서울남부지방법원 2026타경3070. 서울 영등포구 신길동 레전드힐스 1층 105호입니다. 겉으로 보면 감정가와 최저가가 같은 528,000,000원의 신건이고, 말소기준권리는 2020년 별내새마을금고 근저당권입니다. 이보다 늦게 전입한 임차인 유병희 씨는 보증금 50,000,000원, 월차임 2,000,000원을 신고했고, 2026년 4월 배당요구도 했습니다. 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 근저당보다 후순위이므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조로 분석되지 않습니다.

그런데 부동산 자체로 시선을 돌리면 이야기가 달라집니다. 감정평가에서 105호부터 107호까지는 근린생활시설(COWAY)로 이용되고 있고, 105호와 106호는 외부관찰상 벽체 구분 없이 하나의 상가처럼 사용되는 것으로 확인됐습니다. 게다가 집합건축물대장에 실린 1층 호별배치도와 내부구조도는 전유부 분할 이전 도면이라 현재 현황과 다릅니다.

이 사건은 단순히 근저당이 말소되는지만 확인할 물건이 아닙니다. 낙찰자가 취득할 105호의 실제 경계와 사용공간, 임차인의 점유 범위, 통합사용 해소 가능성까지 확인해야 가격을 판단할 수 있는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

권리의 기준점은 2020.07.29 별내새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이며, 동일 건물 106호와 107호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2023년에 별내새마을금고 근저당권 240,000,000원이 추가됐고, 국민은행 가압류, 영등포구 압류, 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다.

2014년 우리은행 근저당권과 2017년 하나은행 근저당권은 이미 말소됐고, 과거 전미연 가압류도 말소됐습니다. 현재 남아 있는 말소기준권리와 그 후순위 등기상 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 당해세·법정 우선변제권 등 별도 확인사항까지 모두 없다는 뜻은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유관계 확인 필요

실제 신고된 임차인은 유병희 1명입니다. 임차인으로 기재된 대상은 전부이고 사용용도는 주거입니다. 그런데 건물 현황은 근린생활시설인 데다 COWAY 상가로 이용되고 있어, 신고된 주거 임대차와 현재 상가 점유상태가 일치하는지 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실거래 12건은 직접 비교가 어렵다

레전드힐스의 최근 실거래 평균은 98,250,000원, 최근 거래는 2026년 8월 100,000,000원입니다. 수치만 보면 본건 최저매각가 528,000,000원과 격차가 커 보입니다. 그러나 여기에는 반드시 짚어야 할 비교대상의 불일치가 있습니다.

최근 거래된 물건의 면적은 13.74㎡ 또는 13.49㎡, 거래층은 5층부터 17층입니다. 반면 본건은 1층 근린생활시설이고 시세 조회상 기준면적도 37.67㎡로 표시돼 있습니다. 면적부터 다르고 이용형태도 다릅니다. 따라서 이 거래들은 건물의 시장 분위기를 살피는 참고자료일 뿐, 105호 상가의 적정 매매가격을 직접 산출하는 비교사례가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 528,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용을 공제한 나머지를 선순위 근저당권에 배당하는 단순 추정입니다. 별내새마을금고 공동담보의 실제 잔존채권, 세금의 우선순위, 임차인의 최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

집행비용 추정 7,680,000원. 채권자 배당액 520,320,000원, 채권 미배당액 합계 1,381,792,106원. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능액 등은 반영되지 않은 단순 모형입니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

현재는 유찰 없이 감정가 100%에서 진행되는 신건입니다. 아래 가격은 실제로 유찰이 확정됐다는 의미가 아니라, 감정가의 80%·64%로 내려가는 경우를 가정한 비교입니다.

이 사건은 대항력 있는 임차보증금 인수형으로 분석되지 않으므로, 제시된 회차 시나리오에서는 매각가가 낮아지면 매수인의 실질취득액도 낮아지는 구조입니다. 대신 채권자가 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 이는 가격이 낮아질수록 무조건 좋은 투자라는 의미가 아닙니다. 105호 자체의 검증 가능한 상가 시세와 사용상 제약이 먼저 확인돼야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영등포구 신길동 대영고등학교 북동측 인근입니다. 주위에 단독주택, 래미안프레비뉴아파트, 신길센트럴자이아파트와 각종 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 신풍역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측 약 25m 도로, 남측 약 10m 내외 포장도로와 접한 입지입니다. 다만 건물의 도로 접근성과 105호 개별 점포의 실제 출입동선은 구분해서 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등과 관련된 제한사항이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 표시도 있으나 기재된 허가대상 용도와 본건 근린생활시설에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다. 단, 설비의 개별 호실 연결과 사용 가능 상태까지 보장하는 자료는 아닙니다.
• 용도 및 환금성. 105호부터 107호까지 근린생활시설로 사용되고 있으며, 105호와 106호는 벽체 구분 없이 상가로 이용 중입니다. 향후 105호만 독립적으로 매각하거나 임대할 수 있는 물리적 조건, 실제 임차수요 및 구획 비용을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
• 건축물현황도. 2013.11.12 전유부 분할 이후에도 건축물현황도상 1층 호별배치도와 내부구조도는 분할 전 도면으로 등재돼 있습니다. 감정평가의 외부관찰 개략도 역시 실제와 차이가 있을 수 있다고 명시돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 105호·106호 경계 재확인. 집합건축물대장, 전유부 도면, 감정평가서 건물개황도와 실제 현장을 대조해 경계·출입구·내부구조를 확인해야 합니다. 외부관찰만으로 확인된 개략도에 의존해서는 안 됩니다.
• 통합사용의 법률관계 확인. 105호와 106호를 함께 사용하는 주체, 점유 근거, 독립 점포로 분리할 수 있는지, 벽체 설치 및 설비 분리에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 임차인 유병희의 실제 점유 확인. 신고된 사용용도는 주거인데 현황은 상가입니다. 전입신고 주소와 실제 점유공간, 임대차계약의 목적물·당사자 및 현재 영업점유 주체를 반드시 대조해야 합니다.
• 우선변제·최우선변제 검토. 확정일자와 실제 이용상태, 보증금의 성격, 배당요구 적법성 등을 확인해야 합니다. 대항력 없음과 모든 배당권리 없음은 같은 의미가 아닙니다.
• 공동담보 관계 확인. 별내새마을금고의 1,440,000,000원 및 240,000,000원 근저당은 106호·107호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 채무잔액과 공동담보물의 경매·변제관계를 확인해야 합니다.
• 압류 및 세금 확인. 영등포구의 압류 등기가 있으므로 관련 조세채권의 성격과 법정기일, 당해세 등 매각대금에서 우선 배당될 수 있는 금액을 확인해야 합니다.
• 상가 적정가격 산정. 레전드힐스 소형 주거시설 거래 평균 98,250,000원을 상가 105호의 기준가격으로 사용해서는 안 됩니다. 실제 사용면적, 접근성, 임대료, 공실 위험과 유사 근린생활시설 매매사례를 확인한 후 입찰가를 결정해야 합니다.
• 임대수익 검증. 유병희 씨의 신고 월차임 2,000,000원이 현재 상가의 실제 임대수입이라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 계약상대방, 임대료 수납 및 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 명도·관리비·구획비용 확인. 권리인수가 0원으로 추정되더라도 실제 인도절차, 미납 공용관리비, 점포 분할 및 복구 비용은 별도 부담으로 발생할 수 있습니다.
• 입찰 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다. 특히 매각기일 전 권리·점유 및 매각조건의 변동 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “권리인수 0원 ≠ 안심하고 살 상가”

이 사건의 권리관계는 표면적으로 매수인에게 유리합니다. 2020년 말소기준 근저당보다 늦게 전입한 임차인 1명, 보증금 50,000,000원의 인수는 없는 것으로 분석됩니다. 현재 가정상 실질취득액은 최저매각가와 같은 528,000,000원입니다.

하지만 이를 근거로 바로 입찰할 물건은 아닙니다. 본건은 1층 근린생활시설이며, 105호와 106호가 벽체 구분 없이 사용되고 있고, 현황도도 분할 전 상태로 남아 있습니다. 주거 임차인 신고와 상가 현황 사이의 차이까지 존재합니다. 결국 낙찰자가 무엇을, 어떤 경계로, 누구에게서 인도받아, 어떤 형태로 사용할 수 있는지가 가장 중요한 판단 요소입니다.

시세 판단 역시 보류해야 합니다. 최근 12개월 거래 평균 98,250,000원과 최신 거래 100,000,000원은 본건과 용도·면적이 달라, 감정가 528,000,000원의 적정성이나 할인 여부를 입증하지 못합니다. 과거 소유자의 취득가액 530,000,000원도 현재 매매가치를 보장하지 않습니다.

결론은 입찰 보류·현장 실사 우선. 선순위 임차보증금을 떠안을 위험은 낮지만, 호실 독립성, 점유관계, 근린생활시설의 적정 시세가 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 105호의 실제 권리 범위와 사용가치를 정확히 확인하는 것입니다.