수원지방법원 2025타경51974. 하남시 덕풍동 한강미사아이에스비즈타워 1층 130호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며, 평가 대상 가운데 130호를 포함한 일부 호실은 근린생활시설 용도이나 현재 폐문 상태로 이용하지 않는 것으로 조사됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2021.02.05. 중소기업은행 근저당권이고, 이후 임의경매개시결정과 2025년 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 등기부상 건물 권리만 보고 ‘인수 없음’으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 덕풍동 831번지 토지 을구 1번 지상권설정등기 (2020.05.12.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 배당표상 금전채무의 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 존속 지상권이라는 비금전적 권리부담까지 없다는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51974 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 831 한강미사아이에스비즈타워 1층 130호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 지하4층/지상10층 건물의 1층 |
| 소유자 | 조현웅 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,021,000,000원 / 500,290,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.02.05. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,610,000,000원 |
| 경매 채권자 | 케이에프아이이사공구유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행) |
| 청구금액 | 3,610,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 건물 권리는 소멸, 토지 지상권은 인수
건물 등기에서는 2021.02.05. 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 2023년 경기광주세무서장 압류는 같은 해 해제로 말소됐고, 2024년 임원재산보전처분과 회생절차개시는 회생절차폐지 후 말소됐습니다. 2025.04.10. 임의경매개시결정과 2025.05.16. 압류는 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 130호 임차인은 대항력 없음
현황조사상 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 권순인의 점유 부분은 1층 129호, 이영열의 점유 부분은 이 사건 목적물인 1층 130호입니다. 두 사람 모두 전입신고가 2021.02.05. 말소기준권리보다 늦어 조사자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권순인 | 1층 129호 | 2021.04.16 | 100,000,000원 | 5,700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영열 | 1층 130호 | 2022.02.22 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 500,290,000원으로 감정가 1,021,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대가격은 크게 내려왔지만, 근린시설은 아파트처럼 단순한 동일평형 실거래 비교가 어렵고 이 사건에서는 직접 비교할 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 500,290,000원 | 492,887,100원 | 3,117,112,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 350,203,000원 | 344,500,158원 | 3,265,499,842원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 245,142,099원 | 240,910,110원 | 3,369,089,890원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 500,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,402,900원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,610,000,000원 | 492,887,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금에서 집행비용 7,402,900원을 제외한 492,887,100원이 근저당 채권 쪽으로 배당되고, 3,117,112,900원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며 감정평가상 근린생활시설입니다. 평가 대상 일부 호실은 현재 폐문 상태로 이용하지 않는 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 하남시 망월동 미사중학교 동측 직선거리 약 300m 지점. 인근에 아파트·오피스텔·근린생활시설·아파트형 공장·기숙사·근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 남측 근거리에 하남풍산역(지하철 5호선), 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상10층, 사용승인일 2020.04.23. 위생·급배수·급탕·시스템 냉난방·승강기·소방·방송설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)이며 북서측 약 38m, 북동측 약 45m, 남서측 약 22m 도로에 접합니다. 공시지가는 5,174,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인. 덕풍동 831 토지 을구 1번, 2020.05.12. 지상권설정등기의 존속기간·범위·지료·권리자를 토지 등기 원본과 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가 500,290,000원만 보지 말고, 존속 지상권이 영업·처분·담보가치에 미치는 영향을 비용으로 환산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 통상적인 10% 기준으로 준비하면 안 됩니다.
- 130호 점유 확인. 이영열의 전입일은 2022.02.22.로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 129호 자료 혼재 주의. 권순인은 1층 129호 점유자로 조사돼 있으므로 130호와 구분해 현황을 확인해야 합니다.
- 폐문 상태 확인. 근린생활시설 일부가 현재 이용되지 않는 것으로 조사된 만큼 내부 상태, 영업 가능 상태, 시설물 및 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 인수 지상권이다
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 띕니다. 감정가 1,021,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 500,290,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 130호 임차인 이영열도 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 하지만 이 두 사실만으로 안전한 저가물건이라고 결론내릴 수는 없습니다.
매각물건명세서가 2020.05.12. 토지 지상권설정등기의 매수인 인수를 분명히 적고 있기 때문입니다. 배당표의 금전 인수액 0원과 별개로, 존속 권리가 물건의 이용·처분·담보가치에 미칠 수 있는 부담이 남습니다. 게다가 근린시설은 직접 비교할 실거래 근거 없이 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하기 어렵습니다. 임차인 권리는 비교적 단순하지만, 토지 지상권은 반드시 원본을 풀어야 하는 물건. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 받느냐’보다 먼저 무엇을 인수하는지 정확히 확인하는 것입니다.
