대전지방법원 2025타경3992. 대전 서구 도안동 912 소재 건물과 토지가 경매 대상입니다. 소유자는 주식회사태림알앤티이고, 신청채권자는 주식회사 신한은행입니다. 등기상 말소기준권리는 2019년 5월 13일 설정된 탄동새마을금고 근저당권 408,000,000원입니다. 이후 박성미·김은옥·신한은행의 근저당권과 신용보증기금 가압류 등이 설정됐고, 임차권등기 역시 모두 이 기준일 이후에 이루어졌습니다.

다만 이 물건은 단일 아파트 한 채의 권리분석과 성격이 다릅니다. 감정평가상 단독·다가구주택 및 제1·2종 근린생활시설 이용이 확인되고, 여러 호실에 다수의 전입자·점유자 및 임차권등기가 존재합니다. 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 실제 점유관계를 정리하고 보증금 인수 여부를 확정하는 문제는 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 임차관계는 별도

등기상 선순위로 보일 수 있는 과거 근저당권도 먼저 구분해야 합니다. 2018년 설정된 충절로신용협동조합 근저당권은 변경 후 2019.05.13 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 탄동새마을금고 근저당권입니다.

이후 설정된 박성미 120,000,000원, 김은옥 130,000,000원, 신한은행 600,000,000원의 근저당권과 신용보증기금 가압류 1,000,000,000원 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류와 국세·지방세 압류도 등기상 소멸 대상이지만, 당해세 등에 따른 배당 선순위 문제는 별도입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 확인이 가장 중요하다

임차인·점유 명의는 보증기관 승계 신고를 제외하고 20건입니다. 이 중 개인 성명으로 확인되는 명의는 17명이며, 법인 명의와 '점포'·'공사'처럼 계약주체를 추가로 확인해야 하는 표기가 포함되어 있습니다. 동일 호실에 여러 명의가 기재되어 있어 이를 모두 독립된 임대차계약으로 확정할 수는 없습니다.

한국토지주택공사의 302호 임차권 신고 1건은 홍영희 보증금에 대한 대위·승계 신고로 분류되어 있습니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인으로 추가하거나, 113,000,000원을 홍영희의 보증금에 단순 합산해서는 안 됩니다.

대항력 판정은 2019.05.13 말소기준권리와 확인된 전입일의 선후관계를 기준으로 한 잠정 판단입니다. '없음' 표시는 기재된 전입일을 기준으로 하며, 실제 임대차계약 및 점유관계 확인을 대체하지 않습니다. 확정일자나 임차권등기가 있다는 사실만으로 우선변제금액 또는 배당순위가 확정되는 것은 아닙니다.

③ 임차권등기와 보증기관 승계 — 중복계산 금지

등기부에는 한국토지주택공사를 임차권자로 하는 임차권등기가 여러 호실에 설정되어 있습니다. 이들은 모두 2019.05.13 말소기준 이후의 임대차·전입관계로 기재되어 있지만, 임차권등기 대상 호실과 실제 점유자, 보증금 반환·승계관계를 구분해 확인해야 합니다.

302호 임차권등기에는 최초 보증금 120,000,000원 중 반환받지 못한 113,000,000원이 기재되어 있습니다. 이 금액은 홍영희 관련 보증기관 대위·승계액으로 분류되어 있으므로 별도 임차인의 신규 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

현재 확인된 임차권등기들은 모두 말소기준권리 이후의 임대차관계로 표시됩니다. 따라서 등기부와 기재된 전입일 기준으로는 매수인 인수형 선순위 임차권으로 분석되지 않습니다. 다만 각 호실의 실제 계약주체와 점유, 미반환 보증금 및 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.

④ 가격 판단 — 감정가가 시세라는 보장은 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,512,233,070원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 100%에서 경매가 진행됩니다. 그러나 도안동 912과 직접 비교할 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 매매시장에서 어느 수준인지는 판단할 수 없습니다.

특히 단독·다가구주택과 근린생활시설이 혼재한 물건은 일반 아파트처럼 단순히 전용면적당 거래가격만으로 평가하기 어렵습니다. 토지 가치, 건물 상태, 호실별 임대차관계, 실제 사용현황, 제시외 건물 및 태양광시설의 가치까지 함께 검토해야 합니다.

회차별 인수액 0원은 현재 배당 시뮬레이션의 가정입니다. 대항력 미상의 점유관계, 당해세 및 기타 별도 부담까지 확정한 결과는 아닙니다. 유찰에 따른 가격 변화는 시나리오이며 실제 낙찰가를 의미하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,512,233,070원 가정)

채권자별 배당을 보면 탄동새마을금고와 후순위 근저당권자들에 대한 배당 이후 신용보증기금에는 236,710,739원만 배당되는 구조입니다. 채권총액 2,258,000,000원 중 763,289,261원이 미배당으로 남습니다.

신청채권자인 신한은행의 경매 청구금액은 2,045,400,000원이고, 등기된 근저당권 채권최고액은 600,000,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 신한은행에 배당되는 금액은 600,000,000원이므로 신청채권 전액이 충족되지는 않습니다. 다만 채권자의 미배당이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 도안동 소재 목원대학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독·다가구주택과 근린생활시설이 형성된 주택·상가 혼용지역으로 평가됩니다.
• 교통. 관련 토지까지 차량 접근이 가능하고, 주변으로 간선도로가 통과합니다. 감정평가상 도로 접근 상태는 보통 수준입니다.
• 토지. 지목 대, 조사면적 298.8㎡, 토지이용상황 주상용입니다. 용도지역은 제1종일반주거지역으로 기재되어 있습니다.
• 도시계획. 지구단위계획구역·택지개발지구·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 소로2류 도로에 접합니다.
• 공시지가. 1,350,000원/㎡입니다. 공시지가는 토지 평가를 위한 참고 지표로 전체 건물·토지의 실거래 시세와 동일하지 않습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 외벽은 붉은벽돌 노출쌓기 및 드라이비트 마감 등으로 기재되어 있습니다. 위생·급배수 및 난방설비가 있습니다.
• 건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물과 태양광시설의 실제 상태 및 매각 범위는 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 주택과 근린생활시설이 혼재한 복합용도 건물로, 다수 점유관계와 임대차 확인이 매각 후 활용 및 재매각에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 실거래 비교가 없어 실제 환금성 수준을 수치로 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 대조. 2019.05.13 을구 9번 탄동새마을금고 근저당권을 기준으로 현재 유효한 권리, 이미 말소된 권리와 매각 소멸 대상 권리를 다시 구분해야 합니다.
• 점포 보증금 확인. 20,000,000원이 기재된 '점포' 명의의 실제 계약주체, 대상 호실, 점유개시일, 주민등록 또는 사업자등록 및 확정일자 유무를 확인해야 합니다.
• 호실별 임차관계 대조. 203호와 401호 등 동일 호실에 여러 명의가 표시됩니다. 각 명의가 독립 임차인인지, 동거인인지, 점유관계가 변경된 것인지 확인해야 합니다.
• 한국토지주택공사 승계 확인. 302호 임차권과 홍영희 401호 표기의 불일치, 301호·303호·205호 임차권의 별도 보증금 반환관계, '공사' 명의의 중복 여부를 점검해야 합니다.
• 배당요구 및 우선변제 확인. 확정일자와 임차권등기뿐 아니라 실제 배당요구의 적법성, 대항요건, 보증금, 최우선변제 가능성 및 우선순위를 확인해야 합니다.
• 체납세금 확인. 국세·지방세 압류 및 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액과 당해세 여부를 확인하고, 배당순위 변동 가능성을 검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 및 태양광시설의 소유관계·시설상태·매각 포함범위를 감정평가서와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 다수 호실의 실거주·점유 상태와 명도 협의 가능성을 조사해야 합니다. 등기상 권리 소멸이 곧바로 점유 해소를 의미하지는 않습니다.
• 임대수익 검증. 각 호실의 실제 임대차계약과 보증금·차임, 근린생활시설의 사용현황을 확인한 후 수익성을 평가해야 합니다.
• 시세 원본 비교. 도안동 인근의 실제 이용상태와 토지·건물 규모가 유사한 거래를 비교해야 합니다. 감정가 또는 유찰가격만으로 저평가 여부를 결정해서는 안 됩니다.
• 입찰 직전 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 안전”은 다르다

이 물건의 장점은 말소기준권리가 명확하고 후순위 담보권의 소멸 구조를 분석할 수 있다는 점입니다. 그러나 임차관계는 결코 단순하지 않습니다. 보증기관 승계 신고를 제외해도 점유·임차 명의가 20건이고, 한국토지주택공사의 여러 임차권등기와 호실별 점유 정보 사이에 추가 확인이 필요한 부분이 남아 있습니다.

현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 추정되지만, 전입일 미상의 보증금 20,000,000원 신고를 포함해 확인되지 않은 임차관계가 있어 이를 확정값으로 볼 수 없습니다. 채권자 미배당 763,289,261원 자체는 매수인의 인수채무가 아니지만, 당해세 및 임차인 배당의 변수도 남아 있습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 1,512,233,070원이 실제 시세보다 낮다는 근거가 확인되지 않습니다. 감정 이용상태가 복합용도이고 일괄매각에 제시외 건물과 태양광시설이 포함되는 만큼, 정확한 매각 범위 및 활용가치를 검증해야 합니다.

결론은 조건부 검토, 현재 입찰 판단은 보류입니다. 말소기준권리 자체보다는 점유·임차관계 확정, 세금 우선순위, 일괄매각 범위, 실제 시세 확인이 우선입니다. 이 네 가지를 해소하기 전에는 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만 믿고 안전한 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다.