849,660,000원
수원지방법원 2025타경51974. 하남시 덕풍동 831 한강미사아이에스비즈타워 1층 129호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(c.u.매장)이며, 소유자는 조현웅입니다. 2021.02.05 중소기업은행의 채권최고액 3,610,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이 근저당은 제130호와 제131호를 공동담보로 두고 있습니다.
일반적인 후순위 권리만 보면 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 경기광주세무서장 압류는 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건에는 별도의 핵심 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 덕풍동 831번지 토지 을구 1번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당표의 금전상 인수액이 0원이라고 해서 전체 권리 인수도 0이라고 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51974 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 831 한강미사아이에스비즈타워 1층 129호 · 도로명 경기도 하남시 미사대로 510 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(c.u.매장) |
| 소유자 | 조현웅 · 단독소유 |
| 소유권이전 | 2021.02.05 등기 · 2019.09.30 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 1,734,000,000원 / 849,660,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 3,610,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 ‘인수 지상권’
2021.02.05 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 3,610,000,000원이고 채무자는 조현웅입니다. 등기에는 제130호와 제131호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류(2024.05.07), 임의경매개시결정(2025.04.10), 국 압류(2025.05.16)는 매각으로 소멸합니다. 2023.07.24의 국 압류는 2023.08.30 해제됐고, 보전처분·회생절차개시는 회생절차폐지 후 2025.02.10 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 129호는 후순위, 한 명은 판정 미완료
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권순인 | 한강미사 아이에스비즈 1층 129호 · 주거 | 2021.04.16 | 100,000,000원 | 5,700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이영열 | 한강미사 아이에스비즈 1층 130호 | 2022.02.22 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 지에프 | 주거 · 호실 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
권순인은 129호를 점유하며 2021.04.16 전입신고했고, 말소기준권리인 2021.02.05 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 이영열도 2022.02.22 전입으로 후순위지만 점유 부분은 1층 130호로 조사되어 있습니다. 반면 지에프는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 현재 감정가의 49%
감정가는 1,734,000,000원이고 현재 최저매각가격은 849,660,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 594,762,000원, 4회 유찰 시 416,333,400원으로 제시되어 있습니다. 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 849,660,000원 | 838,763,400원 | 2,771,236,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 594,762,000원 | 586,414,380원 | 3,023,585,620원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 416,333,400원 | 409,770,066원 | 3,200,229,934원 |
④ 예상배당표 (매각가 849,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,896,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,610,000,000원 | 838,763,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 중소기업은행 근저당권에는 838,763,400원이 배당되고 2,771,236,600원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당계산의 금전상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 별도로 매각물건명세서가 명시한 토지 지상권은 매수인에게 인수됩니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 망월동 소재 미사중학교 동측으로 직선거리 약 300m 지점에 위치합니다.
- 주변환경. 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트형 공장, 기숙사, 근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 남측 근거리에 하남풍산역(지하철 5호선)이 있으며 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상10층 · 사용승인일 2020.04.23입니다.
- 토지. 토지면적 8,290.2㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공시지가는 5,174,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 38m, 북동측 약 45m, 남서측 약 22m 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 덕풍동 831 토지 을구 1번 지상권설정등기의 권리자·존속기간·범위와 해당 집합건물 대지권에 미치는 내용을 원본으로 확인하세요.
- 지에프 점유 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 최종 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 129호 실제 이용상태 확인. 감정평가에는 근린생활시설(c.u.매장), 임차조사에는 권순인의 주거 사용이 함께 기재되어 있습니다.
- 130호 구분 확인. 이영열의 점유 부분은 1층 130호로 조사되어 있어 129호와 구분해 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 제130호와 제131호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 입찰보증금 조건. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리
현재 최저가는 849,660,000원으로 감정가 1,734,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자가 아니라 매수인에게 그대로 넘어오는 토지 지상권입니다. 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 2020.05.12 지상권설정등기는 말소되지 않습니다. 또한 권순인은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없지만, 지에프는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 가격은 49%, 권리는 아직 확인 중. 이 사건은 지상권 내용과 미상 점유관계를 먼저 닫은 뒤 입찰가격을 판단해야 하는 근린시설 경매입니다.
