대전지방법원 2025타경3992. 대전광역시 서구 도안동 893에 있는 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독(다가구)주택 및 제1·2종근린생활시설 등으로 이용되고 있으며, 여러 호실에 주민등록·임차권등기와 점유 기록이 존재합니다. 현재 소유자는 주식회사태림알앤티이고, 2018년 6월 26일 거래가액 580,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다.
등기상 말소기준은 2019년 5월 13일 탄동새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 중요한 예외가 있습니다. 202호 임차권등기는 2024년에 이루어졌지만, 그 임차인의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 등기 순서만 보고 후순위 임차권이라고 처리하면 매수인 인수 위험을 놓칠 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 893 도로명: 대전광역시 서구 도안북로117번길 63 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 감정평가상 단독(다가구)주택 및 제1·2종근린생활시설 등 이용 |
| 토지 | 대지 279.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 주상용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로 기재된 감정요항 포함 · 다수 호실 점유 |
| 소유자 | 주식회사태림알앤티 (2018.06.26. 소유권이전 · 등기 거래가액 580,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,405,316,880원 / 1,405,316,880원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 신청채권 청구액 | 2,045,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.13. 을구 9번 탄동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 368,400,000원 |
| 일괄매각 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차권은 따로 본다
이 사건은 과거 다수의 근저당권이 설정·말소된 이력이 있습니다. 2012년 유성농업협동조합, 2018년 문창신용협동조합과 충절로신용협동조합 등의 근저당은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서는 2019.05.13. 탄동새마을금고 근저당권을 말소기준으로 봅니다.
그 뒤에 설정된 김은옥·조주원·신한은행·구은결의 근저당권, 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 물권의 말소 여부와 임차보증금 반환책임은 동일한 문제가 아닙니다. 특히 선순위 대항력 임차인의 보증금은 배당 결과에 따라 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 호실별로 다시 확인해야 한다
현황조사와 매각물건명세서에는 여러 호실에 걸쳐 주민등록 및 점유 명의가 기록되어 있습니다. 신원이 식별되는 임차·점유 명의는 19건이고, 추가로 명의 표기가 불분명한 기록이 있습니다. 이는 실제 독립 임차인 19명으로 확정된다는 뜻은 아닙니다. 동일 호실에 여러 명이 기록되어 있어 동거·중복 또는 이전 점유 여부를 구분해야 합니다. 한국토지주택공사의 대위·승계 신고 1건은 별도의 실제 임차인으로 세지 않습니다.
| 임차·점유 명의 | 호실 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 202호 선순위 임차권 명의인 원본 확인 필요 |
202호 · 2층 50㎡ | 2018.05.17 전입 2018.05.18 점유 확정 2018.04.27 |
75,000,000원 | 대항력 있음 확정일자 잔액 인수 가능 |
| 정아현 을구 27번 임차권등기 |
201호 · 2층 26.4㎡ | 2020.01.06 전입 2020.01.04 점유 확정 2020.01.06 |
55,000,000원 | 후순위 확정일자 배당액 확인 |
| 홍영희 | 401호 | 2025.04.18 배당요구 2026.02.24 |
미상 | 후순위 전입 보증금 확인 배당요구 |
| 김성욱 | 203호 | 2023.04.27 | 미상 | 후순위 전입우선변제 미상 |
| 이연비 | 203호 | 2023.04.27 | 미상 | 후순위 전입우선변제 미상 |
| 유하성 | 301호 | 2022.01.27 | 미상 | 후순위 전입우선변제 미상 |
| 이범서 | 303호 | 2025.05.27 | 미상 | 후순위 전입우선변제 미상 |
| LUOSANG ZHUOMA | 확인 필요 | 2024.09.02 | 미상 | 후순위 전입호실 확인 |
| 구수민 | 확인 필요 | 2021.11.22 | 미상 | 후순위 전입호실 확인 |
| 주식회사 수환경 | 401호 | 2023.11.20 | 미상 | 후순위 전입점유성격 확인 |
| 김윤진 | 101호 | 2020.05.25 | 미상 | 후순위 전입우선변제 미상 |
| 김현권 | 102호 | 2025.11.10 | 미상 | 후순위 전입우선변제 미상 |
| 이나린 | 201호 | 2023.02.28 | 미상 | 후순위 전입우선변제 미상 |
| 이세진 | 202호 | 2025.02.06 | 미상 | 후순위 전입선순위 임차권과 관계 확인 |
| 김동인 | 203호 | 2024.11.11 | 미상 | 후순위 전입우선변제 미상 |
| 이호영 | 203호 | 2025.01.22 | 미상 | 후순위 전입우선변제 미상 |
| 신우윤 | 205호 | 2020.02.12 | 미상 | 후순위 전입우선변제 미상 |
| 김민희 | 301호 | 2021.12.27 | 미상 | 후순위 전입우선변제 미상 |
| 김성원 | 303호 | 2022.01.26 | 미상 | 후순위 전입우선변제 미상 |
| 최순진 | 401호 | 2020.04.29 | 미상 | 후순위 전입우선변제 미상 |
| 한국토지주택공사 을구 23번 임차권등기 |
303호 · 3층 50㎡ | 2020.03.03 전입 2020.02.20 점유 확정 2020.01.21 |
76,000,000원 별도 합산 제외 |
후순위 전입 대위·승계 중복신고 제외 |
위 표의 후순위 판정은 주어진 전입일을 2019.05.13. 말소기준과 비교한 결과입니다. 확정일자·보증금·점유관계가 확인되지 않은 명의는 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 동일 호실의 여러 명의가 각각 독립된 임대차계약을 의미하는 것은 아닙니다.
또한 202호와 관련한 2018.05.17. 전입 기록은 명의 표기가 명확하지 않으며, 2022.01.27. 전입 기록 중에도 명의 확인이 필요한 항목이 있습니다. 이들은 별도의 확정된 실제 임차인으로 인원을 늘려 계산하지 않았습니다. 과거 203호 김경애의 65,000,000원 임차권등기는 2023.04.21. 말소되어 현재 유효한 선순위 인수권리로 취급하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,405,316,880원 가정)
아래는 현재 최저매각가를 매각대금으로 가정한 채권자 중심의 단순 배당 추정입니다. 이 계산에는 202호 선순위 임차권 75,000,000원의 실제 우선배당이 반영되어 있지 않습니다. 따라서 표에 나온 채권자별 배당액과 매수인 인수액을 확정 결과로 보아서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,453,169원 |
| 1. 탄동새마을금고 근저당 | 368,400,000원 | 368,400,000원 |
| 2. 김은옥 근저당 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 3. 조주원 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 신한은행 근저당 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 1,000,000,000원 | 160,463,711원 |
| 6. 구은결 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 202호 선순위 임차권 | 75,000,000원 | 별도 재산정 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
기존 추정 배당액 합계는 1,405,316,880원이며, 채권자 배당액 합계는 1,388,863,711원입니다. 집행비용 16,453,169원이 포함되어 있습니다. 채권총액은 위 근저당·가압류 청구금액 기준 2,348,400,000원입니다. 202호 선순위 임차보증금·당해세·최우선변제금 등을 반영하면 배당순서와 실제 지급액이 달라질 수 있습니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 확정채권액과 동일하지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 유찰 시나리오 — 최저가만 낮아진다고 끝나지 않는다
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,405,316,880원 | 1,388,863,711원 | 959,536,289원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 1,124,253,504원 | 1,110,610,969원 | 1,237,789,031원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 899,402,803원 | 888,008,775원 | 1,460,391,225원 |
유찰로 매각가격이 내려가면 채권자들이 받지 못하는 금액은 커집니다. 하지만 채권자의 일반적인 미배당액 전체를 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 법적으로 인수되는 권리와 그 미변제 잔액입니다. 이 사건에서는 특히 202호 선순위 임차권의 배당 여부가 결정적입니다.
⑤ 실질취득 비용 — 7,500만원을 어떻게 반영할 것인가
선순위 임차권의 보증금 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서는 최저가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 확인된 202호 보증금의 미배당 가능성을 반영하면 다음과 같습니다.
| 현재 최저매각가 | 1,405,316,880원 |
|---|---|
| 202호 선순위 보증금 | 75,000,000원 |
| 전액 배당 시 | 해당 보증금 인수 0원 · 취득원가 1,405,316,880원부터 |
| 전액 미배당 시 | 실질취득 1,480,316,880원 |
| 일부 배당 시 | 매각가 + 보증금 미배당 잔액 |
| 별도 비용 | 취득세·등기비용·명도비용·미납관리비 등 확인 필요 |
위 최대 실질취득액은 확인된 202호 보증금 75,000,000원 전액이 미배당되는 경우만을 더한 계산입니다. 다른 임차보증금, 세금, 관리비 및 취득 부대비용은 포함하지 않은 금액입니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 서구 도안동 소재 목원대학교 북동측 인근입니다. 주변에는 단독·다가구주택과 근린생활시설이 형성된 주택·상가 혼용지역이 있습니다.
- 교통. 해당 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로가 통과하는 것으로 조사되었습니다.
- 건물 이용. 감정평가상 단독(다가구)주택 및 제1·2종근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 건물 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕, 붉은벽돌 및 드라이비트 외벽 마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 면적 279.8㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 지형은 평지이며 공시지가는 1,350,000원/㎡로 기재됩니다.
- 규제·접도. 상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되며, 소로2류 도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 표시되지 않았습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 건축면적과 이용현황을 대조해야 합니다.
- 환금성. 주거와 근린생활시설의 혼용, 다수 임차·점유 관계, 거액의 매각대금 및 확인되지 않은 시세를 함께 고려하면 재매각 및 명도에 따른 부담을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 202호 선순위 임차권. 을구 25번의 임차권자, 보증금 75,000,000원, 전입·점유·확정일자 및 배당요구의 적법성과 범위를 원본으로 확인하세요.
- 인수액 재계산. 임차권자의 실제 배당예정액을 먼저 파악하고 보증금 미변제액만 매수인 인수금으로 반영해야 합니다. 채권자 중심의 단순 배당표에서 인수액 0원으로 나온 결과를 그대로 사용하지 마세요.
- 호실별 임대차 계약. 101·102·201·202·203·205·301·303·401호 등 기록된 호실별 임대차계약서, 보증금, 월차임, 실제 점유자를 확인하세요.
- 한국토지주택공사 승계. 76,000,000원의 대위·승계 신고를 독립 임차보증금으로 이중 합산하지 마세요. 동시에 홍영희의 401호 기록과 303호 임차권 사이의 불일치를 대조해야 합니다.
- 201호 정아현. 후순위 임차권 보증금 55,000,000원의 배당요구, 배당 가능액, 실제 점유 및 명도 관계를 확인하세요.
- 신한은행 청구액. 신청채권 청구액 2,045,400,000원과 해당 건물의 등기상 근저당 채권최고액 600,000,000원은 서로 다릅니다. 공동담보 범위 및 채권내역을 구분하여 확인하세요.
- 제시외 건물·일괄매각. 매각목적물의 범위, 건물·토지 일치 여부, 제시외 건축물의 현황을 현장에서 확인하세요.
- 세금·우선변제. 당해세, 임차인의 최우선변제 여부, 집행비용 및 배당순위를 포함하여 배당표를 다시 작성하세요.
- 시세·수익 검증. 동일 지역의 다가구 및 근린생활시설 거래사례, 호실별 실제 임대수익, 공실 여부를 조사한 뒤 취득가격을 결정하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 근저당과 인수되는 보증금은 다르다”
대전 도안동 893 사건에서 가장 주의해야 할 부분은 등기상 후순위로 보이는 임차권이 실제로는 매수인에게 대항할 수 있다는 점입니다. 말소기준인 탄동새마을금고 근저당권보다 먼저 전입·점유한 202호 임차권의 보증금 75,000,000원은 배당 결과에 따라 인수될 수 있습니다.
현재 최저가 1,405,316,880원만 보고 취득비용을 확정해서는 안 됩니다. 확인된 선순위 임차권이 전액 미배당된다면 실질취득비용은 1,480,316,880원까지 늘어납니다. 다만 선순위 보증금이 실제로 전액 배당된다면 해당 인수액은 0원이므로, 정확한 결론은 배당순위와 배당액 확인 이후에 내려야 합니다.
또한 다수 호실의 점유관계, 보증기관의 승계 신고, 일괄매각 및 제시외 건물, 부족한 시세 비교자료가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 최저가의 할인율보다 임차권 원본과 배당 결과, 그리고 정상적인 시장가치 확인이 먼저입니다. 권리 확인 전 보류, 실질취득 기준으로 재평가하는 것이 합리적입니다.
