수원지방법원 2025타경51974. 하남시 덕풍동 한강미사아이에스비즈타워 1층 131호 근린시설입니다. 현재 소유자는 조현웅이고, 2021년 2월 5일 중소기업은행이 채권최고액 3,610,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 건물 등기상 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.

다만 일반적인 “말소기준 이후 권리는 모두 정리된다”는 결론만으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 별도로 하남시 덕풍동 831번지 토지 을구 1번 지상권설정등기(2020.05.12.)가 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 적혀 있습니다. 건물 등기부의 근저당 소멸 여부와 토지에 남는 지상권은 서로 구분해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물은 소멸, 토지 지상권은 인수

건물 등기에서는 2021년 2월 5일 중소기업은행 근저당이 말소기준입니다. 2022년 압류는 2023년 해제로 이미 말소됐고, 2024년 보전처분과 회생절차개시도 회생절차 폐지 뒤 2025년 2월 10일 정리됐습니다. 2025년 4월 10일 임의경매개시결정과 2025년 5월 16일 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차 현황 — 두 점유자는 129호·130호로 기재

현황조사에 기재된 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 권순인은 129호, 이영열은 130호 점유자로 표시돼 본건 주소인 131호와 호실이 다릅니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준인 2021년 2월 5일 이후이므로 기재된 판단상 대항력은 없습니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저가는 512,050,000원으로 감정가 1,045,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 358,435,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 250,904,499원(감정가 24%)입니다.

그렇지만 근린시설은 주거용처럼 단순히 “감정가 대비 할인율”만으로 가격 메리트를 판정하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 토지 지상권 인수조건이 별도로 있어 낮아진 최저가 자체를 가격 가점으로 삼기보다, 인수권리가 실제 사용·처분·금융에 미치는 영향까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 512,050,000원 가정)

현 회차 가정에서 근저당권 채권액 3,610,000,000원 중 504,529,500원이 배당되고, 미배당은 3,105,470,500원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 이 배당표의 매수인 금액 인수 0원과 토지 지상권 인수는 별개입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 근린생활시설. 감정평가상 기호(1)는 근린생활시설(c.u.매장), 기호(2,3)는 근린생활시설용도이나 폐문상태로 이용하지 않는 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 경기도 하남시 망월동 미사중학교 동측 약 300m 지점. 인근에 아파트·오피스텔·근린생활시설·아파트형 공장·기숙사·근린공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 남측 근거리에 하남풍산역(지하철 5호선), 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다.
• 도로. 북서측 약 38m, 북동측 약 45m, 남서측 약 22m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 토지면적 8,290.2㎡ · 공시지가 5,174,000원/㎡.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등이 기재돼 있습니다.
• 건물상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음. 위생·급배수·급탕·시스템 냉난방·승강기·소방·방송설비가 설치돼 있습니다.
• 현장표시. 매각물건명세서 비고에 삼성물산(주)닥터시몬스 상호가 있다고 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원문 확인. 2020.05.12. 토지 을구 1번 지상권설정등기가 인수됩니다. 범위와 내용이 본건 이용·매각·담보가치에 미치는 영향을 토지등기 원문으로 확인하세요.
• 호실별 점유 확인. 현황조사 임차인 권순인은 129호, 이영열은 130호로 기재돼 있습니다. 본건 131호 현황과 혼동하지 말고 실제 점유자를 확인하세요.
• 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
• 유찰률만 보고 응찰 금지. 감정가 49%라는 숫자는 크지만, 근린시설의 환금성과 토지 지상권 인수조건을 먼저 가격에 반영해야 합니다.
• 배당표 해석 주의. 현 회차 배당표상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 토지 지상권이라는 비금전 권리는 남습니다.
• 원본 대조. 등기부·토지등기·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 지상권이다

감정가 1,045,000,000원이 두 번 유찰돼 512,050,000원까지 내려온 모습만 보면 가격이 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 매수인이 토지 지상권을 인수한다는 점입니다. 건물 등기상 근저당과 후순위 압류는 정리되지만, 토지에 남는 지상권은 별도입니다.

현황조사 임차인 2명은 각각 129호·130호로 적혀 있고 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 그보다 중요한 것은 131호 실제 점유관계 확인, 지상권 원문 검토, 특별매각조건 20% 보증금 준비입니다. 결론적으로 이 물건은 최저가가 많이 내려왔다는 이유만으로 접근하기보다, 인수되는 토지 권리의 경제적 영향을 먼저 확인해야 하는 근린시설 경매입니다.