거주자와 점유원인을 확인하고, 낙찰 후 인도 및 명도 가능성과 관련 비용을 검토하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 최저매각가 832,000,000원은 최근 시세의 119.9%입니다. 과거 전체 평균이 아니라 최근 거래 및 확인된 실질취득금액을 기준으로 판단하세요.
- 최종 공고. 매각기일 2026.10.26의 진행 여부, 최저매각가, 입찰보증금, 매각조건, 특별매각조건 및 매각물건명세서를 법원 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “권리 확인 전에는 가격 할인도 의미가 없다”
이 물건은 말소기준권리는 비교적 명확하지만, 실제 점유관계와 가격에 중대한 확인사항이 남아 있는 경매입니다. 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리는 매각 시 소멸하는 구조입니다. 그러나 전입일이 앞선 3명의 점유 기록이 있으며, 이들이 표시된 호실은 경매 대상 1201호와 달라 실제 임차인 여부와 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
가격에서는 더욱 명확한 경고 신호가 있습니다. 최근 12개월 거래 평균은 694,166,666원, 최신 거래는 700,000,000원인데 신건 최저매각가는 832,000,000원입니다. 최근 거래 추세마저 -14.9%입니다. 현재 신건 가격에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
배당 계산상 매수인 인수액 0원은 어디까지나 확인이 필요한 추정치입니다. 실제 점유와 보증금 인수액을 먼저 확정하고, 그다음에 유찰 가격이 최근 시세보다 충분히 낮은지 검토하는 순서가 필요합니다. 결론은 신건 입찰 보류, 점유·감정 원본 확인 우선, 유찰 이후 실질취득금액 재평가입니다.
